還房貸時，一共有兩張還房貸的方式：第一是等額本息，第二是等額本金。

（1）等額本息是指還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

（2）等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。

等額本金與等額本息相比，借款人剛開始還款壓力比較大，但是越到後面還款壓力越小。按還款數量來說，等額本金最終歸還的銀行利息較少。

具體選擇哪種取決於個人的情況，如果你喜歡將其化成未來的一筆等額資金流出方便計劃未來的話可以選擇等額本息歸還，如果你想節省支出的話可以選擇等額本金歸還。

提前還款還的肯定是本金，還款後就是按照剩餘的本金計算利息了，還款後可以選擇是每月還貸金額不變縮短還款年限，也可以選擇還款年限不變，每月還款額減少的方式。具體計算方法可以百度提前還款計算器計算一下。

剛辦理完房貸不久，提前還房貸的話是需要支付一定違約金，而且提前還款的金額銀行也是有規定的，具體都會有貸款合同上寫清楚。

至於您問的是先還本金還是利息？給您舉個簡單的例子您就能理解：比如您截止目前還欠銀行本金+利息30萬，您提前還款5萬的話；剩下的25萬您可以選擇“等額本金”、“等額本息”兩種方式還款，前者每月還款本金固定，月供逐月遞減，總還款額要小於後者。

答案是我們提前還房貸的部分是房屋貸款本金！

提前還部分房貸後，是怎麼計算的？

簡單說就是未還貸款本金減去提前還房貸部分，就是你還需要繼續還貸款本金，再重新計算以後每月要還銀行的貸款本金和利息！

很多“房奴”只要是手裡一有了閒錢就想著提前還款，無非就是想節約點房貸的利息。那麼提前還掉部分房貸是還的利息還是本金？還款後每月月供又怎麼算呢？

首先回答第一個問題，提前還部分房貸還的是本金，未結清的貸款部分利率還是按照原有的借款合同上的約定利率執行。

接下來告訴你還款後的月供怎麼算。還款時銀行會給你兩種選擇，一是保持原有的月還款金額，縮短還款期限，二是減少月還款金額，保持還款期限不變。

在這裡我想告訴你的是，房貸是銀行貸款業務中利率最低而且審批手續最簡單的。如果有了閒錢，建議可以購買高於房貸利率的定期理財產品。

房貸還款方式分為：等額本息和等額本金兩種。等額本息就是把你的按揭貸款的本金總額於利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月，每個月還款額中本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。等額本金就是把你的貸款本金分攤到每個月，按期等額歸還貸款本金，同時支付上一交易日至本次還款日之間的利息（也就是當期未歸還的本金所產生的利息）。

提前還款利息如何計算：

分為兩種：一種是全部提前還款，另一種是部分提前還款（但是目前很少有銀行允許接受這種還款方式）。

　全部提前還款是指一次性結清房貸本息。全部提前還款之後，利息計算截止到還清銀行本息的當日，換句話說就是你借了銀行多久的錢就算多久的利息，提前還款後期是沒有利息的（注：一般銀行都會要求是還款三年以上）。

部分提前還款是隻歸還貸款的一部分本息，還有剩餘本息未結清的情況。未結清的貸款本息，利息還是按照原有借款合同上約定的貸款利率執行，對於部分提前還款未結清貸款餘額部分，有兩種還款方式可以選擇，一是縮短貸款還款期限，月供數額不變；二是貸款還款期限不變，減少每月月供數額。

提前還款是否值得：

1、等額本金還款期已過1/3的購房者

　 由於等額本金是將貸款額總額平分，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。不建議房貸提前還款。

2、等額本息還款已到中期的購房者

　等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此房貸提前還款意義也不大。

提前部分還款還的是本金。

提前還款分兩種，一種就是題主所說的提前部分還本，還有一種就是提前結清。

提前部分還款後將按照剩下的本金重新計算每月還款額。一般房貸多采用等額本息還款，也就是每個月還款金額一樣。以這種還款方式，貸款100萬，30年，基準利率4.9%，貸款五年後提前還款15萬舉例說明。每月還款5307，總利息91.06萬。

五年後的貸款本金是91.69萬，已經還的利息總額是23.54萬

提前還款15萬後，剩餘本金為76.69萬元，剩餘期限25年，每月還款額變成了4438.65元，利息總額為56.46萬。

可見，透過提前部分還款降低了每月還款額，總利息由最開始的91.06降為了23.54+56.46=80萬，節省了11.06萬利息。

各家銀行對於提前還款都有違約金的規定，必須還款滿1到3年才能提前還款，否則要收取還款金額1%到5%不等的違約金，所以要提前還款一定要先搞清楚哦。

如果採用等額本息還款且已經過了貸款期限的一半就不要急著提前還款了，因為大部分利息已經給過銀行了。

本人從事金融行業多年，可以明確地告訴你，部分還款還的是本金。

部分還款後，有兩種選擇：一種是還款金額不變，縮短還款期限；一種是還款金額減少，還款期限不變。一般銀行的主流選擇是還款金額減少，還款期限不變。

舉例說明：假如客戶貸款30萬，貸20年，月還款大約為1963元，部分還款15萬元，還是還20年的期限，但還款金額是1963元的一半，即981.5元。

銀行還是比較講理的，用一天錢，客戶花一天利息，部分還款的本金，後面的利息就沒有了，有了部分還款，即靈活方便，客戶還少花利息，是不感覺很好呢？

這個問題估計買房的人都會關心，首先告訴你，提前還款還的是本金和違約金。

現在買房的人很多，如果哪天錢多了估計很多人都會考慮提前還款，但是很多人對於怎麼還款，以及提前還款怎麼算費用不是太瞭解，所以今天我們就來詳細的跟大家說下。

提前還款，會產生兩部分費用，一部分是本金，另一部分是違約金，不同的時間段，還有不同的還款方式，不同的銀行，要還的錢是不一樣的。

首先我們需要明白等額本息、等額本金之間的差距。

等額本息每月還錢是一樣的，前期還的主要是利息，後面還的主要是本金；

等額本金每月還的本金是一樣的，前期還的本金比較多，越往後本金越少；

如果還款年限比較長，大部分銀行只需要把剩餘的本金還就可以，不會讓你還利息，但是等額本金和等額本息提前還款，剩餘的本金有很大的差距，等額本息剩餘的本金會比較多，而等額本金越往後剩餘的本金越少。

我們來舉個簡單的例子：貸款100萬，20年，利率4.9%（假設未來利率不變），如果還款10年之後想提前還款，兩種還款方式10年剩餘的本金如下：

10年後等額本息剩餘的本金是：615848元

10年後等額本金剩餘的本金是：495832元

10年後兩者剩餘的本金相差12萬，而10年之後

等額本息前面支付的利息是405168元；

等額本金前面支付的利息是368490元；

所以如果考慮提前還款，採用等額本金的還款方式是比較划算的。

如果按揭貸款還的時間比較短， 比如1年之內，除了要還本金之外，大部分銀行還會另外收取違約金。

每個銀行對於提前還款都有不同的規定和收費標準，具體要根據房貸所在的銀行正常來算，下面時候幾個主要銀行短期內提前還款的收費標準。

除了提前還款，估計很多人都可能考慮商貸轉公積金貸，如果以後考慮轉公積金貸，建議大家使用等額本息的還款方式。

為什麼推薦等額本息還款方式呢？

因為等本本息後面剩餘的本金比較多，可以享受公積金低利率的貸款金額比較多，支付的總利息減少；

而採用等額本金的還款方式，因為前期還的本金比較多，後面等你要轉公積金貸的時候，剩餘的本金就相對比較少，那能享受到公積金低利率的本金就比較少。

等額本金還款方式，利息遞減，本金不變，每月還款額度是減少的，利息先還完。

等額本息方式還款，每月的還款額度一樣，先還的主要是本金，後面還主要是利息。這種方式比等額本金方式利息要多。提前還部分房貸，有利息也有本金，選擇還款方式不同，提前還的也不同。