地產商貸款買地抵押給銀行，建房房子賣給市民，市民向銀行貸款買房，這裡銀行是最大的債權人，銀行把債權壞賬的打包給催收公司，資產打包上市風險股民承擔，銀行其實是最大的空手套白狼單位！當所有的閉環完美演繹，銀行怕什麼？

目前中國大陸還是以間接融資渠道為主，也就是透過銀行、信託等進行融資，而這其中銀行貸款又佔有較高比重。即使不是直接向銀行借款，各類通道的資金來源也很多是來自銀行。除了從銀行等進行融資以外，房企尤其是大的房企也可透過資本市場進行股權融資，尤其是房企胃口變大了以後，銀行貸款這種債權融資期限較短，難以滿足房企需要。但另一方面，房地產開發利潤如此之高，也有些房企寧願透過銀行貸款甚至民間借貸等也不願出賣股權分享利潤。90%的開發商都會這麼幹。在地產業騰飛的最初幾年，確實很多膽子大的開發商連拿地的錢都是貸款來的，有的甚至10%的錢都沒有，因為那時候只要能拿到地，絕對能賺錢，這也是房地產行業畸形發展的原因之一。這就是充分利用槓桿賺錢最好的例子，這也是我們國家反覆強調現在要去槓桿化的原因，如果這種槓桿都這麼用，大規模的用，持續的用，總有一天傻子用光了，房子賣不掉，大量銀行貸款收不回，就會造成系統性風險，經濟崩盤。

金融和地產曾對人類做過巨大貢獻，但他們不是全部也不是歸宿，他們都賺了大錢，卻把這種殘局留給了實體行業，留給了老百姓，這顯然不正常，可是該怎麼辦呢？這種局面是一定要變的。當國家政策對房地產的態度發生變化時，銀行也會見風調整方向，我們看到銀行貸款物件正在不斷最佳化，不是誰都能輕易貸款。但這種變化還會欲遮還羞，不斷試探性調整，畢竟吸毒成癮的人是很難戒掉。

傳統觀念認為，銀行和地產是兩個鐵打的行業。不僅如此，這兩個鐵打的行業還常常綁在一起，但這綁在一起有利也有弊。

財聯社報道，今年上市銀行中期業績報告已經全部披露完畢。從A股上市的銀行中期業績來看，貸款不良率的普遍下降，讓銀行業迎來了不錯的上半年。但表面光鮮不代表問題不存在，製造行業、批發零售行業的不良率依然居高不下，而房地產行業的不良率更是在普遍攀升，有的銀行房地產的不良餘額及不良率相較於去年底，甚至翻番。房地產公司從購地到建成商品房出售，要經歷幾年的時間，購地動輒上億，將大量資金投入到一個專案中，並不能馬上回收資金。另外，一家成熟的房地產公司基本上是幾個或者幾十個專案同時進行，為了能夠讓公司的資金鍊不發生斷裂，就必須要借錢。公司向銀行貸款記入“短期借款”，例如：萬科2016年的短期借款為16,576,589,202.38元，其中向銀行信用借款、質押借款共9,193,973,902.38元，佔短期借款的55.46%，佔流動負債的1.59%。由此可見，在一定程度上，房地產公司要向銀行借錢，但銀行貸款難以滿足一家成熟的房地產公司的擴張發展需求。

目前中國大陸還是以間接融資渠道為主，也就是透過銀行、信託等進行融資，而這其中銀行貸款又佔有較高比重。即使不是直接向銀行借款，各類通道的資金來源也很多是來自銀行。除了從銀行等進行融資以外，房企尤其是大的房企也可透過資本市場進行股權融資，尤其是房企胃口變大了以後，銀行貸款這種債權融資期限較短，難以滿足房企需要。但另一方面，房地產開發利潤如此之高，也有些房企寧願透過銀行貸款甚至民間借貸等也不願出賣股權分享利潤，大多數的開發商都會這麼幹。在地產業騰飛的最初幾年，確實很多膽子大的開發商連拿地的錢都是貸款來的，有的甚至10%的錢都沒有，因為那時候只要能拿到地，絕對能賺錢，這也是房地產行業發展過熱的原因之一。這也是充分利用槓桿賺錢的典型案例，同時也是中國反覆強調現在要去槓桿化的原因。如果這種槓桿大規模的用，持續的用，總有一天會供大於求，房子賣不掉，大量銀行貸款收不回，就會造成系統性風險，經濟出現危機。

金融和地產對人類有著巨大的貢獻，但不能畸形發展，不好的局面是一定要改變的。當國家政策對房地產的態度發生變化時，銀行也會調整方向，不斷最佳化，不斷試探調整。

銀行短期內應該不會放棄房地產，目前為止房地產仍然是屬於優質的抵押物。但如果房地產泡沫繼續擴大，最終泡沫破裂和房地產崩盤，那麼個人都會放棄房地產產品，更何況是銀行了。

未來房地產方向

未來房地產市場，我認為炒樓已經是不可能的了，但是買賣房子能不能賺到錢呢？這是肯定可以的。但是交易週期會在2~5年左右。因為如果交易週期太短的話，就會導致類似炒房現象出現。其實炒房不只是對剛需有很大影響，還對國際經濟有著不可忽視的影響！

舉個例子，如果我今天買了一套200萬的房子，一個月市價升到250萬，我把它賣出去，賺了50萬（不計任何稅費情況下），如果每個有錢人都這樣做將會很大地衝擊房地產市場的現金流！就是容易把房價抬高，因為開發商、中介看銷量業績因為炒樓而變得特別好，就誤以為房子現在很好賣，即使中介他們知道真相內情，但也一樣會拿這樣的資料給買家看，等於告訴他現在的房子很值錢的，這個價一點都不貴，再不買就會被別人買掉了！從而刺激客戶被誤導買家頭腦發熱地以高價買下。

這種趨勢一直持續下去就變成了現在的房價如日中天！

說會主題吧，我認為無論房地產市場怎麼變化也好，唯一不變的是中介所不會有所影響，當然如果房價被政策打擊得太厲害的話，業主（賣家）當然不願意拋售啦，但是比如只是200萬買回來的，之前政策沒下來的時候市值300萬的，現在因為政策跌成250萬了，未來到底會上漲還是繼續下跌，誰都說不準，這時候業主或許會觀望狀態，這就需要中介在其中勸說業主“未來市場肯定會被打壓，趁現在還250萬，出手還能賺回個50萬的時候趕緊賣掉啊”這種話語，以此刺激業主出手，中介所就不會坐冷板凳了（沒業績）。

如果房價上漲的話，還是有市場的，因為有錢的人始終有錢，他們需要投資或者安置家人，反正有需求就會有市場。所以中介還是有錢賺的。

如果房地產市場真的有【第四代住房】出現，還是一樣不缺生意。銷售能否成功看的是業務員的銷售技巧。

（FQ=Money）

重頭戲：共有房權房

我們都知道中國是一個人口很多的國家，但很多人卻沒能有一所屬於自己的房子，是因為樓盤太好賣，全都賣光了嗎？當然不是，是因為很多開發商、有樓盤的人不願意低價把樓盤拋售出去，這讓房地產市場變成 供不應求 的局面。這導致房價升的比火箭還快還高！

2萬一平方在二三線城市也是鳳毛麟角，因為人口太多，樓盤和地皮卻不是用之不盡的。國家對此也是頭痛得很，想了許久，決定試行一種政策——共有產權房！

我來解釋一下什麼叫共有產權房吧。通俗易懂一點就是 政府擁有你想要買的那樓盤的50%或70%的產權，等於股份。你只有50%或30%的產權，為什麼這是打工一族的福利呢？因為國家在幫你供房啊，還房貸啊。本來每個月要還5000元房貸的，現在政府擁有你的房子70%產權，你每個月只需還1000元就夠了，大大減輕你的生活壓力。並且你可以一直住著這所房子。

坐著的是政府，站著是供房百姓

購買滿10年後完全購買政府產權可以轉為商品房，當作商品房買賣。

政治嗅覺

我想對你們說，無論什麼時代、什麼社會和國家，政策都是十分十分十分重要的！

請相信我，如果你是生意人或者企業管理者（總經理、部門經理等等）就會發現本來上個月的業績風調雨順，但如果這時候政府下發一條政策，類似房地產行業的抑制打壓房價上漲的政策，然後房地產公司、中介，甚至買房人、賣方都頭痛得很。

為什麼買家會頭痛啊，不是房價不能再上漲嗎?但是正因為房價被打壓、甚至被因此政策下跌，業主（賣家）就會覺得太虧了，現在賣出去比之前虧了10~30萬，說不定以後或許政策鬆動還能再漲回去呢，一般不著急用錢的業主會選擇觀望，把房子握在自己的手裡，看看以後怎麼樣再決定。

因此買家想買，手裡有錢卻因為市場供不應求所以沒辦法找到好的樓盤。

（政策決定市場走向）

總結一下上面這個情況就可以理解：政策波動對任何一個行業都十分影響巨大。

我可以舉一個例子，當年李嘉誠做地產，預先觀測到政府會對房地產打壓，預早把內地的樓盤逐漸出售，在房價因為政策大跌前完全把一大筆房地產鉅款摟在手心裡！透過政策前種種徵兆、事蹟判斷出未來政策的大概方向，這就是商人所謂的政治嗅覺。

所以我建議朋友們，要想做好一個商人（無論是不是房地產）都要具備一定的政治嗅覺！要預先在政策釋出下來之前把自己的企業打理好，以在政策巨浪下生存下來。重頭戲：共有房權房

當下局勢

上面說完政治嗅覺，這對於把握房地產行業走向實在是太重要了。

（獨創logo）

好了，迴歸正題。講一下房地產行業的當下局勢。

近三年內房地產市場紛紛受到政策的全力打壓，甚至未來兩年內國家將再打出一記“重拳”——徵收房地產稅。

（財經新聞截圖）

我來為大家介紹一下什麼是房地產稅。房地產稅是從你要準備賣掉的那所房子的市價中抽取1~2%上繳政府國家。

舉個例子：一所市價值200萬的房子，抽取1%就是2萬，這2萬就是房地產稅，先不算其他個人所得稅、契稅、土地出讓金等等情況下。反正市價200萬的房子賣出去，扣除這麼多稅後到自己手裡面只有180多萬，這還是不算中介費情況下，中介費一般是房子市價的1~3%，小中介一般收1%，但難免它不吃差價，像【鏈家】這種大中介雖然不會有吃差價，但是它收的中介費是3%。

所以一旦國家實行了釋出了房地產稅這種新稅，炒房必定大幅度減少，並且我們平民百姓賣房子也得掂量一二。

講析稅收

我認為想靠炒樓賺錢的人們應該想想其他財路了，因為近幾年國家已經對炒樓釋出了一系列的政策，例如：

房產證未滿2年：營業稅徵收總房價的5.5~5.6%。

滿2年非普通住宅：徵收盈利部分5.5~5.6%。

滿2年普通住宅：免交

並且落實契稅：

首座住房 ：90平方以下，交總房價1%

90平方以上，交總房價1.5%

二套住房： 90平方以下，交總房價1%

90平方以上，交總房價2%

以上還有個人所得稅、中介費等等沒列出來，你再想想國家要是再發一個 房地產稅的話，總房價200萬的房，出手的錢也要扣掉15%總房價才到你手上。

房稅方面我就說這麼多先，多得說出來也怕亂了誤導大家，如果大家以後買房可以第一次選擇找一家大中介，跟他們走一遍流程，記住需要什麼手續、什麼證。並且學一學他們講價議價的話術。

以後自己買房就可以不用再找中介，自己去聯絡賣家，省下一筆中介費。

第四代房屋

所謂的第四代住房就是從四個階段進化而來的。例如第一代 茅草房；第二代 磚瓦房；第三代 電梯房，包括到目前為止的所有住房；

未來第四代 庭院房，其主要特徵是: 每層都有公共院落，每戶都有私家庭院，可種花種菜遛狗養鳥，可將小車開到空中家門口，建築外牆長滿植物。

（第四代住房模型）

目前這種第四代住房正在成都試點中，到底能否如大家所願一樣實現的話還需要拭目以待。讓我們好好期待吧，聽說價格並不是非常高。

在大家的傳統觀念裡，有兩個行業的錢比較好賺，所謂的躺著就能賺錢，一個是銀行，另一個就是房地產，而事實上，在過去兩個行業是綁在一起的，賺錢程度就更可見一斑了。但是綁有綁的好，也自然就有綁的壞處，就好比房子居住和投資屬性此消彼長帶來的影響一樣，全在一個度的把握上。

事實證明，這個度並沒有把握好。於是房地產過度金融化，過度投資化，導致房地產風險不斷積聚，過度舉債、房地產泡泡所帶來的房地產風險被一部分人把錢賺走了，卻留給了市場以及大家一片狼藉的場面。誰來收拾殘局呢？難道就任由這樣下去嗎？

財聯社報道，今年上市銀行中期業績報告已經全部披露完畢。從A股上市的銀行中期業績來看，貸款不良率的普遍下降，讓銀行業迎來了不錯的上半年。但是這或許只是“看起來的美麗”，製造業、批發零售行業的不良率依然居高不下，而房地產行業的不良率更是在普遍攀升，有的銀行房地產的不良餘額及不良率相較於去年底，甚至翻番。

由此可見，房地產對銀行的不良影響顯而易見，而且這種風險還在不斷持續。

農行行長趙歡透露，上半年，農行新增不良貸款製造業佔“大半河山”，但房地產行業的佔比也接近9%，上升明顯。農行副行長郭寧寧表示，上半年，農行新增房貸主要投向了三四線城市，佔比56%，比去年上升了3.9%；投向一線城市的佔比9%，比去年下降了4.5%；投向二線城市的比重基本持平，約為35%。

從這段話中又透露出兩個訊號，一是房地產不良風險明顯上升，另一個方面是房地產風險主要分佈在哪裡呢？主要是三四線城市。銀行的貸款在一定程度上助長了三四線城市房地產風險上升。

我們都知道，房地產屬於資金密集型行業，對融資的變化非常敏感，而隨著傳統融資渠道收窄，房地產企業融資自然會受到很大影響。當然，加上融資成本增加以及房地產調控影響，房地產企業資金週轉也變得愈加緊張。

實際上，自從房子是用來住的而不是用來炒的這個定位被提出後，也標誌著房地產進入一個劃時代的階段，也證明過去房地產過度投資化導致的風險到了一個歷史頂端。

銀保監會8月29日召開會議，會議要求，進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡泡化，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。這一次因為所提主體的身份，也讓不少人有了更加深入的理解。看來房地產風險防範已經到了不得不防的地步，而房地產泡泡化傾向更是重中之重。

嚴控房地產風險必然要從銀行入手，而這種風險的控制也勢在必行。近年來房地產行業泡泡不斷顯現，央行在去年多次強調暢通政策傳導渠道和機制，抑制資產泡泡，防止“脫實向虛”。自去年開始，不少銀行已經對房地產融資有所收緊。這一點大家也有目共睹。

但我們也看得到，銀行並不會輕易拋棄房地產，拋棄房地產可能也意味著拋棄自己，近年來，銀行貸款對大型品牌房企並沒有放棄，但放棄的卻是中小房企，因為本身中小房企就是捉襟見肘，所以大房企還可以依靠銷售回款，而中小房企就生死攸關了。

有人說，銀行賺錢並非其有多麼好的服務，其本身有多麼努力，而是躺在壟斷經營和政策保護上面賺大錢。所以，銀行關鍵時候只能是錦上添花，沒有人給你雪中送炭，這就是資本市場。由此也助長了一切大房企高價拿地的瘋狂行為，從而讓泡泡更大。

金融和地產曾對人類做過巨大貢獻，但他們不是全部也不是歸宿，他們都賺了大錢，卻把這種殘局留給了實體行業，留給了老百姓，這顯然不正常，可是該怎麼辦呢？這種局面是一定要變的。

當國家政策對房地產的態度發生變化時，銀行也會見風調整方向，我們看到銀行貸款物件正在不斷最佳化，不是誰都能輕易貸款。但這種變化還會欲遮還羞，不斷試探性調整，畢竟吸毒成癮的人是很難戒掉。

雖然房地產風險在逐漸暴露，但銀行不會放棄房地產業務，這點是肯定的！

目前還沒有替代行業，銀行的錢都是有成本的，必然要對外放款。中間利差形成收益。

面對房地產泡沫的逐步破裂，銀行適度收縮房地產規模是有的，但不會放棄甚至停止對房地產的貸款業務。

放棄房地產業務，對銀行和地產行業都是不能承受的，只會加速地產行業的滅亡。屆時受損最大的還是銀行。

兩個行業是互利共生體，幫助地產也是幫助自己。目前地產行業有企穩的趨勢，交易總量也同比有所增長，價格穩中有漲。

這種狀態短期內不會發生改變，大的系統風險不會發生。所以銀行肯定不會放棄地產業務，並且隨著市場的逐步穩定，甚至可能會逐步放寬房地產金融政策。

銀行對房地產行業的兩大業務，1.房地產開發貸款。2.按揭業務。兩種業務是不同的借款人身份出現，目前來講開發貸款從整體規模是收縮的，大部分銀行對地產商准入條件都有所增高，而按揭業務也是在執行基準上浮。

開發貸的逐步收縮也讓銀行上半年利潤直接下滑，而按揭上浮讓眾多購房人承受了更高利息。反此種種政策其實是調控地產過熱的狀態，不能持久。等待市場穩定，熱度降低，逐步迴歸市場是必然之選。

房地產風險正在逐漸暴露，銀行會放棄房地產嗎？

首先，我很贊同你說的目前房地產存在風險這個問題，因為目前來說中國居民家庭資產中，房產佔比太大了，如果真發生變故，容易出現“多諾米骨牌效應”。

我們來梳理一下銀行與房地產的聯絡，銀行的盈利方式主要靠放貸。開發商拿地需要從銀行貸出開發貸，利率很高；購房者房貸需要從銀行有，利率相對較高；這是兩個主要的聯絡。

看著是銀行貸給你了60%、70%的錢買了房子，他們承擔的風險要大些，但是你貸款時發沒發現你的房子已經抵押給銀行了？你有找的擔保人（共同還款人）？

給你直白點來說，就算以後房價跌到一半，銀行也不會賠錢的，虧的是你。

當今銀行如果沒有房地產市場的貸款，那麼收入會大大的減少，既然沒有多少風險，又可以掙大筆的錢，是你你會放棄房地產嗎？

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