你好。這個問題雖然涉法，也是個簡單的問題。題主的意思是否在租賃廠房實施了違法建築行為，拆遷能否得經濟補償？如果是這樣肯定的講是不予補償的，這裡也無需引用這個法那個法、這個條那個款的，說多了可能還把大家搞糊塗了，瞭解問題走向即可，只要實際操作人員掌握相關法律就足矣。

一、租賃廠房遇到拆遷，如有補償只能補償給擁有實際產權的出租方，承租方是得不到的。如果承租方想得到補償，可與出租方依照租賃協議協商解決。

二、即然已定性為違法建築了，就說明未經過城市建設行政主管部門的審批和行政許可。因此，不受法律保護。保護合法，打擊違法是人知常情。

三、一般情況下，徵收拆遷部門首先對徵收拆遷範圍內的建築物、構築物及其他地上附著物進行調查統計，安排具有拆除違法建築職能的執法部門對徵收範圍內的違法建築先行予以拆除。之後，根據地上附著物的結構及用途與被拆遷方進行談遷，從而排除違法建築予以補償的因素。

四、如果屬於規模以上企業或地方引進的利稅大戶及重點企業重點行業，地方政府或行業主管部門可透過其他方式對企業予以扶持，減輕因拆遷給企業帶來損失，為企業發展提供動力。

1、違法建築不一定不予補償

2008年以前建的沒有合法手續的建築，實踐中很難被認定為違建，可以獲得和有證房屋一樣的補償。2008年以後建的沒有合法手續的建築，不屬於《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的搶建行為的，也可以爭取補償。

2、廠房拆遷補償的主要內容

廠房拆遷補償主要包括以下幾個方面：

①被徵收土地、房屋價值的補償，包括對土地、地上建築物及附著物的補償。

②因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器裝置除錯修復費用以及物資拆卸、包裝、運輸、解聘員工和停產造成的違約金等補償。

③因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十三條的規定：“對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”，這一項補償包括實際經營損失也可酌情計算預期經營損失，具體來說包括原材料、半成品等的損失、參照往年同一時期實際銷售額或利潤確定的補償等。

④對被徵收人給予補助和獎勵，如速遷費、拆遷獎勵等費用，具體需結合當地的政策確定。

3、廠房承租人有權獲得補償

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條、第二十五條的規定，因拆遷非住宅房屋造停產、停業的，拆遷人應該給予適當補償。這條規定的補償物件是房屋的實際使用人，包括房屋的承租人。您作為租賃廠房進行實際生產經營的一方，有權獲得拆遷補償。根據租賃合同是否到期分為兩種情況討論。

第一種情況，在租賃期內遇到廠房拆遷，則看您和廠房出租人簽訂的租賃合同中是否有關於廠房拆遷的處理辦法的約定，如果有約定，則可按照租賃合同的約定向出租人和拆遷人主張補償。如果租賃合同中沒有對廠房拆遷的處理辦法做出約定，則出租人和承租人雙方可協商解除合同，承租人有權獲得相應的補償。

第二種情況，租期屆滿未續簽而您仍舊繼續使用廠房進行生產經營活動，遇到廠房拆遷的，根據《合同法》第二百三十六條的規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期”，這種情況下，您與出租人形成了不定期租賃關係，您作為承租人也可以主張補償。

4、維權建議

由於被拆遷人是廠房的所有權人，因此承租人的補償權利容易遭到忽視，為了保障您作為承租人獲得合法合理補償的權益，建議您保管好廠房租賃合同，如果租期屆滿未簽訂書面合同，最好儘快補籤書面租賃合同；保留在被拆遷廠房生產經營的相關證據（如攝製錄影、拍攝照片等）；向徵收單位主動發函說明您在廠房的經營現狀；您可以對廠房拆遷造成的損失進行測算，作為評估未來補償款是否合理的依據；另外，必要時可聘請律師透過法律調查、訴訟等方式維護您的合法徵收補償利益。

希望以上回答有助於保護您在租賃廠房拆遷中的合法權益。

首先企業拆遷尤其是租賃廠房的企業以及涉及違法建築拆遷的企業，切不可在網上搜索資料就草率行之，因為再專業的律師也需要面對面仔細溝通事情細節以及檢視相關證據之後才能有更好的參考意見，為了自己的拆遷利益，請諮詢專業的楹庭拆遷律師團隊。

租賃廠房有權獲得拆遷補償，具體補償金額和補償標準各地不同各行業以及企業現狀不同也不同；

違法建築是否有補償取決於是否真的是違法建築，而拆除流程是否合法，往往拆遷方為了加快拆遷進度或降低補償標準，會以沒有合法手續或者取得合法手續途徑不合規等介面說是違法建築並要求自行拆除。

如果2008年以前建的沒有合法手續的建築，實踐中很難被認定為違建，可以獲得和有證房屋一樣的補償。2008年以後建的沒有合法手續的建築，不屬於《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的搶建行為的，也可以爭取補償。

所以涉及徵遷問題，為了你的利益著想請諮詢專業拆遷維權律師團隊，避免隱形損失！

拆遷補償一直是被拆遷人所關心的問題，關於違法建築補償與否，《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。由此可見，拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。

你好，1、要考慮是否屬於“違法建築”，有沒有書面違法建築的通知，沒有書面通知就不存在違章建築的問題；

2、認定違法建築的法律依據是否正確，部分地方政府為了加快拆遷進度在認定違法建築問題上存在適用法律錯誤的情況；

3、拆遷行為是否合法，是否有省級以上人民政府的批准檔案，是否經過立項，有沒有相關補償方案，補償款是否已經到位都是判斷合法的依據。

是不一定的，如果是歷史遺留原因的違建拆除，是可以正常獲得補償的，承租人也是可以獲得部分補償的，具體需要看租賃合同的內容。

一、關於違建的認定

中國法律對於違法建築有嚴格的認定程式，並不是房屋沒有相關證件就是違建，有些屬於歷史遺留問題，這並不是認定房屋是違建的正當理由。很多拆遷方為了壓低補償，便對相關法律斷章取義做出解讀，逼迫老百姓及早簽字。

《城鄉規劃法》規定，如果不違反城鄉規劃，僅是沒有辦理規劃建設審批的建築，限期改正，繳納罰款，補辦相關行政許可手續就可認定建築物並不違法。

如果拆遷徵地遇到以違建為由不予賠償的情況，需要綜合判斷徵收程式及違章認定是否合法，來判斷是否能夠獲得補償。

二、正常租賃廠房可獲得的補償

（1）地上建築物的補償

雖然土地是國有土地，但租賃人在土地上建設了房屋，可以獲得該房屋補償。需要注意的是，租賃土地一般是有年限的，租賃到期，承租人有義務恢復土地原狀，也即拆除土地上的房屋和其他建築，因此，是否能獲得補償費用是與租賃剩餘年限掛鉤的。

（2）搬遷費、臨時安置費

承租人是房屋的實際使用人，而且也存在正常經營，往往會需要機器裝置、物資等。在遇到房屋徵收時，對於機器裝置、物資等搬遷、臨時安置費用的補償應屬於承租人。

（3）停產停業損失

如果承租人租用土地用於生產經營，則可能因土地徵收導致停產停業，造成相關損失。在遇到徵收時，停產停業損失補償應給予承租人。

（4）剩餘租金、差價、獎勵等其他補償

遇到徵收時，租賃合同沒有到期，多繳納的租賃費，出租人應當返還與承租人。如果租賃新的土地產生了必要的租金差價，政府也要酌情考慮補償。同時，根據各地政策，還可能獲得簽約獎勵以及其他補償。

毫無疑問，違法建築並非不予絕對補償，而是經由城鄉規劃主管部門先行調查、認定後視具體情況差別對待：

其一，一般影響城市規劃、尙可以採取改正措施的違法建築，如果已經按照城鄉規矩話法律法規的規定補齊了相關手續並繳納了罰款的，在徵收時應當視為合法建築予以補償。

其二，1987年全國房屋普查登記之前已經建造完成，即使沒有取得任何審批許可，但已經成為居民生活必需的建築物，視為合法建築物予以補償。

其五，1987年全國房屋普查登記之後建造，已取得部分審批許可，但嚴重影響城市規劃的建築物，視具體情況予以適當補償。

其六，1987年全國房屋普查登記後建造，沒有取得任何審批許可，並嚴重影響城市規劃的建築物，不予補償。

您好，大家都知道，一旦被徵收房屋被認定為違建，在拆遷時就無法與合法房屋一樣得到房屋拆遷補償。但是現實生活中，很多人由於各種原因導致其所居住使用多年的房屋並沒有房產證或者土地證。這時一旦房屋遭遇拆遷，這些無證房是否屬於違建，又能否得到公平、合理的徵收補償，就成為了對廣大被徵收人切身利益影響最為重大的問題。本文，我就為您的“無證房”想一些辦法……

一、什麼是違建？

我們通常所說的違建是指違反法律、法規在城鄉規劃區範圍內，沒有取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設的建築，或者是採取欺騙手段騙取批准而新建、擴建或改建的建築。違建的形成原因多種多樣，這其中既有歷史的原因也存在著監管的缺失。不能認為所有的違建都是建造者一方的責任、過錯，這是與客觀事實嚴重背離的。

二、無證房是否都是違建？

在一般人看來，違建有一個很明顯的表現就是沒有房產證和建設用地規劃許可證，但是是否所有沒證的房屋都是違建呢？

認定違法建築的法律依據主要是《城鄉規劃法》。《城鄉規劃法》第64條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設……實踐中，徵收方多依據《城鄉規劃法》的上述規定，直接認定無證、缺證的房屋是違法建築，這種做法是不合理的。徵收範圍內的房屋情況複雜，尤其是棚戶區、城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或未依法辦理審批許可手續的建築，這其中很多房屋在不違反規劃的情況下，繳納一定數額的罰款後補辦證件，也是能夠成為合法房屋的。根據行政法領域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，在徵收中對這類並不影響規劃實施的無證房屋是應當經依法處置後按合法建築予以補償的。並且《城鄉規劃法》是2008年1月1日才開始實施的，根據法不溯及既往的原則，至少對於2008年以前建造的房屋，行政機關是不得依據《城鄉規劃法》來做出認定、處置的。可見，“一刀切”的將無證房都認定為違建的做法顯然是不合理也不合法的，其主要目的還是在於壓低被徵收人所應獲得的補償，為徵收方控制成本。

三、對無證房補償的判斷

對無證房的補償要結合建造的時間、當時的立法狀況、當時的執法機關是否存在過錯來綜合判斷：

對於嚴重違反城鄉規劃及土地管理法律，或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋應當不予補償；對於房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。例如轟動全國的“浙江金華許水雲案”中，許水雲的房屋就屬於典型的“無證房”，但卻被法院認定為合法建築，原因就在於其房屋的“無證”是政府沒有及時發證所導致的，而並非其沒有依法去報批。

總之，無證房性質的認定需要具體問題具體分析，每個人、每處房屋的情況都不同，不可簡單的一概而論。建議被拆遷人要在房屋徵收啟動前儘早去相關部門針對自己的具體情況進行諮詢，能補辦證件的要及早補辦，以免使自己以後的維權陷入被動之中。

幾種確定可以得到補償的無證房

根據相關法律規定和司法實踐中的情況，下面這幾種無證房是可以得到補償的，尤其是絕對不應出現分文不補直接拆除的情況。

1. 代代流傳下來的祖宅

現在很多地區都存在祖宅這一類的房屋。在明律師所代理的案件中，有的被徵收房屋乾脆是建於民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，並沒有房產證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建築擁有所謂的“合法證件”。

2. 農村宅基地範圍內自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農村建房的要求並不是十分嚴格，建房辦理手續也比較簡單寬鬆，對房屋、土地確權方面很多都沒有做到位。因此，農村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉鎮政府某種形式批准的房屋，即使沒有產權證明，在徵地拆遷時也應當給予合理的補償。

3. 在合理範圍內加蓋出來的農村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農民經向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋並不構成土地違法，也未直接影響鄉村規劃，那麼在面臨徵收時是應當給予一定的補償的。實踐中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什麼法律依據的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規的彩鋼板、泡沫填充房屋，那麼被認定為違建是很難避免的事情。

4. 棚戶區改造專案中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造專案的目的就是要提升其居住條件和生活質量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

最後想提示大家的是，無證房的認定是個專業性比較強的問題，您如果自己無法判定的話，也可以尋找專業的律師諮詢。從以往的很多案例中可以發現，法院對待行政訴訟的態度並不是很積極，但凡能夠不進行實體審查就一律從程式上駁回。當事人要想爭取合理補償，就不能單靠行政訴訟這一種方式，而應該透過律師協助申請政府資訊公開或者一系列的行政複議、行政訴訟程式，找到案件所涉及部門的違法點，爭取到與拆遷方公平談判的機會。須知，違建認定只是表象，其真正的目的、意圖在於被徵收房屋的補償安置和專案的推進。開啟視角，不侷限於無證房、違建的認定之中，或許才能找尋到解決此類矛盾糾紛的最佳途徑。（作者：賈曉丹）

違章建築一般是違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。也就是說是未經過規劃土地主管部門批准，未領取相關建設工程規劃許可證以及擅自建築的建築物。但是對於違章建築的認定也只是比較片面性的，並沒有具體的詳細規定。

以下幾種是常會被認定為違章建築：

(一)佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;

(二)不按批准的設計圖紙施工的建築;

(三)擅自改建、加建的建築;

(四)農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築;

(五)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;

(六)擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;

(七)逾期未拆除的臨時建築;

(八)違反法律、法規有關規定的其他建築。

不過對於違章建築的認定需要多方面考慮，每個建築都有其獨特的歷史背景，是需要具體的分析。

建章建築在拆遷時的補償

對於國有土地上違法建築的補償，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的相關規定：“對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。”由此條法律規定來看，一般只要是確定為違章建築，那麼則意味著就沒有補償，可是對於違章建築，有很多是因為歷史遺留問題所造成的，不能一概而論的都確定為違章建築而不補償。因歷史原因造成的且不妨礙公共利益的建築，應當鼓勵其進行相關手續的補辦，進行相應合理的補償。

對於集體土地上違章建築的補償，目前沒有完整的法律規定。在農村由於歷史的因素，很多老宅子都沒有審批手續或是證件。如果把這些老宅子”一刀切“的認定為違章建築而不給補償那麼則是非常不合理的。因此呢，如果因歷史遺留問題所造成的其具有合理性、合法性，應當予以補償。而對於新建築的建章建築，還需要進一步的調查確定，可努力爭取建築成本價。