除非自住，不然別墅的投資回報率不如普通住宅高，因為總價高，日常開銷大，位置一般都不是鬧市區，比較遠，購物醫療等的生活成本高，不是很方便

你好 輕鬆租房來回答這個問題

別墅專案用地禁令仍未取消，最直接的後果就是供應量逐漸減少，從而使得別墅專案變得愈發稀有，進而影響到未來的供求關係。可以預計在這種情況下，未來別墅市場仍然會引來多方關注的目光。 2007年政策的調整從一定程度上限制了別墅專案的發展，但也正是由於這種限制使得部分開發商歡欣鼓舞，因為這樣會使得別墅成為越來越稀有的住宅珍品。而記者從各方瞭解到，近期別墅市場仍舊保持較高的活躍程度，成交量、成交價格等都有一定的增幅。正是由於這樣，我們在此有必要討論一下別墅市場的機會在哪裡？有哪些風險需要規避？別墅交易一直活躍 別墅的交易量肯定比不上公寓，但是其交易的活躍程度卻並不比公寓低。 據中國指數研究院華東院統計資料顯示，在2007年的3、4月份，別墅的成交量和均價大幅增長。3、4月份成交面積達到42.49萬平方米，同比1、2月份的24.64萬平方米，增幅達72.4%。2006年上海成交別墅224.4萬平方米，較2005年同期上漲了28.1％，而公寓專案(新房)的成交面積增幅為18.4％，相比別墅專案來說，增幅要低近10個百分點。同時別墅專案的成交均價為13553元/平方米，與2005年相比上漲了10.6％，而根據上海易居房地產研究院統計資料顯示，上海商品住宅的銷售價格同比上漲3.4％，其上漲幅度要比別墅類物業低7.2個百分點。 上海中原地產住宅部經理龔敏表示，別墅的交易活躍程度要高於公寓。據來自上海中原地產的統計資料顯示，4月份二手別墅的成交量比3月份增長了45%左右，這比公寓要高出近20個百分點。 此外，根據中國房地產指數系統北京別墅指數辦公室監測顯示，從2006年全年北京別墅市場供給、銷售情況看，別墅需求大於供給的情況依然顯著。在這一年，北京別墅市場銷售套數是供給套數的1.63倍，銷售面積是供給面積的1.35倍。投資機會在哪裡？ 幾乎所有的宏觀調控政策都對房地產投資不利，如開徵房產營業稅，恢復徵收二手房交易個人所得稅，針對別墅轉讓行為徵收土地增值稅等等，那麼別墅還有投資價值嗎？專家表示，別墅的投資價值並未隨著國家的宏觀調控而減小，反而在加大。 中國指數研究院華東院分析師沈明亮認為，某些表面上看似不利的政策，卻有可能會變成利好訊息，如別墅用地的停批，這會使得別墅供應量減少而變得奇貨可居。根據國土資源部近期下發的《2007年全國土地利用計劃》，停止別墅類房地產土地供應尚未出現鬆動。 對此，北京某開發商信心滿滿地告訴記者，別墅用地停批，並不意味著消費者對別墅的需求會由此而減少，相反，由於別墅用地的減少，現有的別墅產品將會受到更多人的追捧。上海易居房地產研究院高階評論員楊紅旭認為這種說法並非沒有道理，他表示，隨著國內富裕人群的擴大，置業不斷升級，這會導致對別墅需求的增加，但未來別墅供應量會隨著土地的限制而減少，供需之間的矛盾勢必會促使別墅價格上漲。 土地的增值能力已得到了公認。而從另外一個角度來看，投資別墅專案其實就是投資土地。五合國際董事副總經理嚴濤分析認為，在土地成本權重很大的別墅專案中，最能體現出土地增值所帶來的好處。他表示，只要土地出現大幅增長行情，別墅的價格必將隨之大幅增長，這是公寓專案所無法企及的。 此外，就是別墅專案的高租金回報率也是值得稱道的。在目前公寓租金投資回報率普遍偏低的市場行情中，別墅的租金回報率相對來說要高得多。如一套位於碧雲國際社群內的別墅，租金可以達到33000元/月，而其售價約為500萬元，估算其租金回報率可達7.3%。中原地產住宅部有關人士表示，類似於這樣的專案，在上海能夠找到很多，如長寧、浦東等區域內均有分佈。市場風險不可不防 毋庸置疑，任何投資都有風險，投資別墅主要有哪些方面的風險呢？投資者應該如何規避？首先是政策性風險。如目前對此影響最大的是別墅交易成本很大。與普通公寓轉讓行為相比，別墅專案在轉讓過程中除了需要繳納個人所得稅、營業稅等稅種之外，還要徵收土地增值稅，而且針對別墅專案要嚴格徵收。如上海方面規定，別墅專案轉讓過程中，出售一方必須提供原始交易憑據，並嚴格按照20%的稅率進行徵收。 就北京、廣州等地區來說，稅收徵收方式又有所不同，上海最為嚴格。如北京規定，對於居住未滿3年的，全額土地增值稅; 居住3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅; 5年（含）以上的免徵土地增值稅; 而對於不能提供購房發票的情形，則按照總房價的1%徵收。而在廣州，如果不提供購房發票，可以按照廣州市房管局評估價總額的３％進行徵收，而這與全額徵收相比，可能會低一些。

作為從業者我來說說：

首先別墅分二種屬性，第一商業別墅，即辦公，商鋪，寫字樓作辦公用。第二就是我們說的普通房子，即住宅。

多提一句，商業別墅租金回報會相對住宅別墅，要高很多，在房價上增值空間比較小。畢竟受眾面少，主要客戶都是公司自用。需求量少自然價值增速慢。

下面重點說住宅別墅，別墅型別

別墅也分，疊加別墅，聯排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅。

我們在電視，電影，等看到基本都是獨棟別墅。獨棟別墅相對佔地面積大，數量稀少，更的人喜歡，但是相對總價比較高，進入門檻高一些。所以在所有別墅當中肯定更具有持有保值增值性。

最後我們和普通住宅，相對普通電梯房，假如說，你花500萬買一般電梯房，和500別墅，那麼以之前我們房價歷史情況，肯定，持有相同普通電梯房，增值倍數是你別墅的二倍以上，甚至數倍以上。

別墅相對一般位置會差一些，出入不是很方便，在學校，學區，地鐵交通等方面要差很多，買賣人口基數相對小很多，基本都是高淨值人群持有，換手率低。故相對一般電梯房要增值差上都很多。

決定房產增值空間的主要因數

第一地段，如市中心，江景房，無法複製

第二學區，學區房一直都是最熱的，勿用質疑

第三地鐵房，地鐵口的房子肯定好出租出售。

第三小區品質，如仁恆，綠城，融創品質小區

其次一些，醫院，公園。

地標上海

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅（Villa）：“口”

雙拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產專案供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅範圍，而被劃入高檔住宅範圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售專案的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是Golf別墅產品，在國家對“別墅和Golf用地雙禁”政策下，Golf別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳洲、東南亞等地區，Golf別墅的平均升值幅度是其他別墅專案的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅專案，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

投資別墅是因為“物以稀為貴”，但並非所有型別的別墅都因稀有而變得珍貴，相信也有很多人看到過關於爛尾別墅的報道，原因就在於那些別墅建在十分荒蕪的地帶，甚至建於山區，交通不便利，再加上自身配套也不完善，這樣就成了絕對的“雞肋”。所以在選擇時也要擦亮自己的雙眼，選擇價效比最高的型別。比如北京的中央別墅區、奧北別墅區、西山別墅區，上海的佘山別墅區，都具有很完善的專案品質及配套，很值得選擇。除此以外，濱海度假類別墅由於其具有獨特的自然風光也迅速崛起，而以三亞地區首當其衝。比如位於三亞香水灣旅遊區內的富力灣，專案兩面青山環繞，依山傍海，整體地勢屬狹長型坡地結構，西高東低，面寬開闊，擁有南北為長達4.2公里的私屬海岸線，這是內陸城市的別墅所完全不可比擬的，而這樣的特點也就造就了其具有良好的投資性。

投資別墅的邏輯在於別墅是高階奢侈品，是賣給是頂尖那部分人的！那你投資的標的物就是要按奢侈品的要求去選。地段稀缺，而且周邊配套夠好，最好還要相對的私密性要好。一句話，出則繁華，入則寧靜！這樣才會有市場才會有升值空間！別墅投資風險較大，持有成本也大，一般人還是不建議去碰。

不要炒房 好日子已經過去了 賣別墅都看緣分 因為地理位置周邊配套決定了 好好拿錢去享受生活 多孝順父母

隨著中國經濟發展，華人對於買房的需求也越來越高。但大部分人會選擇買套間，很少人會買別墅。如果是想買別墅做投資的話，我覺得沒有太大價值。

首先要明確一點，別墅在很多情況下都只適合於用來度假。它的居住屬性並不高，其實這個道理與普通奢侈品也是一樣的這。奢侈品的存在只是為了彰顯主人的身價，它的升值空間並不高，投資價值也並不大。        

其次，買別墅的費用自然不必說，一般家庭的人都買不起這樣的房子，而且但他的養房費用也更高。不僅有普通的物業，還有取暖費，甚至保姆費，一年算下來，總量甚至可以達到幾十萬，還有一些別墅擁有自己的前後花園，為了維護他們，自然要花更多的財力與物力。

最後，如果想要轉讓別墅的話，它的轉讓費用也非常高，前期對於尋找買家來說，它的週期非常長，這些裝修過了的別墅就非常難賣出去了。

所以我認為投資別墅的話，價值其實不大。

僅以海南的別墅為例子說明，海南的一線海景地段海邊1000萬以下的別墅還是非常具有投資價值的，短期炒房投機獲利的話那就免談了。目前的主基調還是房主不炒。為什麼說海南南部1000萬以內的別墅具有投資價值呢，因為南部的城市在冬季氣候上基本都是一樣的，溫暖出太陽乾燥不陰冷陰溼，這個就受到很多內地購房者的喜愛。大部分來海南買別墅也都是優先考慮冬季的氣溫氣候。而且南部城市的知名度會高一些，有些甚至還國際範，但是隨著自貿區的不斷建設發展，海南島，也將會越來越國際範。海南的南部城市別墅資源比北部更稀缺。在南部城市當中價格最貴的非三亞海棠灣莫屬了，一線的海邊地段基本都2000多萬甚至3000多萬起了，所以跟它地段和氣候上差不多的海邊別墅1000萬以內的話就顯得特別受人關注，而且偏偏這些1000萬以內或者1000萬左右的別墅樓盤又非常的稀少，所以，長期看，隨著濱海旅遊公路的全部建設和海邊區域連線，未來海邊互聯互通互補的優勢也將會越發明顯，長期看具有升值潛力。

目前大三亞經濟圈土福灣一線海區域1000萬左右的獨棟只有一個，和海棠灣並列在一條海岸線上，未來區位優勢非常明顯，隨著濱海旅遊公路的連線，三亞海棠灣一線海地段基本上已經沒有1000萬左右的別墅，內海港灣地段也只有一個1000萬左右的別墅樓盤，海棠灣二線三線的別墅也基本在1000萬左右或者以下。陵水的價效比最高，海邊的400多萬去，萬寧興隆和石梅灣的也是400多萬起，謝謝閱讀。我們是海南新房顧問，您的買房助手。請多多關注私信或者評論交流。

別墅的特徵是總價高，市場接受面小，交易成本也高，週期也長。因此，別墅投資和一般住宅不同，將是一個長線的投資。購買別墅要選擇資源稀缺的產品，以自住需求為主，可以兼顧長線投資。如果純投資，不建議選擇別墅產品。

投資別墅的群體和普通住宅的就不是一碼事兒，住別墅的會考慮座地鐵嗎？會考慮物業費嗎？他們只考慮面子和身份象徵，普通人覺得買卡地亞和寶格麗首飾都有點傻，一個鋼圈手鐲就的花十幾萬，萬八的買個金手鐲不香嗎，幾十萬買個包？倆百塊錢的包每年換幾個，這輩子都夠用了！之前別墅是有錢人少，人民幣貶值會越來越多，有錢人永遠是想著財富的的保值，想法都一樣就不會有富人和普通人的區別了，準知不管是什麼時候，被割韭菜的永遠是大多數的普通人