不要吹捧萬科了，他只不過是判斷錯了大趨勢，所以沒趕上三四線大爆發。

如果世界上可以有後悔藥，萬科可以回到四五年前，那麼，你今天肯定可以看到，各個三四線甚至五六線城市，恆大、碧桂園、萬科……一個挨一個。

萬科為啥判斷錯了趨勢，根本原因是創始人去泡五線女明星，找人抬他上珠峰，熱衷於裝嗶，完全不務正業了。

而孜孜不倦的楊國強，和嗅覺敏銳的許家印，就是這一輪的最大贏家。

本人曾經從事過幾年地產行業，對此還算比較瞭解。

其實每家房企的策略都是不一樣的，萬科和碧桂園屬於兩個極端。萬科幾乎只在大城市發展，三四線城市堅決不碰。而碧桂園是典型的農村包圍城市策略，幾乎遍佈了全國各個城鄉結合部，但市中心幾乎沒有看到過碧桂園的身影。而恆大和綠地這種屬於兩手都要抓的型別，無論是大城市還是小城市，無論是市中心還是城鄉結合部，基本都能看得到他們的存在。

這種事情也沒法說誰對誰錯，因為各自主打的客戶群不一樣。萬科熱衷於走中高路線，旨在吸引城市精英。而恆大則有點類似於大雜燴，別人有的我有，別人沒有的我也有。

所以說，在房地產這一塊，很難說誰好誰差，這都是要看各自需求的。

我是2018年十月辦理無理由退房，直到今天也沒有退還我的購房款，多次諮詢給我的回答都是審批中。我在與恆大專案進行交涉的過程中，體驗到只是推諉和無限期的等待。難道恆大宣傳無理由退房，是一種營銷手段和文字遊戲嗎？難道不給客戶退錢嗎？恆大是要這樣實現企業對公眾的承諾嗎？[/cp]

主要是企業的定位不同。

首先，我們來看2018年三家年報一組數字。

萬科去年的銷售面積4038萬平方米，銷售金額6070億元。均價是15032元/平米。

碧桂園去年的銷售面積5416萬平方米，銷售金額5019億元。均價是9267元/平米。

恆大去年的銷售面積5244萬平方米，銷售金額5513億元。均價是10515元/平米。

再來看三家企業的定位。

萬科是穩，恆大是大，碧桂園是快。

萬科要求的不是數量，而是質量，不過它數量做的也蠻厲害的。

碧桂園和恆大，前幾年三四線城市棚改的紅利期，佈局很猛。所以均價便宜。

萬科：

萬科是一家謹慎的房地產企業，首先提出“活下去”的口號。其財務穩健，槓桿率比較低。在頭部房地產企業中應該與保守的國企、中海地產不相上下。

碧桂園：

定位非常清楚，相信三四五線城市的購買潛力。老闆楊國強在2019年3月份的業績釋出會上明確表示觀點。同時碧桂園的週轉非常快。

恆大：

恆大要求的是規模，每一個專案，都是超級大盤，50萬平米以上很常見。

恆大的Quattroporte夏海鈞去年8月份說不進三線以下城市，但實際是它的拿地價格比較低，在三四線城市外郊是有很大動作的。

比較低的地價拿大盤來操盤，很容易將房價抬到一個水平線上，從而獲得比較理想的利潤水平。

整體來說，做房地產，撼山易，撼萬科難。

你哪來的自信？誰告訴萬科不會進三四線？我在寧夏銀川，銀川就屬於三線城市，你自己上網查檢視，萬科在銀川有沒有開發樓盤。

各有所長，各有側重。

這也是各自企業發展歷史、戰略規劃決定的，萬科一直以來以中心城市、大城市居多，像碧桂園抓住了城鎮化、棚改等繼續，在三四五線加大布局。

沒有誰對誰錯，都是在推動中國城鎮化進城。並且也不絕對，像碧桂園在核心城市，尤其現在的粵港澳大灣區，也是有很豐富的土地儲備的。

建老百姓買得起的好房子。在很多縣城，本地缺少有實力的開發票，大企業進駐之後，能提高本地建造水平，讓當地居民住上更好的房子。

四個字：策略不同。

對於萬科而言，其幾乎只在大城市發展，三四線城市不聞不問。對碧桂園而言，其是典型的農村包圍城市的戰略，專案幾乎遍佈全國鄉鎮，但市中心卻很少看到碧桂園的影子。恆大和綠地呢，應該是屬於兩手型，在大小城市、鄉鎮都可以看到他們的身影。恆大、碧桂園和萬科是三大地產巨頭。他們都是實力擔當，只是他們的發展模式各有不同罷了。萬科作為最早的房地產開發商，一直是一二線的領頭羊，產品定義不同，其主要面對的是一些白領等高收人群。相比萬科恆大，碧桂園是後來才做房地產。為了控制成本，所以在三、四線發展會比較好。

對於我個人而言，如果買房我更加傾向大房開，比如恆萬碧，至少口碑還是不錯的，售後也會有保證些。

並不是萬科不去三四線開發，而且企業節奏有所不同。在萬科那個時代，一二線市場有大量的土地儲備，由於三四線回款慢等穩定造就了當時的萬科定位方向。至於現在萬科也在三四線城市有所佈局。

恆大、碧桂園則和萬科恰恰相反，除了上述原因外，恆、碧具備提供高性價比產品，挖掘利潤的能力。一方面，很多三四線客戶需要一種比現在的產品更好的產品，但是他們希望產品比過去高兩三個檔次，價格只高一個檔次。另一方面很多企業具備提供更好產品的能力，但他們提供這種產品的成本較高，價格遠遠超出市場承受能力。

有需求即有市場，恆大、碧桂園恰恰就是看好了這些，進軍並得以高速發展！

萬科作為最早的一個房地產開發商，一直都是一二線的佼佼者，產品定義不一樣，面向的都是一些白領工薪階級，而且隨著市場房價波動，成本越來越高。碧桂園。恆大都是後來才做房地產。為了造出品質好的房產，但也要面對國家政策，就要控制成本降低利潤，而三四線則是最佳選擇，也為三四線人民帶去舒適的居所

儘管短期看房價有所下降，但根據經典論述——“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”，長期來看，房價仍然會有所增長。

短期的降價是房企根據國家的政策作出的應急反應，但隨著中國人口基數的增加，城市化發展步伐的加快，對房子的需求量及質量都提出了更高的要求，而需求的增加必然會推動價格的上漲。

另一方面，由於地產行業所涉及的產業鏈長，上下游關聯行業多，因此地產的發展有利於拉動當地經濟，促進就業。加之地方政府的財政收入有相當大的一部分是來自房地產業。故地方政府有足夠的動力繼續發展房地產市場。

因此長期看來房價不會跌。

從本質上來說，還是收益的問題。

目前三四線城市的買房人已經被收割得差不多了，未來的5到10年內，人口會繼續向大城市轉移，並且轉移的速度會越來越快，並且會不斷有人進入城市。

當然這僅僅是一個方向，除了這些因素之外，就是國家政策的問題。

當前樓市調控還是以房住不炒為主，不允許炒房，作為開發商，也會考慮清楚這方面的因素。