長租公寓確實是現在租賃市場的一個風口，很多開發企業和網際網路企業紛紛建設，所以在今後大有發展。

這樣來說，隨著租賃市場的短板被揭起，“租售並舉”成為了熱詞，在解決住房問題的同時，也可以降低部分購房者的購房熱情，可以說是一舉兩得。

當前中國的租賃市場基本都是以私人房屋的形式存在，所以，存在各種各樣的弊端，房租隨意漲，頻繁換租客，秩序差，不良合租等情況都有發生。

自然的，大力發展租賃市場就是想透過開發商或者物業接管的形式，直接統一管理，不僅可以提高質量較高的服務，也可以形成透明的價格，還可以保障租客的權益。

所以，長租公寓作為租賃市場的重要補充，發展前景很好。

再說說，一輩子租房的問題，一輩子租房成本比買房大的多，首先房租是會上漲的，而房子在購買以後不會再有額外上漲的費用。這一點買房就要實惠的多。再說說一輩子租房到老什麼都沒留下，但是買房不一樣，還有個房子，也是個念想。

但是，一輩子都租房的人一定還是存在的。畢竟逍遙。

在國家大力推行租售並舉，以及核心提出的房住不炒的理念下，長租公寓迎來發展是肯定的。短時間裡租房過渡可以，但是房租肯定會漲的，長租公寓過一生明顯是不划算。

去年一年，為了穩定房價國家一直不遺餘力出臺各種政策，其中就包括租購同權政策，用以支援長租房的發展。網際網路巨頭們和銀行們也紛紛看重了長租公寓這一片藍海，競相搶佔長租市場。

去年8月份，阿里與杭州市政府簽訂合作協議，宣佈要打造中國首個“智慧住房租賃平臺”。 10月份，支付寶宣佈要在北京、上海等8座城市推廣信用租房。10月24日，京東尚科中標政府租賃平臺。1月16日，連結公司旗下的長租公寓 “自如”，斬獲由騰訊控股，紅杉資本，華平投資領投的40億人民幣A輪融資。這使得不少人預測，租房市場或將迎來爆發式增長。

本以為長租市場會盈利百花齊放的局面，令人意想不到的是，那些早起創業公司相繼離場，有的由於資金鍊斷裂不得不得被更有經濟實力的更大玩家收購，有的或是管理經營不善只能放棄。

不過，未來長期租賃市場確實需要考慮如下問題

首先，盈利空間較低，目前長租公寓的盈利模式僅是租金價差，土地價格很大程度上限制了長租公寓盈利模式。其次，房源或者說優質房源不足也是非常嚴峻的問題，就如同司機短缺是滴滴目前需要解決的問題一樣。

就目前情況來看，長租公寓在中國前景還非常不明朗。

長租公寓在國外是一種比較普遍的現象，很多買不起房的人會選擇長時間租房，例如我現在所住的這個小區除極個別住戶就是全部由開發商統一管理的長租公寓。

要想看清長租房的前景，我們可以看一下國外長租公寓的一個邏輯關係。房地產商建好房後，如果只租不賣，那麼首先房子的產權在開發商手裡，可以憑藉這個無論是做抵押或者是做貸款都可以獲得一筆資金。同時，每週收到的房租可以很好的cover掉貸款利息等。我們來計算一下，目前我所租住的公寓每週大概800元，即每年4萬多如果購房大概是100萬，一般貸款年利率約4%，也就是說利息約等同於租金。開放商可以免費使用貸款所得資金去進行新投資等等。如果將來房價上漲，則開發商將房子再出售可獲得一筆淨利潤。我所租的這個區域房價過去四年大概漲了30%～40%。

搞清楚這個邏輯以後再看長租公寓就比較能理解了。國內之所以前景不明的一個主要原因就是租售比太低。例如我家以前在國內有套一居室出租，一個月大概只能租800左右，後來賣掉賣價約50萬。我們算一下，租售比約1:50，50年才能收回房價，實在太長了。另外我在北京時，看見廣告一個小區兩居室出租約8000元每月，售價五百多萬，也是1:50的租售比。那麼設想，開發商只租不賣，每個月還得往裡面賠錢（貸款利息）。怎麼會有開發商願意做這種事呢？

那麼剩下的可能性就是靠政府補貼，例如免息貸款或者政府主導廉租房公租房一類的。但比較市場經濟的情況，政府這種行為也不太可能長久（沉重的財務負擔），所以前景還很難說。

其他還有一些原因，如監管混亂等等，但主要原因還是在於前文說的租售比關係。畢竟企業都是逐利的，沒有利益誰都不願意去做。

總的來說前景是好的

而且有幾個困難點需要政府，市場來克服

首先是觀念的轉變，透過政策的推動，主流媒體的引導讓人們的消費觀有所改變，在買不起房的時候要撐得住氣租房

其次是長租市場的規範，長租模式目前還在探索中，怎麼做好服務，怎麼找到需求的群體，怎麼做好配套都是做長租的企業需要明確的

最後是從政策和金融層面，目前做長租不賺錢，或者賺錢太少，怎麼引導有實力的企業推廣長租，或者利用什麼金融手段收益平衡都是未來要克服的問題。

長租公寓在國內還是個新詞，但二房東卻是個古老的存在。從通俗的概念上講，二房東是簡化版的長租公寓，長租公寓是更規範化的二房東。

隨著租住市場的進一步細化，二房東出現了臨時二房東、個人二房東，職業二房東，機構二房東。而隨著職業二房東和機構二房東的不斷做大做強，就出現了二房東們的究極進化——長租公寓與短租公寓。

按照目前市場來說，長租、短租公寓都是很大的一個市場，而且現在出遊已經成了普通家庭很常見的旅遊方式了，同時外出旅遊都伴隨著一家大小一起，而普通的酒店滿足不了一家住在一起可以曬曬衣服、煮煮飯、聊聊天的條件，正好短租公寓這些補缺了這一點。

而在房價居高不下，大量年輕人買不起房子的情況下，長租公寓更加順應“國情”，填補了年輕人的“住房剛需”。

1.公寓方持有房產，很希望租戶長期租住。2.公寓方統一管理，物業管理比較好。3.住戶可以選擇租期。

此外，它的出現也對租房領域帶來了一次革新。

為租客提供了更多的房源和找房渠道。將租房市場相對規整化了，價格有規可循，質量相對統一，在降低租客找房的麻煩程度上（幫助租客省心、省時間）確實創造了一定的價值。在配套服務和社群運營上，確實為一些服務和時間敏感類的租客創造了一定的價值。但同時存在大量的偽需求。

相比傳統租房方式，長租公寓更貼合年輕人的生活需要，更滿足年輕白領的居住需求，比如裝修精美、社群氛圍、保潔、健身房影院等，當然目前也存在很多不足，如隔音差、部分房子甲醛超標、物業服務差、管理不規範等。

長租公寓現在資本過熱，處於風口期，市場刺激下，已經細化為了分散性和集中式兩種，世聯洪璞屬於分散式，萬科泊寓屬於集中式。

作為一種不錯的重資產模式，長租公寓是對租房領域的一次革新，也都在為了迎合新一代租房人的需求而努力。但主要投入來自收房成本、裝修和運營成本，收房成本及裝修是剛性成本，規模擴大並不會得到降低，所以融資就成為了長租公寓們的長期任務。

總的來說，長租公寓還屬於新興事物，目前由於持有資本和盈利等問題，運營公司無法加大槓桿做大規模，行業的規範化也在摸索當中，也希望大家多給它一些耐心和建議。

長租行業政策紅利下高速發展 多家企業爆雷未來發展道阻且長

近年來，中國長租公寓行業正處於高速生長階段。據悉，自2015年開始，有關長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺檔案專門扶持租房租賃產業鏈的發展，並明確加快機構化、規範化租賃企業的發展。

從國家政策的相關內容來看，政策的著力點集中於以下六個方面：一是加快培育住房租賃市場主體、二是鼓勵租賃住房消費、三是完善租售同權、四是增加租賃土地與房源供給、五是提供稅收優惠、六是提供金融支援。此外，在中央政策的推動下，地方政策開始跟進，截止2017年底，已有20多個省（直轄市）出臺了相關鼓勵扶持住房租賃市場發展的政策。伴隨租賃市場的規範化發展，我們預期未來租賃雙方的權利義務會得到充分保障，為租賃市場的發展破除重要障礙。

隨著政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是2018年證監會住建部發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強心劑。另一方面開發商紛紛試水、產業基金進入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規模也逐漸增長,形成風險資本股權融資、產業基金、傳統債權融資、租金收益權等債權ABS以及類REITs權益型融資的六大融資方式。

長租公寓行業迎來“風口期”，標杆房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創業公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為長租公寓行業的主力軍。以2014年、2015年為公寓融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，並出現億級單輪投資。長租公寓成為資本市場的“香餑餑”。

長租公寓按照房源及經營方式的不同，一般將其分為集中式公寓企業和分散式公寓企業。資料顯示，截至2017年底，國內重點城市中集中式品牌長租公寓門店約有2000家，房間數量為16萬間房。在2017年集中式長租公寓門店數量排行榜中，前十名的公寓為魔方、紅璞、泊寓、安歆、城家、冠寓、灣流國際、v領地、逗號、樂乎。

資料顯示，2017年中國重點城市中分散式品牌長租公寓房間數為150萬間，其中在上海分散式公寓數量最多，數量為167826間；其次為北京，房間數量為105560萬間；排名第三的浙江，分散式公寓數量為69901間，其後分別為廣東、江蘇、四川、重慶、湖北、天津、河南。

在2017年中國各地區分散式長租公寓佔比情況中，華東佔比最大，佔比為51.5%；其次為華北地區，佔比為16.5%；排名第三的式華南地區，佔比為16.2%；其後分別為西南、華中、西北、東北，佔比分別為8.8%、3.7%、0.2%、0.1%。

在長租公寓蓬勃生產的同時，我們也應注意到發展過程中出現的問題。從2015年前後，諸多出身網際網路行業的資本跨界進入長租公寓市場，帶來了大資料思維和規模擴張競賽，但有些卻沒有真正理解地產模式，野蠻生長之後問題暴露。特別是2017年底至今，長租公寓爆雷數量、頻率明顯加速。初步統計，2018年以來已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓由於資金鍊斷裂帶來的運營危機而爆雷。專業人士分析，很多公寓運營方過於追求規模、管理公寓數，這一思維模式刺激下瘋狂拿地拿房和盲目擴張，甚至出現麵粉貴過麵包，拿房價格高過房屋租金的現象。加上此次老牌長租公寓寓見公寓的疑似爆倉，應當引發長租公寓企業對自身經營的謹慎規劃，以及政府部門要對行業加以規範，才能實現長足發展。

2018年長租公寓行業從某種程度上已經經歷過了洗牌、

一些管理不善，運營無方的公司都倒閉了。對於一部分租客和業主來說是一件壞事。但對於整個長租公寓行業來說，也未必不是一件好事。

從“價格競爭”到“甲醛風波”再到“資金鍊斷裂”，讓更多租房群體和長租公寓從業者看到了租賃行業的本質。租客租房更謹慎，公寓行業從業者更用心。

長租公寓行業在2019年將是一個改革年，各個公司都將積極改變自身運營模式，以更好的在行業內提升自己的佔比份額。而那些小公司，沒有自己的運營模式和風格、不提高自身售後服務，只會一味跟風將會很難發展。

長租公寓在目前來說前景肯定很好，對租客群體也將是一件好事、

美麗屋一直提倡“服務”為首，服務才是這個行業的核心。這也將會帶動跟多的企業用心做服務、

據中研產業研究院釋出的《2019-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究諮詢報告》統計資料顯示

行業總體市場競爭狀況分析

一、長租公寓行業競爭結構分析

從競爭結構來看，目前中國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是中國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量佔整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年中國長租公寓行業競爭結構

二、長租公寓行業集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓佔比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的佔比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

圖表：2018年分散式長租公寓市場集中度

三、長租公寓行業SWOT分析

優勢：

長租公寓行業的投資回報較為穩定，一線城市的出租率較高，深圳為例，2018年深圳平均住房租賃價格雖較2017年下降了3%，但仍達68元每平米。運營成功的長租公寓空置率基本低於10%。

劣勢：

目前市場上的大大小小長租公寓運營商已經達300多家，大大小小的地產開放商進入市場，使得整個市場面臨著混亂的競爭格局。

風險：

長租公寓行業面臨著人才缺失的困境，租房行業的產品升級是一個大趨勢，要形成人才構成的專業性需要一定的時間。

機會：

1、流動人口及租房需求持續增大;

2、高階品牌市場佔有比例底，有較大的機會空間;

創新政策支援不斷，新增與存量改造結合，增加房源供應渠道

1. 自2016年中國務院提出加快培育與發展住房租賃市場以來，越來越多的城市推出只租不售地塊或要求在地塊中配建租賃用房，據CREIS 統計，2016 年11 月至2018 年底，22 個城市共推出322 宗租賃相關用地，其中可建設租賃住房面積約1,237 萬平方米。租賃用地地價相對較低，為長租公寓降低成本、提高收益率及長期的可持續發展奠定了基礎。

2. 目前全國已有18個集體建設用地建設租賃住房試點城市。2018 年8 月24 日，北京首個集體土地租賃房專案豐臺南苑鄉成壽寺村專案已正式動工。在較快提升租賃市場規模的同時，較低的土地成本還將使集體土地租賃房專案在未來發揮穩定租金走勢的重要作用。

開發商品牌擴張勢頭最勁，國有企業發揮引領帶動作用

根據戴德梁行釋出的《中國長租公寓市場發展報告2018-2019》，發展起步較早的魔方公寓在樣本城市中擁有最多的門店數量，佔五家總量的24%；龍湖冠寓和萬科泊寓緊隨其後，門店數量各佔約22%；再次是城家公寓，佔比18%；世聯紅璞集中式公寓門店數量佔比14%。

經過較長時間發展的創業系公寓品牌魔方，在運營方面具有一定的經驗優勢，同時資本市場的助力使其擴張步伐大幅加快。而幾乎集中於近兩年才起步的房企系品牌，藉助房企雄厚的資金實力和開發及工程優勢，發展最為迅猛，根據各大品牌公佈的發展計劃，龍頭房企旗下的公寓品牌還將進一步提高擴張速度，加速搶佔市場份額，未來有望成為長租領域的核心力量。

除傳統的市場參與主體之外，不得不提的是大型國有租賃企業。在政策支援下，各地積極成立國有租賃公司，在租賃住房市場建設伊始就利用自身優勢，快速儲備住宅租賃用地、進行住宅租賃領域的類REITs嘗試等，發揮了引領帶動的作用，在租賃市場建設初期意義重大。

長租公寓租金差距大，一居室為主力產品，多元化供應是發展趨勢

透過對5家最具代表性的集中式品牌公寓在12個住房租賃試點城市和4 個直轄市的發展現狀的調查，品牌長租公寓的月租金範圍為23.3元/平方米-659.3元/平方米，由於所處城市級別、產品地理位置、具體配置等存在較大差別，所以整體來看租金差距較大。而戴德梁行對不同城市的租金監測顯示，在商品住宅租金較高的城市，長租公寓的平均租金水平與中高階商品住宅平均租金大體接近；而在商品住宅租金水平較低的城市，長租公寓的單位租金往往高於中高階商品住宅租金。

從目前的發展情況來看，年輕白領仍是長租公寓所面對的核心客群，其相應的產品設定也以滿足此類客群的需求為主。戴德梁行的調研顯示，一居室的產品供應在各大城市都是絕對主力，以滿足目前長租公寓最大的受眾群體——年輕白領。

此外，不少品牌都推出了針對不同客群的多層次產品線，如發展起步較早的魔方公寓，旗下除魔方這一產品外，還有摩爾公寓、9 號樓，分別服務於高階商務人士和藍領；龍湖冠寓則有核桃、松果、豆豆三個產品線，其中核桃為高階產品；旭輝領寓旗下的博樂詩服務公寓定位於服務中高階企業經營和商務出行人士。不過受限於客群基礎，這些產品目前佈局相對較少。

在市場化的參與者之外，地方政府也在根據發展需要推出不同的住宅租賃產品，例如在杭州，截止2018年底共有25 個藍領公寓專案啟動租賃受理工作，推出房源10,568 套（間），以有效緩解杭州外來務工人員租房難問題。2019 年杭州全市還計劃新增藍領公寓1,5000 套。遵循“政府主導、政策扶持、市場運作”的供給原則，既為市場帶來了多樣化的產品選擇，也有效促進民生問題的解決乃至城市的發展。

預計隨著租賃住房市場的不斷髮展，在租購同權逐步落實中，多元化的產品供應將成為趨勢，以滿足越來越多的不同群體的租賃住房需求。

長租公寓公募REITs 漸行漸近，將對行業發展帶來深遠影響

即便是對於輕資產的“二房東”而言，長租公寓專案前期仍需要承擔收房成本、裝修費用，而重資產運營商更是要承擔鉅額的開發/收購和裝修費用，與漫長的收益期對比，高昂的前期資金成本成為不可承受之重。再加上發展初期為搶佔市場份額而快速擴張，對企業資金提出巨大挑戰。在此背景下，尋求合適的融資渠道成為運營商最為迫切的需求。長租公寓收益的長期性及持續性使得資產證券化成為理想的融資工具，近兩年來在政策鼓勵和支援下，住宅租賃的類REITs、CMBS、ABS 等多有發行，不少金融機構積極參與其中。