我本人覺得比較靠譜，現在日本房地產的價格相對比較好。如果經濟上允許，可以買來自住或者用於做民宿。但是需要注意的是在日本投資房產千萬不要購買地方城市或鄉下，儘量購買東京等人口集中的大城市。

其實，近幾年來，隨著安倍政府打出“觀光立國”的牌子，降低了入國審查的門檻，華人籍此得以以各種身份進入日本，這其中一些生意人在遊玩中就以他們銳利的眼光發現了日本房地產中孕育著的商機，於是，投資日本房地產就漸漸在訪日華人中一點點的展開了。必須感慨現在華人的實力和速度，先是在以東京為主的關東地區開花，然後西征大阪南進沖繩北上北海道，華人在開發日本房地產上點燃的星星之火，迅速以燎原之勢在短短的兩年內燒遍日本列島，以致繼“爆買”、“爆網購”之後，日本人又給華人創造了一個“爆買不動產”的新詞兒。 那麼，究竟是什麼原因促使華人大舉進軍日本房地產市場呢？ 首先，應該說是時機很好，現在正值國內有閒錢的人為了防止貶值降低風險，正在考慮“雞蛋不能放在一個籃子裡”的分散投資模式的時候，安倍打出了觀光立國的口號，而隨著華人湧入日本“爆買”的同時也意外的發現了日本大有作為的房地產市場，於是，華人在日開始試探著置產置業了，結果是這些投資者發現，在日本投資房地產的程式相比於國內更簡單、順暢而且安心。有了良好的開頭，於是，更多的中國投資者開始湧入日本房地產市場。 其次，因在日本只要把房子買到手了，就可獲得永久產權，並可以據此作為投資專案申請經營管理簽證，取得日本的在留資格，加入日本的健康保險，從此享受日本的即便宜而又信得過的醫保。 第三，隨著2020年東京奧運會的臨近，東京以及東京周邊的房地產已經開始升值。藉此東風，國內房地產投資人士也開始聞風而動，紛紛來日購買旅館、高階公寓或一戶建以期到2020年時達到預期的投資效果。 第四，日本房地產的物美價廉對國內來的購房客來講同樣具有極大的誘惑力。物美不用說了，日本造的物之美，華人是早有體會的，在此簡單介紹一下日本房地產的價廉。打個簡單的比方，在東京一個3LDK（約80平米，相當於國內的小三室一廳）的高層公寓，假設是20年前造的，由於日本泡沫經濟後房價一直走跌，那麼現在的價值也就是2000萬日元（120萬人民幣）左右，甚至有些地方1000萬（60萬人民幣）日元就足夠了。眾所周知，120萬人民幣如果在北京上海，能買到三室一廳的一室就不錯了。即使是東京新造的三室一廳公寓，一般也只需人民幣2、300萬足矣，如此價廉物美，華人自然趨之若鶩了。 第五，在商言商，投資必然是追求回報率的，同樣，投資日本房地產的華人也自然是看好了日本的房地產投資回報率。最近，恰巧看到過一篇分析世界各國房地產投資回報比例的文章，文章中有一個全球房產租金回報率排行榜，從中可見美國一個面積只有997平方公里的隸屬德克薩斯州的叫做達拉斯的城市拔得頭籌，它的租金回報率｛實際租金回報率=（一年租金-房屋保養費／房屋價格｝為7.35%，排在第二位的是日本的大阪為5.91%第三為洛杉磯，為5.80%，第四為東京為5.76%。也就是說按這個統計表來看全球租金回報率最高的前四位裡，日本就佔了兩位。而據日本自己的統計數字表明，日本新建高階公寓的租金回報率為5%到6%之間，舊公寓因房屋價值低反導致回報率偏高，居然達到新建公寓的一倍10%左右。按這個方法粗略計算一下，也就是說，在日本投資房地產出租，平均20年左右可以收回成本。尤其是現在隨著國內遊客大批次的湧入日本，收購舊樓改造成酒店、民宿都是正在方興未艾的產業，而這些投資回報率更是高於普通日本公寓的回報率，而有了這樣的回報率，華人願意投資日本房地產也就在情理之中了。

綜上所述，華人投資日本房地產，在短短的兩三年時間內，從發生、發展到壯大乃至今天的遍地開花，可以說正是方興未艾之際，也就難怪日本國會議員在國會大聲呼籲，如果政府再不採取措施，北海道就要變成中國的一個省了。雖然有點危言聳聽，但由此也足見華人在日本房地產市場興風作浪給日本人帶來的衝擊了。

很多想法有在日本投資的客戶比較關心的一個問題，其實在日本投資買房並沒有大家想象中的那麼複雜，前期建議各位看官拿點資金在大阪（梅田、難波、心齋橋、本町、堺筋本町）拿一套試試水，認可日本投資環境了再考慮其他型別的投資物件。最重要的是找一家在國內和日本當地有公司海外接業公司，這樣後期房屋售後服務會讓自己省心省力。很多客人一般以房產租金收入作為投資日本房產主要利潤來源，日本房產市場主要特色就是租賃市場穩定，中介費用等各項費用支出都是按政府要求完全公開透明的，相比其他國家，日本房產市場是一個完善成熟的市場，房產交易的每個環節都有專業的人員全程跟進，投資日本房地產市場，機會與風險並存，看你怎麼權衡！

在中國炒房客席捲悉尼、溫哥華與美國各大城市，將北美和澳洲房價抬了一遍後，最近一段時間來，中國投資者橫掃東京等日本大都市 ，一舉打破沉寂多年的日本房地產市場。在日本投資房子靠譜嗎？

　　根據日本不動產經濟研究所的調查顯示，由於中國資金湧入，日本公寓價格已上升至1990年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。在東京等大都市，今年以來部分割槽域房價上漲近三成。

　　日本經濟學家預計，在中國買家的帶頭推動下，將會吸引其它地區的投資客進駐日本房產市場，未來東京等地區的房屋需求量與價格將繼續穩步提升。

　　目前，國內房地產中介組織的日本地產投資旅行團場場爆滿，越來越多的房地產中介也加入了這個熱潮中。然而，據筆者在多個國內房地產中介瞭解的訊息獲知，東京五區主流可供交易物業已經很難購買到，中國炒房團現在已飢不擇食，在國內根本不做考慮的50平米左右的戶型成為新一輪爭搶的物件。

　　需求是如此旺盛，以至於一些開發商不得不對外華人購買新建公寓提出了限制。臺灣信義房屋日本東京分公司總經理Kenny Ho說，“一些開發商只願意將樓盤中不超過20%的房子賣給外華人。”不過他拒絕透露開發商姓名。“日本有一套自己的做事方式。”他說，“一些人覺得周圍有太多外華人的話會影響他們生活環境的品質。”

　　為什麼看上日本房產?

　　東京奧運、日元貶值和“高額”的租金回報是驅使投資客購買日本房產的最重要因素。

　　搜房網房天下海外房產在接受彭博社的採訪時表示：公司已經為中國買家們組織了多次東京、大阪的“看房之旅”，而大多數買家的目的是為自己的資產尋找更加安全的配置途徑。

　　毫無疑問，22年以來降至最低點的日元匯率和2020年的東京奧運會，讓中國投資客看到了日本房產市場的升值潛力。同時，儘管隨著房價的上漲，收入/租金比在不斷抬升，但目前仍剛剛超過10倍，與中國一線城市動輒40-60倍的租售比相比，極具投資價值。

　　“在日本，每平方米平均售價在90萬日元(約合5.4萬元人民幣)左右。而中國香港和新加坡的房價分別為每平方米155萬日元(約合9.4萬元人民幣)和105萬日元(約合6.4萬元人民幣)。

　　對於很多海外接業者來說，日本的房地產具有價格優勢。”房地產相關人士表示，日本的低犯罪率、良好的生活條件也得到許多海外人士的青睞。

　　中投顧問高階研究員鄭宇潔認為，一些外國企業開始在日本購入大宗土地或者商廈，導致房地產成交額的大幅提高。“外資的進入對日本房價必然起到一定的推動作用，同時也與本國低利率政策以及土地升值預期有明顯的關係。”

　　日本經濟不景氣導致東京房價上漲的幅度從2008年全球金融危機起就小於紐約、倫敦和香港，而中國近年來創造了上百萬的百萬富翁，這些人能夠快速改變當地房產市場使其獲得活力。

　　據全美房地產經紀人協會的年報顯示：在美國，購房者大都來自中國內地以及香港、臺灣地區。他們在過去一年花費了286億美元購買房產，成為了美國房地產最大的海外購買群體。

　　據悉，“中國投資者通常會購買價值400萬元以上人民幣的房產。這對於很多華人來說是可以承受的投資額度。”然而這對於日本人來說卻是不可承受的。

　　據年度國際住房負擔能力調查顯示：東京房價已經達到“買不起”的程度了。在日本7個最大的城市人們的購房意願在12月已跌至15.4%，是自兩年前Recruit集團開展調查以來的最低點。儘管在3月時資料升至18%，但是購買者也只是在觀望或打算買入跌價的房子。目前，東京房價仍低於全球其他主要城市。

　　華人之間的接力遊戲

　　中國炒房團投資東瀛，其背後蘊藏著極大的風險點，投資者要三思而後行。

　　首先，日本本華人對於地產投資有先天的恐懼感。如果日本本國居民的置業熱情不被激發，最終日本地產投資只能成為華人之間的接力遊戲。

　　在日本曾有一個問卷調查：你覺得土地是比存款或股票更有潛力的資產嗎?結果顯示，2000年以後，回答“否”的佔38.8%，首次超過“是”的回答者。這意味著，經濟泡沫破滅以後，日本人對房地產的想法完全改變了。現在，買房子已經不是日本人一輩子的夢想。

　　據野村綜合研究所(NRI)預計，1990年至2002年間，日本的國民財富約蒸發了9.3萬億美元。與此同時，據2005年日本國土交通省發表的地價統計資料，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。

　　與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫發生前1985年的水平;商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。

　　儘管經過了長達20年的艱難調整，日本房地產市場依然疲軟。與1991年的最高峰時相比，如今的日本房產價值跌落了約71%。

關於更多日本房地產相關的問題，願意為大家解答

現在華人有錢了，很多人為了資產保值及安全考慮，都會選擇增加海外的資產配置，在配置中房產投資往往成了首選，然而海外市場魚龍混雜，坑坑窪窪啊！？綜合資料比對，日本可能還算是比較靠譜的一個投資目的地，近些年來，上到投資大咖（薛蠻子為代表），下到小資中產，都樂此不疲的投資日本，有錢同胞的買民宿，小資們買公寓，價效比高的物件通常掛牌當天就被華人拿下，購買力讓小日本大跌眼鏡啊，那麼到底日本民宿值不值投資呢？我們客觀的分析下，只說客觀資料：

1：日本自開放旅遊市場後，遊客數量每年都在強勁增長。日本觀光局最新資料，截止2018年12月，年內訪日外國遊客數量突破3000萬人，創歷史新高。在這些遊客中，中國大陸游客佔比高達近30%，含港澳臺同胞預計近半都是華人。如此龐大的遊客量，住宿是很讓政府頭痛的問題，而且有近三分之一的遊客會選擇居住民宿，在古都：“京都”，大阪，奈良等地中文隨處可聽見。在熱鬧的清水寺裡，看著形形色色的各國遊人，聽著日本小姑娘的魚餅叫賣聲，很是愜意。如果你聽到的是回聲悠長的普通話，你也不要懷疑，你已經出國了，這確實是日本！

2：遊客數量增長只是一方面，馬蜂窩CEO陳罡表示，在馬蜂窩搜尋熱詞裡，日本民宿常常成為熱搜詞，而且很多年輕人甚至把有特色的民宿建築作為旅行的目的地之一，目前正在崛起的赴日遊大軍90後們，他們與70、80後理念不同，90後是你敢建的好，他就敢花的多。2018年，日本住宿業的平均入住率已接近75%，特別是大阪，京都等超過了80%，旅遊旺季一房難求，稍微好點的民宿，房價基本高於五星級酒店了，就這也不是你有錢就能住的上的，這真不是危言聳聽，各種民宿APP大家自己關注下。

此外，日本2020年奧運會，政府計劃將訪日遊客人數增加至4000萬人。預計東京奧運會迎來一波流量高峰，將有1.3-1.5億房間需求。且奧運會的舉辦，帶來的日本其它熱點城市旅遊熱，也會持續下去，屆時一房難求的情況將更加普遍，日本政府為此也在積極制定應對政策。

我本人覺得在日本買房子是看回報率，在三大都市（東京，大阪，名古屋）如果公寓樓的實際租售回報率低於5%就沒有價值了。日本的空房率現在是15%以上，想要靠升值幾乎是不可能的，65歲以上的老人佔總人口的28%以上......總之，投資要謹慎，有不明白的歡迎繼續討論。

先說優點：設計合理人性化，比國內同等價格的房子價效比高，位置好的話可以長期出租。沒有國內的70年產權這個說法。缺點：日本有空房稅（也就是說沒人住要交稅），而且每年都要收遺產稅（這個說法不太準確）但是確實有這筆稅收。日本的房子木質比較多，起火災的話就全沒了，長期擁有的話還可以如果想賣了幾乎就是半價出售。現在日本的空房率比較高，農村的人們都搬家了，很多都空著。東京的房子又太小，又貴。比較起來建議在大阪或福岡買房。

在日本投資房子還是靠譜的：

找好靠譜的中介、地點等，投資日本房產是有保障的，可以升值。就現在來看，日幣走勢低，海外房產投資的熱潮，日本房產是很多人看好的投資物件。首先日本是適合宜居的國家，老人平均長壽值比較高，醫療水平、教育、環境都是比較好。

為什麼適合投資呢？可能大家都沒注意，2019年是日本的G20峰會，這是日本第一次舉辦G20峰會，2016年中國杭州舉辦了G20峰會，G20峰會後，杭州以房價年度漲幅14.6%排名全球第17名。那麼這次日本的G20峰會對當地房價的上漲幅度也值得人們期待。

2020年奧運會就先不說了，奧運會對當地的各個方面都是會上漲的，日本預計2020年奧運會人遊客人數是4000萬人。所以旅遊業將會帶動當地的民宿、旅店、酒店等等。

2025年的大阪世博會和正在興建的賭城都是未來帶動經濟發展的一部分，所以可以考慮日本房產投資。

前些年到日本投資房產的華人大部分屬於多少跟日本有些淵源，或兒女到日本留學，或年輕時在日本居住過，亦或本身學習過日語等。

但這些年隨著日本簽證門檻大幅降低，自由行人數逐年增多，很多之前並不瞭解日本，甚至對日本有偏見的人，透過來到日本旅遊，見到了這個國家的繁榮，整潔，重禮節而謙遜等優點，消除了之前的偏見，其中還有部分人在日本做了一些投資，對自己的資產做了一個國際化的分配。

圖一左邊羅列很多國家，從上開始數：加拿大，紐西蘭，比利時，挪威，澳洲，英國，法國，瑞典，芬蘭，奧地利，荷蘭，西班牙，丹麥，義大利，愛爾蘭，瑞士，美國，希臘，斯洛伐克，葡萄牙，德國，愛沙尼亞，南韓，日本。

紅條代表各國的租售比，藍條代表收入與住宅價格比，與這個國家歷史上平均值的偏差。偏差只越大說明住宅價格較歷史平均值越貴，負值則表示比歷史平均值還要便宜。

日本無論從租售比，還是收入與住宅價格比上來說，都處於世界主要資本國家中價效比最高的。國際貨幣基金組織把這個指標做得有點令人費解，但是炒過股票的人都知道看一個指標叫做PER，一隻股票的PER如果處於歷史平均值以下，相比其他股票的PER又低的話，這隻股票被低估的可能性就很大，其實講的是一個意思。

從左向右依次是：倫敦，香港，紐約，新加坡，莫斯科，日內瓦，巴黎，孟買，東京，多倫多，羅馬，悉尼，慕尼黑，臺北，上海，馬德里，曼谷，馬尼拉，吉隆坡，雅加達

論平米單價，東京排在印度的孟買之後，遠不及倫敦，香港，紐約，新加坡等。

而論租金回報率，除了馬尼拉與雅加達這種第三世界國家，東京以平均5.5%的回報率穩居發達國家首位，相比之下臺北與上海不足2%的租金回報顯得有點可笑了。也難怪最近幾年歐美的養老金機構與中東的石油基金不斷殺入日本房地產市場，滿地撿便宜貨。

以上就是筆者考察的日本房產投資現狀，再加上日本舉國上下“觀光立國”的大政策，預計在未來10-15年裡，日本政府會大力推進旅遊業，使得一年間訪問日本的遊客從目前的3000萬人倍增至6000萬人。

這個問題因人而異吧，以個人從事日本房產10多年的從業經驗來說，簡單說說我個人的觀點；

1、對於普通民眾，想透過投資日本房子來實現國內最近幾年的增值，甚至翻很多倍的想法，可以明確的告訴大家不靠譜。 大家都知道日本房產經過經濟危機後有大幅的跌落，目前有緩慢回升，但是如果你抱著國內最近的房產增值的預期來看待日本房產投資是可能的。

2、如果您的需求是作為分散家庭資產，做全球資產配置，應對貨幣貶值等風險，尋求穩定的投資回報。日本投資房產是靠譜的，但是也僅僅是東京，大阪等核心城市。其他偏遠地區即使再便宜也不希望大家參與。（箇中很多風險是不可控的）

3、日本有比較成熟的租房市場，整體租售比來說比國內要優。資產不多的朋友可以考慮大城市的小戶型，整體投資不多幾十萬就夠，託管給專業的物業管理公司，每個月固定收租即可。 資產多的可以涉足地塊的買賣，建小型公寓然後賣出，或者經營酒店等都是可行方案，目前手頭也有幾個客戶正在操作。

PS:海外投資有風險，大家需謹慎，另外日本的法律法規以及實際市場和國內都不相同，投資過程中避免國內成功的投資經驗盲目套用。