物業管理條例規定:物業管理費用只包含了公共設施的保養和小修費用，公共設施的大,中修在保修期內由建設單位負責維修，超過保修期由相關範圍的業主共同承擔維修。題主的問題物業動用維修資金很正常，但需要相關的業主超過雙三分之二以上簽字同意才可以動用維修資金。如果大家不同意物業有權以安全為由停用電梯。

業主同意，簽字了，就可以動用維修基金，但物業必須事先告之業主，動用它做什麼！有的物業就是這時，給電梯設的卡！

住宅專項維修資金有嚴格的使用用途和審批程式。物業公司是無決定權的。如有業委會，則有業委會或業主大會決定，如沒成立業委會，有鎮政府或街道政府房辦代管和審批。

電梯在現代樓宇中是人們出入的主要垂直交通工具，它的安全使用與整棟樓宇的業主息息相關。電梯作為特種的機電裝置在生產，安裝和使用都有嚴格的規定。在日常的使用中電梯除需要有資質的電梯公司進行維保的同時，還需要持證上崗的物業管理企業人員對它進執行檢查和管理，同時每年還要經過國家質量監督局的年審，如果電梯的光幕壞了、鋼絲繩斷了是通過不了質量監督局的年審的，這種情況，電梯就會強制停止使用，給業主的出入帶來不便。

物業管理企業是根據《物業管理服務合同》，對小區內的設施裝置進行維修，維護和管理的。也就是說物業管理企業負責小區內設施裝置日常執行管理和日常的維修和維護。至於裝置的中修、大修、更新和改造的費用是不包含在物業管理費裡的，小區內設施裝置的中修、大修、更新和改造的費用通常是需要申請住宅專項維修資金的，如果沒有專項維修資金那麼費用就按用者自負原則進行攤分。

通常電梯的維保和日常執行管理費用是包含在物業管理費中的。更換電梯光幕和鋼絲繩的費用不屬於電梯的維保和日常維修維護的費用，如果在保修期內由廠家負責，如果超過了保修期，那就要申請住宅專項維修資金，沒有住宅專項維修資金的由使用的業主共同分攤。

總之，電梯屬於特種機電裝置其產權歸屬全體業主所有，通常每月不低於兩次的維保和日常執行管理的費用是包含在物業管理費中的。但是電梯的中修、大修、更新和改造是要申請住宅專項維修資金的，沒有專項維修資金的，由使用的全體業主共同分攤。

首先，這兩樣維修是可以動用維修金的，這符合公共裝置裡中大修的範疇。當我想說維修金如果真正按程式去使用，真的是很繁瑣。

舉個簡單的例子，一個20層的電梯換鋼絲繩，如果按照程式走是這樣子:物業公司公示電梯存在重大隱患然後停機，同時跟業委會協商更換事宜，報價公示簽名，向維修金管理局申請金額，維修。我想強調是整個流程不花掉兩個星期是走不下來的，而期間電梯是一直在停機狀態!

如果大家喜歡這樣子正規走流程，那可以慢慢走樓梯。

換光幕應屬於在日常維護，單申請專項維修基金不會批准的。

換鋼絲繩一般在大修時進行，大修通常五年及以上進行一次。即便大修，也不一定換鋼絲繩，換的標準是：表層鋼絲繩直徑磨損超過原直徑40%（不是整個繩子，而是單個鋼絲，一條鋼絲繩是由許多股組成）

2.鋼絲繩直徑減少量達到10%。

應該還有其他的報廢鋼絲繩的標準，但我只知道這兩個，因為實際工作中，只有這兩個會影響鋼絲繩的安全，其餘現象很少產生。這兩個標準的具體數值我記不清了，現在電梯不是四個鋼絲繩了，因而，鋼絲繩會比以前的細一些，標準也不同。

鋼絲繩不壞是不用換的。

還沒聽說因為鋼絲繩磨損而電梯掉下來的。過去，四顆鋼絲繩時，每一條的淨拉力能達到25噸，四條，100噸，電梯的總重量大約三噸。

那麼，物業與維保單位為啥要急急可可的換鋼絲繩呢，哈哈，你明白的。

我家的電梯換配重鏈，五百元的，報專項維修基金三千，我不同意，但其他業主不懂，三分之二業主簽字，成功。知道利潤了?

住房維修專項基金就是我們通常所說的大修基金，該基金主要使用範圍：用於住房與樓宇配套的共用資產或共用設施裝置保修期滿後的大修、更新、改造。例如：共用的電梯、二次供水、中央空調、各類管線等，郵政信箱、垃圾道、消防設施等。用於共用部位、即房屋承重結構部位的維修，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體、樓梯間、走廊通道等。只是我們要了解大修基金的使用流程，大修基金使用必須經過佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意才可進行，物業公司不得擅自處分、挪用。如像電梯、消防設施等涉及到公共安全的共有設施裝置需要維修改造，可走簡易程式。經質檢、消防等相關行政主管部門書面確認，及業委會書面同意後，物業可以直接申請使用。

不要想著合理不合理，一切都按合同來。如果合同裡面有，即使是不合理也要執行。解決的辦法就是修改合同。

但是客觀的說，前期物業服務合同，相信很多居住在小區裡的人都沒有看過。很多人說沒有合同，沒有簽過合同，其實這不是事實。在接房的時候，都是有物業服務合同的，只不過，很多業主根本就不看，時間長了，也就不知道有合同這回事的。只不過，前期物業服務合同是物業公司跟開發商籤的，接房的時候，很多就成為格式合同讓業主接受了。

再來說電梯鋼繩。

其實不僅僅是電梯鋼繩這種事，一般的物業服務合同中都會有那條一條：每次維修費用不超過多少錢，全年累計在多少萬元以內的，由物業公司承擔。超過部分的，由業主負責。當然，根據小區規模、物業服務費單價、重要設施裝置的多少，在具體金額上各個小區會有不同。不過由業主負責的部分，其實也包括申請使用公共維修資金，因為公共維修資金同樣是每戶業主繳納的，只不過存放的地點不同罷了。

本來，各個小區的各種規矩制度，應當是由小區的業主委員會起草後，透過業主大會或者業主代表大會通過後來執行的，但是，鑑於很多小區就沒有成立業主委員會，根本就無法制定小區的規矩制度，也就是說沒有小區的話語權，這樣就導致小區內的物業公司掌握了主動權和話語權，形成了一個“主僕”顛倒的狀態，這是極為不正常的。

再說綱繩的事，如果物業服務合同裡不包括換鋼繩，那當然得業主自籌。自籌也包括申請使用維修資金。申請使用維修資金程式複雜，時間極長，物業公司一般是先墊付，後申請。如果物業公司不肯墊付，就會讓小區電梯停用很長時間，給業主帶來極大不便。要臨時來挨家家戶籌集，也同樣需要很長時間。為此，本小區探索出來的方式時，由業籌集應急備用金，各單元業主自行管理。遇到緊急情況時，立即決定使用備用金，快速購房相關零配件後，包括更換鋼繩等，貨一到，立即交給物業公司，通知電梯維保員來迅速更換。實踐下來，這是一個好辦法。

前段時間，還有幾家人到房管局投訴業委會籌集應急備用金的事，結果被很多業主大罵。又組織了一次業主微信投票是否廢止應急備用金制度，只有一人認為要廢止，其餘全是要求繼續執行的。因為實踐幾年下來，本小區更換鋼繩停用電梯的時間，要比其它小區快速得多。

嚴重不合理，電梯又不是物業的資產，憑什麼讓物業修，應該業主自己修。再說電梯是鐵的，那麼結實需要修嗎？真的壞了還有樓梯啊

電梯鋼絲繩、曳引輪都屬於電梯的專項維修，可是申請維修基金。至於光幕的價錢如果低於物業合同規定的由物業公司出的，就應該由物業公司支付，若高於，從維修基金出更方便。