房產預售制度，就是在開發商小區開工到一定程度以後，請專業的房產測繪單位為小區的樓盤做房產預測繪，然後根據資料搭建樓盤，最後生成預售許可證按照預測繪的面積售房的制度。

很多人認為，房價的上漲與房產預售制度有直接的關係，其實，這一點是不容否認的。就是因為房產預售制度，所以才會讓開發商更有精力的開發樓盤，也更加得心應手。房地產開發其實需要大量的資金支援，如果單純依靠個人籌措資金建設，那麼很少有開發商可以開發大型的樓盤。因此，貸款就成為房地產開發商的重要環節。只要開發商拿到地就可以開始開發了，工程款先由建設方墊付，等樓盤預測完成取得預售許可證就可以將已經建成的部分房屋抵押出去貸款，這樣開發商的流動資金就有了。然後，開發商再銷售房屋，賣一套解押一套，這樣反覆就實現了樓盤的銷售和資金的回籠。

看到這，如果開發商取消了預售制度，那麼開發商的資金壓力必然大增，這對於房地產行業的持續發展是毀滅性的。

首先，很多人一定會說，這樣我們買房子就是實實在在的房子了，不會有闌尾，不會有面積的變化，心裡有底了。不錯，確實對於購房者來說，這些都是取消預售帶來的好處。但是，其他影響大家有想過嗎？

其實，我們都發現，預售階段的房子是最便宜的。現房的銷售往往就是意味著房價的上漲。開發商一般開發樓盤都要有幾年的時間過程，如果取消預售，就是說開發商這麼長時間無法收會資金，這樣會增加開發商的開發壓力和成本，一定會有大批的開發商退出市場，這樣一來房源必定緊張起來，房源的緊張必然就是導致房價的上漲。同時，已經建好的現房價格一定會比新建的期房高出不少。因此。對於取消預售來說，其實也會讓房價上漲。

既然，橫豎都是房價上漲，那麼取消預售的意義就不明顯了。所以要想保證購房者的利益，我們應該是管理好預售環節，讓開發商切實的負起責任。稽核開發商的資質和資金，防止闌尾工程的出現，加大對開發商的懲處，防止面積變更的事情發生，增加開發商的違規成本。只有確保開發商不出問題，才是保障購房者切實利益的根本辦法。

這個課題已經討論有一段時間了，預售制度可以取消的。這是結論。但是，我們看看房地產預售制度是如何形成的，上世紀80年代，中國城市房地產法實施，之前基本上沒有房地產交易。之後開始有交易了，但都是現房現金交易。進入90年代，房地產業迅速發展，房價業隨之提高，出現了賣樓花的現象。實際意義是預售了。有一段興盛是圖紙畫好了就看圖賣樓了。開始土地也是交20%預付款，這樣，房地產公司沒有幾個資本金，靠預售款支撐著，現在說是用了無數倍的槓桿。一旦哪個環節沒敢好，資金鍊斷了，老闆跑路，專案成了爛尾樓。