生產費用包括生產成本和製造費用。

生產成本賬戶一般要按照成本計算物件設定二級賬戶，按照成本專案設定明細分

類賬戶，分別歸集和核算各成本計算物件的生產費用。

製造費用主要用於核算企業為生產產品而發生的間接生產費用，這些費用不能直

接物件化為各成本計算物件，而需要歸集後再按照一定的標準分配給各成本計算

物件負擔，如車間管理人員的工資及提取的福利費、固定資產折舊費及修理費、

辦公費、水電費、勞動保護費、季節性停工損失等。

管理費用包括管理及後勤人員的工資和提取的福利費、固定資產折舊費和修理

費、業務活動費、物料消耗、待攤費用及遞延費用的攤銷、職工教育及工會經

費、勞動保險及財產保險費用、研究開發費用以及壞賬損失等。

1.目的：加強成本管理，規範集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。

　　2.範圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。

　　3.職責：總部財務管理部負責本規範的推行、解釋、修改並檢查執行情況；

　　集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算物件，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規範實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。

　　4.方法和過程控制

　　4.1成本核算的基本程式

　　成本核算的一般步驟依次如下：

　　4.1.1根據成本核算物件的確定原則和專案特點，確定成本核算物件。

　　4.1.2設定有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。

　　4.1.3按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算物件之間的分配方法、標準。

　　4.1.4將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算物件之間進行分配。

　　4.1.5編制專案開發成本計算表，計算各成本核算物件的開發總成本。

　　4.1.6正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。

　　4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。

　　4.1.8編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算物件的成本情況。

　　4.2成本核算物件的確定

　　4.2.1成本核算物件的確定原則

　　4.2.1.1滿足成本計算的需要；

　　4.2.1.2便於成本費用的歸集；

　　4.2.1.3利於成本的及時結算；

　　4.2.1.4適應成本監控的要求。

　　4.2.2成本核算物件的確定方法

　　各公司可根據成本核算物件的確定原則，並結合專案實際情況，確定具體成本核算物件。

　　4.2.2.1成片分期（區）開發的專案，可以以各期(區)為成本核算物件。

　　4.2.2.2同一專案有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算物件的基礎上，還應按功能劃分成本核算物件。

　　4.2.2.3同一小區、同一期有高層、多層、複式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算物件。

　　4.2.2.4根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算物件。對於只為一個房屋等開發專案服務的、應攤入房屋等開發專案成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算物件，發生的開發費用直接計入房屋等開發專案的成本。

　　4.3成本費用專案及核算內容

　　4.3.1成本費用專案

　　開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設定成本專案。成本專案一般包括下列八項：

　　4.3.1.1土地獲得價款

　　4.3.1.2開發前期準備費

　　4.3.1.3主體建築工程費

　　4.3.1.4主體安裝工程費

　　4.3.1.5社群管網工程費

　　4.3.1.6園林環境工程費

　　4.3.1.7配套設施費

　　4.3.1.8開發間接費

　　4.3.2各成本專案的核算內容

　　4.3.2.1土地獲得價款

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

　　a、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

　　b、合作款項：補償合作方地價、合作專案建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　c、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。

　　d、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償淨支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。

　　4.3.2.2開發前期準備費：

　　指在取得土地開發權之後、專案開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

　　a、勘察設計費

　　(1)勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。

　　(2)規劃設計費：

　　規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

　　設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。

　　其他：可行性研究費、製圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。

　　(3)建築研究用房費：包括材料及施工費

　　b、報批報建增容費

　　(1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　專案整體性報批報建費：專案報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費

　　c、“三通一平”費：

　　(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

　　(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

　　(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

　　(4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

　　d、臨時設施費

　　(1)臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。

　　(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

　　(3)臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。

　　(4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

　　4.3.2.3主體建築工程費

　　指專案開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：

　　a、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基諮詢及檢測費、降水。

　　b、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構併入塔樓）。

　　c、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。

　　d、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。

　　e、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

　　4.3.2.4主體安裝工程費

　　a、室內水暖氣電管線裝置費；

　　(1)室內給排水系統費（自來水／排水／直飲水／熱水）；

　　(2)室內採暖系統費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）；

　　(3)室內燃氣系統費；

　　(4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電錶箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

　　b、室內裝置及其安裝費

　　(1)通風空調系統費：包括空調裝置及安裝費用、空調管道、通風系統費用；

　　(2)電梯及其安裝費；

　　(3)發電機及其安裝費：包括髮電機供貨、安裝、機房降噪費；

　　(4)消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

　　(5)人防裝置及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

　　c、弱電系統費

　　(1)居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

　　(2)對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；

　　(3)三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠端抄表系統費用；

　　(4)有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外佈線及終端插座費用；

　　(5)電話系統費用：包括主體內外佈線及終端插座費用；

　　(6)寬頻網：包括主體內外佈線及終端插座費用。

　　4.3.2.5社群管網工程費

　　a、室外給排水系統費

　　(1)室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房裝置、及外接的消火栓等費用；

　　(2)雨汙水系統費用

　　b、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用

　　c、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站

　　d、室外電氣及高低壓裝置費

　　(1)高低壓配電裝置及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓裝置費用；

　　(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

　　(3)室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智慧化佈線的管道預埋、檢查井等費用

　　e、室外智慧化系統費

　　(1)停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；

　　(2)小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；

　　(3)周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；

　　(4)小區門禁系統費用；

　　(5)電子巡更系統費用；

　　(6)電子公告屏費用

　　4.3.2.6園林環境工程費

　　指專案所發生的園林環境造價，主要包括：

　　a、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；

　　b、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；

　　c、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

　　d、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；

　　e、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

　　f、室外背景音樂；

　　g、室外零星設施：兒童遊樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

　　4.3.2.7配套設施費

　　指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

　　a、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、腳踏車棚等；

　　b、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

　　d、對於產權、收入歸屬情況較為複雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本專案。如開發商透過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性專案獨立核算。

　　該成本專案下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：

　　a、游泳池：土建、裝置、設施；

　　b、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；

　　c、幼兒園：建造成本及配套資產購置；

　　d、學校：建造成本及配套資產購置；

　　e、球場；

　　f、裝置用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

　　g、車站建造費：土建、裝置、各項設施。

　　4.3.2.8開發間接費

　　開發間接費核算與專案開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及專案營銷設施建造費。

　　a、工程管理費

　　(1)工程監理費：支付給聘請的專案或工程監理單位的費用；

　　(2)預結算編審費：支付給造價諮詢公司的預結算的編制、稽核費用；

　　(3)行政管理費：直接從事專案開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事專案開發的部門的行政費

　　(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

　　(5)工程質量監督費：建設主管部門的質監費；

　　(6)安全監督費：建設主管部門的安監費；

　　(7)工程保險費。

　　b、營銷設施建造費

　　(1)廣告設施及釋出費：車站廣告、路牌廣告；

　　(2)銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

　　(3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

　　(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢俱、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢俱、傢俬等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

　　(5)其他。

　　c、資本化借款費用

　　包括直接用於專案開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。

　　d、物業管理完善費

　　包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。

　　4.3.2.9期間費用

　　包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬於房地產的製造成本範疇，其科目設定、歸集內容、核算程式等詳見《萬科集團費用核算規範》。

　　三類期間費用與“開發間接費”均有聯絡和區別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規範》。

　　4.4會計科目與帳簿設定

　　4.4.1“開發成本”科目

　　該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設定詳見“房地產成本核算科目明細表”。

　　成本管理軟體運用成熟的單位，可以將明細科目僅設定到二級，即八項成本專案，三級、四級明細資料在成本管理軟體中儲存。成本專案資料必須定期（月、季度）與成本管理軟體中的相應資料進行核對，並保持一致。

　　在各級明細科目下，應按各成本核算物件設立核算專案，成本核算物件可分層次設立。