小公寓基本政策為商業，後期使用費用以商業性質定性，商水商電，生活成本較高，租賃客戶一般為城市高品質小資中青年為主，投資客因首期投入費用較低比較容易接受，選擇小公寓為投資物件一定要選擇在交通便捷區域，如地鐵站，公交站等交通幹線，城市發展潛力巨大的城市，3-4線城市不建議選擇，

公寓屬於商業性質物業，有明顯優劣勢。

劣勢：水電 管理等費用都高於住宅，不可以明火，沒有陽臺，出手時稅費高（高達15.6%），不能享用周邊教育資源，不能遷辦戶口。

優勢：不限購 不限貸，可以住家又可以辦公，註冊公司。

公寓一般是40年產權，且好多的公寓是商業水電，物業費高，梯戶比高，且後期轉手稅費高，介於多方面因素，個人建議您儘量不要考慮公寓。

以下從幾個方面詳細分析一下：

好多人購買公寓是為了投資，而投資公寓主要是透過租金來實現回報。可是如今市場上出現了好多的長租公寓以及大批的回遷房入市，勢必會使得市場出現房東多餘租客數量的情況，即租方市場，所以租金會出現一定下降。

要是想透過升值來獲得回報，那是比較的困難，不如買優質住宅穩健。因為公寓看似會升值，可是真正成交價的話，稅收能佔到15%以上，所以靠升值來獲得豐厚回報是比較困難。

若您購買公寓是為了自住，或是為了暫時的過度才購買公寓。公寓一般梯戶比很高，幾梯10幾戶或者幾十戶的情況很正常，舒適型不高。並且公寓的水電費和物業費會比住宅高出很多。所以，自住的話也不建議購買！

現在某些地方，如西安市，購買公寓會佔用個人的購房資格，即常說的“房票”。如果作為剛需置業選擇公寓的話，以後置換成本就會增加。

如果是一線城市，價格又比較合適的話可以購買！畢竟價格便宜，不受限購影響，一般公寓都是配套商業的，所以生活交通比較便利

A、考察小區的周邊綜合環境與配套。其中包括兩個方面：一是看小區自有功能設施是否能滿足居住生活的需要，二是看小區外圍是否具備生活所需要的基本配套、公園等優美的環境等。

B、如果是作為一種理財手段，投入越少越好，因此房屋的裝修標準也不宜太高，太高端了，租客數量就明顯萎縮了，房屋出租機會就大大降低了，空置的風險也大大增強了。

C、物業管理水平決定著小區房屋的出租率。首先是小區的自有配套要完備和足夠豐富，比如小區好是有超市、餐館、洗衣服務、重點中小學等；同時，要有好的安保措施，安全狀況不好，只有降低租金一條路可走，這樣所得利益就大大打了折扣。

D、注意房屋產權：按照相關規定，房屋使用權性質和土地使用權是一致的，涉及商品房的性質只有住宅用地、商業用地和工業用地。購房者只需檢視樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業便一目瞭然。

E、明確購買目的：如果是買房理財的話，建議選擇商業性質的公寓。這類公寓相較於寫字樓，租金較低，比較受小企業的歡迎。另外，房屋的配套、保安系統是否完善、周圍交通網路是否完好，也是買房人考慮專案時不可忽視的因素。如果是自住的話，則建議選擇住宅性質的公寓。因為大部分商業性質的公寓是不通燃氣的，無法滿足基本的生活需求。

F、要注意選擇口碑好的品牌開發商，這樣的企業具有責任感，也是公眾認可的。注意選擇地段優越、交通方便、商業配套成熟的區域。

G、房屋面積的大小要合適，用於出租的小戶型，面積儘可能小一些，不宜選擇太大的房子，50－80平方米左右的房子好出租，租金價格也合理。

公寓一般即40年產權，也就是商業產權；很多人都不太看好公寓，建議考慮一下幾點，這樣公寓的價值不差於住宅；

第一、地段；買房當然最看中的是地段，而公寓一般也位於市區核心，所以建議購買是選擇寫字樓等城市CBD核心附近，地鐵站，城軌站等交通樞紐附近，大商場，超市等大型配套附近；這幾個地方都比較保值，而且後期如果不住的話可以選擇出租！

第二、選擇商住兩用的公寓；也就是可以進行商業活動，同時可以住人；一般這樣的公寓可以選擇自己開個工作室，或者用於註冊公司；而且還有天然氣入戶，就比較方便生活；當然不同地區還是有差異的，這裡就請以當地情況為準；

第三、面積一般選擇在40平－60平左右，因為一般個人或者夫妻才會選擇公寓，這樣後期如果不住的話可以更好出租或者出售；

所以綜上所述，想買公寓，首先得先注意地段，其次商住兩用，有燃氣最佳，再者就是戶型的選擇，這三點標準可以用來衡量公寓是否值得購買；

不是不能買，你先搞清楚為什麼要買？

觀點：錢不多且還沒購買首套房（住宅）的不建議購買，你的資金被鎖死了。買來做租賃投資的可以。

你買來住水電費都是商用，生活成本高，而且環境、隱私都比住宅小區差。

公寓和住宅區別要了解清楚：

1、產權年限不同（公寓40年、住宅70年）

2、落戶、入學不同（公寓不能落戶入學、住宅可以）

3、居住舒適度不同（公寓差、住宅好）

4、生活成本不同（公寓高、住宅低）

5、房屋採光不同（公寓差、住宅好）

6、貸款政策不同（公寓要求高、住宅相對寬鬆）

7、轉讓時產生的交易稅費不同（公寓高、住宅低）

首套房不建議購買公寓哈，不能入戶、小孩不能入學、生活成本高、不舒適、日後轉手想置換週期長，稅費高。

首先看你買公寓的動機了，不知道你瞭解公寓的屬性不，不管你考慮不考慮投資，房子這樣的大宗交易商品，是一定有投資屬性了，起碼不能虧錢吧，交易稅費，資金佔用成本，通貨膨脹都要考慮，所以公寓一定要在城市的寫字樓群方圓5公里輻射單位內，或者有地鐵的公寓。買公寓不能圖便宜

其次就是自住因素的考慮，首選複試公寓，也是目前的公寓的主流的，單價格比平層的貴，首選複試雙氣公寓，其次單氣複試，然後是平層公寓，公寓的交易成本很大，所以以後要考慮好租的問題，40平一下的公寓，最好30平一下，一般對於上班族30平一下租起來價效比高！至於是否精裝修交付，不是很重要，錢都是自己的錢！如果考慮以後自己開工作室或者公司，可以考慮大一點的公寓，總之不要想著到時候公寓賣了賺多少錢，公寓最大的價值是他的多功能使用價值！

希望可以幫到你！

說實話不建議買公寓，有人說，過去是沒錢買房，買房被限購後，是有錢也買不到房。這個時候各大公寓廣告就出來了。很多人也因此就想到去買不限貸不限購的商住公寓。的確，公寓交通便利、商業發達、價格和住宅差不多，門檻又低，看起來的確是一個比較好的選擇。可是，公寓真的有這麼好嗎？

公寓和住宅有什麼區別 為什麼不建議買公寓

一、公寓和住宅的區別

1、貸款、首付政策不同（視各省市政策而定）

住宅：首套30％，二套40％首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；

公寓：一律50％首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。

2、落戶及學位不同（視各省市政策而定）

住宅：符合條件可落戶，有學位

公寓：不能落戶、無學位。

3、土地使用權年限不同

住宅：70年土地使用權；

公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。

4、二手交易稅費不同

住宅：1％－3％契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；

公寓：3％契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。

5、水、電費等生活成本（視各樓盤而定）

水電費等比普通住宅要高。

之前提到過，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

二、為什麼買住房不建議買公寓

1、條件差，費用高

商住兩用的公寓事實上是不被國家支援和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。公寓用來居住的話，上下班高峰的時候非常擠，日照通風條件都非常惡劣，周圍都是鋼筋銅骨，沒什麼好風景，面積還會縮水，對面可能是辦公室，也可能是寵物店，往來人員非常的複雜，即使樓下有門禁也沒什麼用。在費用方面，商業用水用電要高出居民用水用電一倍多，物業費也很高。

2、看似便宜實則價效比不高

我們來算一下，首套住宅首付一般是30％，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50％，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。

公寓，住宅這兩個概念一直都是購房者頭痛的問題。

首先你想買公寓，是投資還是剛需呢？這個是首要的，如果投資的話只建議買一線城市，現狀優先可以考慮粵港澳大灣區這板塊，優缺點已經很多人說了，就不多說了，提醒一點，投資看重的事未來，所以整個區域的規劃必須要調查清楚（商圈，人流數量和種類，交通情況等），如果你是剛需入住那就更加沒什麼猶豫了，你未來打算定居哪裡就入手哪裡，首套剛需有能力還是建議買住宅吧，有一點你可以關注未來住宅型公寓肯定會擁有跟住宅一樣的功能，尤其是一線大城市，想想地就這麼多，人還是不停往裡面擠，這是必然的事情，不過究竟要等多久那就真的天知道了。希望對你有幫助，歡迎關注