謝邀！房地產專案融資分幾個階段，第一個階段，前期向政府拿地，和國土協商先繳納部分土地出讓金，各種手續辦完後開始拿土地到銀行辦理土地抵押貸款，第一階段完成後開始招投標，招投標建築商按專案大小支付投標保證金，中標後該保證金轉建設保證金，按工期進度支付工程款，第二階段，在基建做好後，開始售卡，一般售卡在1至20萬不等，前期開發商為了資金優惠政策會大很多，在房子建到3分之一後開始開盤銷售，兩個階段下來基本完成一個專案，在開發商手裡基本沒有太大投資，都是融資進行。

房價真的要降了！十幾個渠道都借不到錢，房產開發商寒冬已至！

是誰在給房產開發商提供彈藥？是誰在背後推動房價高歌猛進？

詳情請看下文。

一個很清晰的訊號，房地產開發商借不到錢了，房企要缺錢了！

現在的情況是融資趨緊，房企很難借到錢。

銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債，民間借貸等十幾個渠道，如今在一個個變窄。

比如，今年房企發債被頻繁終止。

富力地產60億元，花樣年50億元的租賃住宅專項債券，深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券，雅居樂控股80億元的私募公司債券，合生創展100億元的小公募，泰禾集團98億元的融資計劃，均被中止審查。

房地產開發商借不借到錢很重要嗎？

重要！當然重要。

因為開發商就是因為能不斷借到錢，才不缺錢，才能一直和剛需硬頂著不降房價的。

房產開發商為什麼寧願不賣房，也不降房價呢？

因為房產開發商能不停的借到錢，所以他不急，你剛需不買我的房，我就不賣，也不會降價。

因此，如果，當房企借不到錢的時候，就是房價下降的時候。

話說，為什麼，房產開發商這麼牛氣，因為開發商能借錢的通道有十幾個。

銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債，民間借貸等等，這麼多借錢渠道，房產開發商能缺錢嗎？

一般的情況，是東邊不亮西邊亮，這個地方借不到錢，我到另一個地方借，十幾個渠道可以給房企輸血，開發商活得不要太滋潤呀。

因此，即使一套房子不賣，開發商，也不缺錢。

房企不缺錢，就沒有賣房的動力。

沒有賣房的動力，就沒有降價賣房的可能，所以房價十幾年來，一直高高在上。

而現在，情況變了。

最重要的是，國家高層“堅決遏制房價上漲”的決定一出，所有的借款渠道，都立刻和房地產開發商劃清界限了，這也是房企現在很難借到錢的根本原因。

不過，這也從側面看出，到底誰是高房價的幕後推手，開發商的十幾個借款渠道，都是高房價的幕後黑手。

看下面：

銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債，民間借貸等十幾個渠道，對開發商推高房價，助紂為虐，罪不可赦！

抱薪趨火，火更旺，房價的燃料是什麼？是資金！

給房產開發商提供資金的十幾個通道，都是高房價的罪魁禍首！

房地產專案融資是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資專案的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產專案融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。

房地產專案融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到儘快開發、提高投資效益的目的。

涵義

房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。

房地產專案融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而採取的以房地產專案未來可用於還款的淨現會流和專案資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產專案融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支援。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體專案的考慮是次要的。如果專案的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予專案附加的信用支援。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產專案資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產專案順利實現資金融通，成功獲得開發。另外，房地產專案融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

特點

與一般企業相比，房地產企業融資活動具有以下特徵：

1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成專案開發，因而開發商必須透過各種手段進行外源性融資。從今後趨勢看，中國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。

3.資金面臨較大風險。房地產業與宏觀經濟週期關聯度非常明顯，中國房地產業受政府宏觀調控的影響更大，而且由於中國金融體系不發達，加上專案中鉅額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險。

融資主體

每個房地產專案的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產專案融資而言，主要有以下9個參與主體。

　　(1)專案發起人(Proiect Sponsors)

即商業房地產開發商，是專案的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產開發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部專案風險而選擇專案融資，在有限追索專案融資中，開發商除了擁有專案公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為專案公司提供一定的信用支援。因此，開發商是專案融資中的真正借款人。

(2)專案公司(Proiect Company)

即專案的直接主辦人。通常，由專案發起人出資，專門為該專案成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的專案公司，作為借款人對外融資，直接參與專案投資和專案管理，並直接承擔專案的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成專案公司的權益，專案公司把專案I開發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個專案開發經營過程中，專案公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關係。專案公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。

(3)貸款銀行(Lending Bank)

貸款銀行，可以是單獨一家餘融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和專案風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。專案公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了專案公司工作難度。

(4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users)

即專案房產的銷售物件。在房地產專案融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了專案的出租面積和租金收入，從而保證專案建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為專案發起人之一，成為專案公司股東，分享開發利潤：也可以只作為專案建成後的運營商，規避開發風險。

(5)工程承包商(Contractors)

通常，承包商透過與專案公司簽訂承包合同，負責商業地產專案的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對專案建設期風險的判斷。

(6)擔保受託方(Security Trustee)

由於貸款銀行主要以專案公司的資產及專案未來收益作為還款保證，因此為防止專案公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求專案公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。

(7)房地產專案管理公司

專案建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。專案管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對專案經營期風險的判斷。

(8)專案融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)

專案融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律檔案的嚴謹。

(9)其它

此外，專案融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對專案建設期和經營期風險的評價。

框架結構

專案融資一般由四個基本模組組成，分別是專案的投資結構、專案的融資結構、專案的資金結構和專案的信用保證結構。

(1)專案的投資結構

即專案的資產所有權結構，指專案投資者對專案資產權益的法律擁有形式和專案投資者之問(如果投資者超過一個)的法律合作關係。目前，國際上常用的專案投資結構有單一專案子公司、公司型合資結構、合夥制及有限合夥制結構、信託基金結構和非公司型合資結構等形式。

(2)專案的融資結構

融資結構是專案融資的核心部分，指專案投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結構上達成共識，就要儘量設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求，這往往是專案融資顧問的重點工作之一。常用的專案融資模式有：投資者直接安排專案融資、透過單一專案公司安排融資、利用“設施使用協議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取捨、拼裝。

(3)專案的資金結構

專案融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金2、債務資金。三者的構成及其比例關係即專案的資金結構，其中核心問題是債務資金。專案融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款、租賃等。資金結構在很大程度上受制於投資結構、融資結構和信用擔保結構，但透過靈活巧妙地安排專案的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高專案綜合經濟效益的雙重目的。

(4)專案的信用擔保結構

對貸款銀行而言，專案融資的安全性來自兩方面：①專案本身的經濟強度；②專案之外的各種直接或間接擔保。這些擔保可以由專案投資者提供，也可以由與專案有直接或間接利益關係的參與各方提供：可以是直接的財務保證(如完工擔保、成本超支擔保、不可預見費用擔保等)，也可以是間接或非財務性的擔保(如專案產品長期購買或租賃協議等)。所有這些擔保形式的組合，就構成了專案的信用擔保結構。專案本身的經濟強度與信用保證結構相輔相成，專案經濟強度高，信用擔保結構就相對簡單，條件就相對寬鬆。

當然，專案融資的整體結構設計並不是各基本模組的簡單組合。實際上是透過開發商、貸款銀行與其他參與方及有關政府部門等間的反覆談判，完成融資的模組設計並確定模組問的組合關係。透過對不同方案的對比、選擇、調整，最後產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。對其中任何一個模組作設計上的調整，都會影響到其他模組的結構設計及相互間的組合關係。

優劣勢分析

專案融資自20世紀50年代產生以來，尤其是近十幾年來在世界範圍內得以迅速發展，並日益受到人們的矚目與青睞，主要是因為專案融資與傳統融資方式相比具有一些明顯優勢，這些優勢使專案融資更適用於房地產專案開發，併成為其未來發展方向，主要表現在以下幾個方面：。

(1)房地產專案融資的優勢分析

①以專案為導向，有利於實力及資信狀況不佳的開發商獲得資金。

在傳統融資方式中，貸款銀行看重的是開發商的實力及資信狀況。而專案融資，顧‘名思義，以專案為主體。貸款銀行的貸款依據是該商業地產專案的經濟強度。與傳統融資方式相比，專案融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發商獲得資金。

②實現融資的無追索或有限追索。

追索權是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產外的其他資產償還債務的權利。

在傳統融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權，即借款人擁有的所有資產都可供還債之用。而在專案融資中，專案的經濟強度決定資金償還情況。在無追索專案融資中，當商業房地產開發專案沒有達到完工標準而以失敗告終或是專案在後期的經營過程中無法產生足夠的現會流量時，開發商不直接承擔任何債務清償的責任。在有限追索專案融資中，貸款銀行的追索權往往也在時問、物件和數量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發商除該專案資產、現金流及擔保之外的任何形式的資產。有限追索既限制了開發商的風險，又使開發商有更大的空間從事其他專案的開發。

有限追索權有效實現了風險分擔。與專案有關的各種風險要素要以某種形式在所有與專案有直接或間接利益關係的參與方之間進行分擔，使專案中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發商應當學會如何識別和分析專案的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與專案有關的一切可以利用的優勢，設計出對開發商具有最低追索的融資結構。

④實現資產負債表外融資(Off-balance Finance)。

一般情況下，開發商取得的銀行貸款會體現在資產負債表上，使負債率提高，形成不利的資產負債結構，從而加大未來融資成本影響公司自身經營發展。專案融資的無追索或有限追索特點為安排資產負債表外融資提供了可能。在專案融資中，由獨立法人的專案公司與貸款銀行簽署融資協議並負責專案建設，只要開發商在專案公司中的股份不超過一定比例，專案公司的融資就不會反映在開發商的資產負債表上。當然，這要依賴於有關會計法規。

⑤信用結構安排靈活多樣。

一個成功的專案融資，其貸款信用結構的安排是靈活多樣的，可以將信用支援分配到與專案有關的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求專案設計者提供工程技術保證；在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨合同：在專案招商方面，開發商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是專案融資強有力的信用支援，能提高專案的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產的依賴程度。

⑥稅務優勢。

在法律法規允許範圍內，透過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在專案參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少專案高負債期的現會流壓力、提高專案償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優惠政策及其它費用的抵稅法規等。專案開發期和經營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關方吸收，用於合理避稅，降低開發商或其他參與方的融資成本。

(2)房地產專案融資的劣勢

如同其它融資方式一樣，房地產專案融資也不可避免存在～些劣勢，主要表現為：融資結構複雜，融資時問長，融資成本高。這是由於，專案融資涉及面廣、合同結構複雜、風險大．需要花費大量時間做好有關專案設計、風險分擔、稅收結構、資產抵押等技術性工作，必然造成複雜的融資結構，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了專案融資在中國商業房地產開發的應用，因此，除了看到專案融資的優勢外，也必須考慮規模經濟效益問題。

模式及其特點

目前，國際上專案融資常用的融資模式包括：投資者直接安排專案融資模式、投資者透過專案公司安排專案融資模式、以“產品支付”為基礎的專案融資模式和ABS專案融資模式等。

(一)房地產投資者直接安排融資的模式

　　

房地產投資者直接安排融資的模式是由專案投資者直接安排專案的融資，並且由專案投資者直接承擔起融資安排中相應的責任和義務，可以說是結構最簡單的一種專案融資模式。投資者直接安排專案融資的模式，在投資者直接擁有專案資產並直接控制專案現金流量的投資結構中比較常用。這種模式一般適用於房地產投資者本身財務結構不很複雜，並且房地產投資者的資信狀況很好的情況。它有利於投資者稅務結構方面的安排，對於資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的專案融資，但由於是直接使用投資者的名義，對大多數銀行來說資信良好的公司名譽本身就是—種擔保。

對於房地產投資者直接安排融資的模式，其投資結構一般是非公司型合資結構，投資者可以根據其投資戰略的需要，靈活地安排融資，債務比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關係和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由於是非公司型合資結構，往往具有合夥企業的許多特點，投資者在法律上對專案要承擔很多方面的無限連帶責任，也不易實現貸款的有限追索，較難降低房地產投資者的融資風險。

(二)房地產投資者透過專案公司安排專案融資模式

　　

房地產投資者透過專案公司安排專案融資模式，是由房地產專案的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的專案公司，再以該專案公司的名義擁有、經營專案和安排融資。這種模式的投資結構一般為公司型合資結構，融資由專案公司直接安排，主要信用保證來自專案公司的現全流量、專案資產以及房地產投資者所提供的與融資有關的擔保和商業協議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產投資者根據公司章程組建房地產專案公司，注入規定的股本資金，註冊成立房地產專案公司；第二，房地產專案公司作為獨立法人，簽署一切與專案建設、市場和融資有關的合同，安排專案融資，建設經營並擁有專案；第三，房地產專案公司償還債務，並按相關協議和章程對股東進行分配。

(三)以“產品交付”為基礎的房地產專案融資模式

　　

以“產品支付”為基礎的專案融資模式是專案融資的早期形式之一，起源於20世紀50年代美國的石油天然氣專案開發的融資安排。以“產品支付”為基礎的專案融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構購買專案的全部或部分產品的未來銷售收入或租金收人的權益的基礎上的。在這種專案融資模式中，提供融資的貸款銀行從專案中購買到一特定份額的產品，這部分產品的收益也就成為專案融資的主要償債資金來源，貸款銀行是透過直接擁有專案產品的收益，而不是透過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

以“產品支付”為基礎的專案融資模式適用於專案產品數量和現金流量能夠比較準確地計算的專案。以“產品支付”為基礎的房地產專案融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產的全部或部分未來銷售收入的權益的基礎上的。產品支付融資所能安排的資金數量等於貸款銀行所購買的房地產的預期未來收益在一定利率條件下貼現出來的資金現值。其具體特徵如下：第一，由貸款銀行或房地產投資者建立一個“融資中介機構”，購買專案一定比例的房地產作為融資基礎；第二，貸款銀行為融資中介機構安排用以購買這部分房地產的資金，融資中介機構再根據產品支付協議將資金注入房地產專案；第三，在專案進人銷售期後，根據銷售代理協議，專案公司作為融資中介結構的代理銷售房地產，銷售收入將直接進入融資中介機構，用來償還債務。

(四)房地產ABS專案融資模式

　　

ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產支援的證券化的意思。房地產ABS專案融資模式是以房地產專案所擁有的資產為基礎，以房地產專案資產的未來收益為保證，透過在國際資本市場發行高檔債券來籌集資金的一種房地產證券融資方式。其主要目的在於透過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的專案照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發行債券籌集資金的成本。

房地產ABS專案融資模式的具體操作步驟為：

第一，組建能獲得國際上權威性資信評估機構授予高資信等級的房地產信託投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構，即組建特別目的公司(SPC)；

第二，以合同協議等方式將房地產投資者所擁有的地產專案資產的未來現金收入的權利轉讓給SPC，從而將房地產投資者本身的風險隔斷，SPC的融資風險僅與專案的未來現金收入有關，而與房地產投資者本身的風險無關，從而提高了資信級別；

第三，SPC直接在資本市場上發行債券籌集資金，並將透過發行債券籌集的資金用於房地產專案，SPC藉助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率；第四，SPC利用房地產專案的現金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產ABS專案融資模式是透過SPC發行高檔債券籌集資金，這種負債不反映在房地產投資者自身的資產負債表上，從而避免了對房地產投資者資產質量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產ABS專案融資模式應用於資金需求量大的優質房地產專案提供了廣闊空間。

(1)註冊資本金。

(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，華人民銀行對四證不全的房地產專案是不辦理的。

(3)發行債券。根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之中國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就註定大多數的房地產企業發行債券難以實現。

(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支援房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關於進一步規範股票首次發行上市有關工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批准豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。

(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信託的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而於中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。

(6)房地產投資信託(REIT)，是指透過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然後進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信託產品，其在歐美已經盛行多年。中國還剛剛處於探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。

所需條件

企業法人應具備的條件：

(1)有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;

(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;

(3)提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;

(4)除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其淨資產總額的50%;申請中、長期貸款的，新建專案的企業法人所有者權益與專案所需總投資的比率不低於國家規定的投資專案的資本金比例。

貸款專案條件：

(1)貸款專案經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好;

(2)貸款專案已經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項檔案完整、真實、有效，能夠進行實質性開發;

(3)貸款專案工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定;

(4)貸款專案的工程預算投資總額能夠滿足專案完工前由於通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;

(5)貸款專案的基礎設施、公共設施建設配套，當專案建成後，能及時投入正常使用;貸款專案的自有資金投入不少於總投資的30%。

風險辯識

對房地產專案融資進行風險評估，首先必須找出可能影響房地產專案融資資成功的風險因素，研究各種風險因素會對房地產專案融資造成什麼樣的後果，該階段一般稱為風險辯識，是進行任何風險評估的前提和基礎。

目前中國房地產專案融資中的風險評估主要包括以下內容：

2.市場風險。從總體上說，房地產市場是地區性的市場，即當地市場環境條件的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。市場供求風險指投資者所在地區房地產市場供求關係的變化給投資者帶來的風險。地區市場供求關係的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產出售價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場上某種房地產的供給大於需求，並達N- 定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金佔壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導致房地產投資者的破產。

3.金融風險。是指專案發起人不能控制的金融市場的可能變化對專案產生的負面影響。主要表現為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響專案的現金流量的變化。

4.政策法律管理風險。主要體現為產業、環保法律、政策的變更以及手續辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導致不利局面對專案收益的影響。

5.完工風險。完工風險是專案融資的核心風險之一.商業房地產專案融資是以專案為導向，在專案建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使專案不能按照預定計劃保質、保量建設完成，專案融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致專案風險。主要表現為：工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，專案迫於停工、放棄。

6.不可抗力風險。專案參與方不能預見且無法克服的事件給專案造成損害或毀滅的風險。

區別

房地產專案融資與公司融資有以下不同：

(一)債權人的追索許可權不同

企業融資，債權人對債務具有完全追索權，即當該專案的淨營運效益不能滿足合同規定的報償或償還貸款資金時，可追索企業其他專案、業務收益及資產來償債。專案融資，債權人的追索權僅限於專案產生的淨營運收益，因而對債務具有無追索權或有限追索權。

(二)承擔投資風險的責任人不同

企業融資，企業法人作出投資決策，承擔決策責任，同時還要承擔投資風險(建設、經營、還貸風險)。專案融資，發起人作出投資決策，自然承擔決策責任，專案公司卻要承擔投資風險。

(三)專案融資和企業融資的主體不同

專案融資的主體是一個專案獨立成立的專案公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個企業或機構以專案為物件組成的合營公司。企業融資主體是借款企業。

(四)籌資風險的分散程度不同

專案融資，可以使籌資風險由參與專案建設的各方(如承包商、供應商、承辦商、貸款人、政府)分擔，不是由專案中任何一方單獨承擔。而企業融資，籌資作為企業的一項基本活動，籌資風險全部由企業承擔。

(五)籌資成本不同

專案融資涉及面廣，結構複雜，需要做好大量有關風險分擔、稅收結構、資產抵押等一系列技術性的工作，籌資檔案比一般企業融資往往要多出幾倍，因此與企業融資相比，專案融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時間也較長