物業公司的服務是否規範，主要是看合同約定服務內容和承諾的服務標準。

這個要看物業服務合同中對維修之約定。一般來說，當地物業服務收費標準的費用支付，是有明確的說法，政府的指導價格是否包含中修以下的設施裝置維修費，都有明文約定，而且在前期的物業服務中，很少出現中修以上的維修情況，如有也會在保質期內，由地產公司給予解決。

我們排除了設施裝置大修的費用，因為這部分費用確是維修資金支付的。

提問人提到的爭議情況之疑點，多半會出現在業委會成立後新簽訂的《物業服務合同》中，有一些物業公司為了中標，故意報低服務費，為了減少成本支出，特意把部分小修及中修以上費用排除在物業服務費用之外，看起來業主得到了實惠，但實際上總的費用未必節省。這就是提問人的困惑由來。

通俗的講，以裝修舉例子，全包的價格、半包的價格以及包清工的價格差距很大。中標的物業公司，很可能是以半包或包清工的辦法報的物業費價格，並中了標。

那現在沒有其他的辦法，需要小區業主仔細核查一下《物業服務合同》，其中相關維修費約定。如果約定維修配件等維修人工另外算錢，不在基礎物業費中，就相當於家裡裝修請包清工，一盒螺絲也是主家自己買的。

業主物業費付了物業公司保安、保潔、工程巡檢外的人工費和物業公司管理費後，那就沒有餘錢支付設施裝置的中小修費用了。

一個交付三年的小區，各項維修費用不是一筆可忽略的費用。

物業服務裡包含了對小區相關裝置設施的維護和維修，保正公共裝置的正常執行。如果電子門和電梯是使用太久，裝備太老化需要統一更換或者大修了，那就需要動用小區的集體維修基金了。如果只是正常使用消耗損壞或者人為損壞，那就是應該由損壞人或者物業負責維修了。電梯也是一樣，消耗損壞是需要由電梯專業人員進行維護和保養，但是相關保養費用是由物業出的。電梯因使用壽命到期或者其他原因需要大修或者更換的是需要動用大修基金的。

首先了解一下物業管理費確定形式：

根據《物業管理條例》及住房和城鄉建設部的有關物業費構成的規定，非公有住房的物業管理費的確定方式有以下兩種：

1、酬金制：根據合同，物業管理企業按照約定提供服務，按照合同約定的金額數目收取費用，也就是拿工資，但是公攤水電，日常維護保養等費用（具體詳見物業費構成中除人員工資等的費用）由業主按照面積分攤，無論費用多少，業主都要分攤。

2、包乾制：根據合同，物業公司按照面積收取固定金額的物業管理費（按照成本原則計算，具體構成詳見物業管理的構成），除此之外不再向業主收取任何費用，自負盈虧。

接下來再來看一下物業管理費的基本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

根據合同規定，房屋、共用設施裝置在保修期內的保修責任由開發商按法律規定承擔，保修期過後房屋共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，應當透過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本，業主戶內的專有部分由業主自行承擔維修責任。

所以，要看這些問題的產生是在保修期內還是保修期外，保修期內由開發商維修，無需業主承擔費用，保修期動用專項維修資金，沒有繳納維修資金的由相關利益業主共同分攤。

另外，許多省市都有自己的《維修基金管理辦法》，其中會約定動用維修基金的具體要求。

裝置的曰常維修(小修及維保)在保修期滿後由物業費中支出，但人為損壞，如人為有意損壞、破壞就應該由當事人負責。讓業主或物業出就不合理了，正常磨損大修或更新更換升級改造等保修期後，應在維修基金中支付。參看各級物業管理條例。

那就聯合起來把物業取消了吧。到時如果電梯什麼壞了，大家可以集資自己找人修。也比每年交的物業費省。電梯一年能換幾次呀。錢都被物業收進自己腰包裡了，根本沒用在住戶身上。

部分人就是這種心態：每月交了幾十百把塊錢，物業就必須按照貼身保鏢兼保姆的形式來為他服務，否則就是不合格，要炒掉！

剛好我小區的電梯鋼繩前天斷了。我不講物業費包括什麼，作為一個小區的業委會主任，我只講如何處理這些事情，以儘量縮短停運時間不影響業主出行。

許多人老是喜歡糾結這個話題，用雲南話來說就叫“扯著腸子橫掙”，都自認為物業費應該包含什麼什麼的,我不相信一個成年人連最基本的道理都不懂，那就是“羊毛出在羊身上”。用行話講，就是誰使用，誰付費。

其實物業服務費包含電梯維修費也好，不包含也好，最終都是業主湊錢來買單。只不過，包含的話，物業費單價會大幅提升，不包含的話，物業費單價可以降低一些。那些認為物業費低單價還要包含各種費用在內的，很簡單呀，在我們小區裡，業委會可以全權授權這些業主去尋找這樣的物業公司來接手，如果找到並經業主代表團表決通過後，業委會給這些業主戴大紅花。可是，這可能嗎？至今從來還沒有人來揭榜呢。

本小區經過對五種模式的電梯執行方案詳細論證比較後，認為物業費不包含電梯維修費等等在內業主最划算。這些費用另行測算收取。如今，本小區三年的經驗總結已經基本解決了電梯維保質量以及零配件損壞時的快速處置辦法。這些年下來，大家基本認同這種模式，很多電梯房小區來向我們取經呢。

如何快速處理電梯故障問題呢？

那就是我們的應急備用金。

每家業主200元，業委提出籌集管理使用辦法後，樓層代表團審議表決通過後交物業收取，物業收取後全部移交業委會，業委會再將各單元的移交各單元業主財務監管組。電梯故障需要購買零配件時（單次的單價超過了物業公司的範圍外的），各單元快速定奪，馬上購買發貨。貨到後電梯維保員迅速更換就解決了。

這是經驗總結出來的，第一次的鋼繩斷裂，那個單元的業主商量了兩個多月都統一不了方案。物業還測算每家收幾十塊錢來換一根鋼繩。當時報給我我就發火了：那萬一過幾天又有零配件壞了要買，再去挨家挨戶一家收幾十塊錢？收上那麼一兩個月還收不齊還停著電梯，不怕業主罵嗎？於是試點應急備用金。如今已在全小區推廣了，實踐證明效果很好。這就是我的答案，也是我們的方式。

另外說一下，除非電梯大修，我們是不願意去申請維修資金的，繁瑣的程式和手續，會讓人等瘋的，三個月半年，誰也不敢保證能申請成功。另外，這麼數百元數千塊錢，根本不值得去跑這個手續。當然，如果有哪位業主願意跑，業委會也會全權委託他去跑的，前提是，我們沒有任何的補貼。不從根上解決問題，一切都是白搭。

首先我們要弄清楚物業費包括什麼，還得根據《物業服務合同》裡的具體約定，才能理性地分析和解決這個問題。

根據國家發改委和建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》規定，業主繳納的物業費包括以下九個方面的內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用。3、物業管理區域清潔衛生費用。4、物業管理區域綠化養護費用。5、物業管理區域秩序維護費用。6、辦公費用。7、物業管理企業固定資產折舊。8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用。9、經業主同意的其它費用。

由此可以看出物業費是不包括因房屋建築質量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等這些問題的。還不包括業主共用設施裝置(電梯、二次加壓泵、發電機組)的大中修和更新改造費用。

要弄清楚這些責任歸誰，費用又該由誰負責。

其實《物業服務合同》裡一般都有約定寫明:多少額度的維修費用是由物業公司負責(有的小區約定在500元、1000元、2000元、3000元以內)，超過的部分則由業主分攤。若小區有儲備金(如廣告費、公共車位費等收入)的中修時可使用這筆費用，這樣就不用每戶去收了，能快速去解決問，但好多小區都沒有這筆儲備金呢。

那麼小區的大修費用就只能申請動用《住宅專項維修基金》了，但過程繁瑣，手續複雜，非不得已都不會去動用這筆基金的，但除此之外，似乎也沒什麼辦法了。

這個需要動維修基金，拿鑰匙的時候和物業費一塊交的。這個可能是老小區，維修基金不夠了。但是這個一般得全體業主簽字的，達到三份之二業主同意才可以。然後競標，統一收費。要做到賬目公開接受全體業主監督。這是基本流程

費用由業主出也好，不出也罷，均屬於頭疼醫頭 腳疼醫腳的表象問題。筆者認為，物業企業和旅遊企業有很多相似之處，有服務，有效益，既能拉動和促進地方經濟發展，集約政府資源，又能服務改善人民生活品質。經營與管理本質上呼籲公開透明，亮化規範，監管監察，立法執法。雖然難比天價龍蝦一樣爆炸和吸引眼球，溫水煮青蛙仍需重視，不以惡小而為之 不以善小而不為。