做了5年的房產中介，看過的糾紛太多了，大部分購房者買房真的不容易，我可以把自己經歷過見過的真實事例在這裡分享給大家。

一，對於新房來說，比較常見的坑是開發商前期拿到購房者的資金後跑路，樓盤爛尾。我在青島做時李村公園有個樓盤中央公園，當時開盤價很高，位置不錯，地鐵盤。房源售罄後開發商資金鍊斷裂，在樓盤主體建好等收尾時跑路了，樓盤成了爛尾盤，上千購房者的血汗錢不幸被卷跑。提醒大家在購買新樓盤時一定要看好開發商的實力口碑。

還有一種就是在購買新房時一定要與開發商籤正規合同。16年下半年房價漲幅較大。記得當時市北有個樓盤客戶在房價上漲前向開發商交了定金，後期開發商見房價上漲過快，感覺賣虧了，退換客戶定金加價往外銷售。對於二手房來說，注意的比較多。二手房交易流程相對複雜。在同房東簽訂合同前搞清房子產權是否清晰，有無抵押貸款查封等情況，交易全程走銀行資金監管。這樣做比較安全。之前我同事賣過一套530萬的房子，由於著急籤合同，沒來得及查抵押貸款情況，客戶交完定金後才知道房子有500萬抵押貸款，房東拿完30萬定金後開始拒不辦理後期手續，糾紛處理了好幾個月才解決完。

記得還有一個比較典型的例子，客戶在房管局已經辦理完過戶，由於房管局在出房產證之前有幾天需要做二次審批，由於房東牽扯到經濟糾紛房子被查封，當時客戶未做資金監管，房東在過戶拿到錢後跑路了。客戶沒辦法走上了漫長的法律維權路。

大家買房不易，在選擇合適房子時一定要注意規避風險。

買房分為一手房和二房，也有經濟適用房，房改房，回遷房。下面我分享一下一手房（也就是新房）和二手房的一些注意事項。

新房 要注意看開發商的名氣，是不是大的開發商，那樣的房子不用過多的擔心以後交房，房屋質量以及辦證還有小區以後的物業問題，本地的一些比較有名氣的開發商也可以，但是一些小開發商尤其是剛成立的那種，要注意一點，以防出現爛尾現象。

二手房 買賣過程中存在的風險更多，1 定金問題，定金要在三方都在場的情況下或者透過中介轉 2合同問題 要仔細審閱合同防止出現霸王條款或者對己方不利的條款 3首付款 一定要透過中介或者中介在場的情況下，防止出現房主拿到首付款之後不去撤押還款或者房財兩失，與房主打官司又不值當的，浪費時間與精力。4 過戶 如果是夫妻雙方的房子不論房產證上有幾個人 要確保夫妻雙方都同意賣房子，都要到場簽字，防止出現反悔現象。5交房 確保交房時水費，電費，物業費，燃氣費，供暖費等無欠費。房子裡面的家電傢俱與當時籤合同的時候是一致的，防止出現傢俱家電被更換 甚至被一搬而空的現象。6 交房後及時更換鎖芯，以防出現其他情況。7與周圍鄰居搞好關係。以便以後融洽相處

看到這個問題，真的很想說說自己的經歷遭遇。

剛剛買一套二手房，我們是二套，首付50%。

我們遇到最大的一個坑就是被中介忽悠籤合同，導致中介費虛高。

之前看了十來套房子，都不是很中意，最後看的這套，位置、戶型、平米都還挺合適的，所以當時和先生感覺還可以，中介問覺得怎麼樣，我們說還行，後來就邀請我們去中介公司說和房主聊聊，當時我們也覺得太快了，為啥要這麼快見房主，但是後來還是去了。

等了1個多小時，過程中和中介聊到談房價，他們讓我們自己談，中介費也算了，算了有5萬多。後來房主到了，開始就說有點兒不太想賣，去年有人出更高的價格都沒賣。我們自己和房主談降價，自己也不太會談，最後中介和我們說給降5000塊錢。

中介就開始要籤合同，我們說要先回家湊湊首付畢竟這麼多錢呢，然後明天再給準信，中介就說，那明天保不準房主不賣了，還說你別再問別的中介，再一攪和，房主不賣了，我說我自己去和房主說，後來我們自己和房主說明天再給準信兒，您千萬別到時候不賣了。

第二天，我們拿了準購證，吃了便宜的板面，坐公交車去了中介公司旁邊的商場，過程中也和先生說中介費要談到3萬，可是我倆誰都沒想如果談不到怎麼辦。

到了約好的時間，我們去中介公司，談中介費，他們問我們首付湊齊了沒有，我們說就湊了70多萬，他們說那還有高評費，如果湊不上很多錢，還要有過橋費，這兩項費用我們從來都不知道有，後來他們算的是中介費3萬多（2%），貸款服務費1萬多（1%），評估費（1%），還有什麼高評、過橋啥的，一共7萬多，然後給我們算5.8萬。

我們當時也不清楚這是裡邊的事情，正在這個時候房主來了，來了以後開始籤合同。我在簽字的時候看到了合同上就寫了居間費、貸款服務費和過戶費，總數和給我們算的並不一樣，我問了一句，中介說到時候按照談的交就行，後邊的條款也沒看清楚就簽字兒了，簽完合同，讓交定金，本來沒有和我們說要交定金，我們也沒拿現金，後來是中介公司的人給取得，當場交了2萬定金。最後談中介費人家也不降了，還直接讓打了一個5.8萬的欠條。

後邊，遇到了朋友說我們被中介坑了，中介費最多3萬，哪有這麼多的，我們就開始恍然大悟，後來就開始了和中介的談判，談判也是沒有用的，合同簽了，定金服了，欠條打了，而且合同條款沒有對中介的約束。只能怪自己準備工作不充足。總之最後房子還是買了。

（1）必須要提前找認識的人瞭解中介費的行情，不要不願意麻煩別人

（2）不要表現出特別想買房子，也不要相信輕易中介和房主的不願意賣的言辭，如果真的不願意也許就不會掛到中介公司

（3）看好房子，一定要多和幾家中介公司來溝通，最後誰的最便宜和誰成交，當然也要關注中介公司的資質

（4）一定不要著急籤合同，欠條也不要打，因為這都有法律效力，如果你想違約，就有被訴訟的風險

（5）一定不要心太軟，不是說咱們不相信別人，只能說現在中介行業的標準並不完善，存在亂收費的情況，也有很多黑心的中介，欺騙、忽悠，我們首先也保護自己的利益

（6）做任何事情都要做足功課，要不然一定會為自己的無知付出代價

每個家庭掙錢都不容易，買房是大事兒，必須要慎之又慎，和親戚朋友多找資源。我後來才知道很多認識的人在做中介，或者認識做中介朋友。當時是不願意麻煩人家，覺得欠人情，現在想來，人與人之間不就是要多來往，才能彼此拉近距離麼？

最後祝願所有善良的人們都能被善良的對待，但是我們自己也必須睜大雙眼，穩住內心，謹慎行事。

到底多錢賣出你並不知道，你只能知道人家現在要以這個價位賣給你，類似事例可以參考美國巨人石像和尼斯湖水怪，一切都是杜撰。

新房購買：

1.不要相信銷售人員給你所謂的最低價，如果你能找到熟人，真的可以省一大筆錢，所以不要認為房價是不能講價的，一定要找到可以給優惠價的人。

2.樓層很重要，不要買18層，華人都有這個忌諱。

3.貸款一定選擇大行，首套房利率是有優惠的。

4.搞清楚你要購買房子的土地性質，開發商資質。

二手房購買：

1.如上第一條，價格價格。

2.中介費，中介費，中介費，這個是最大的坑，二手房要收2個點的中介費，這個都是中介自定義的，可多可少，所以不要相信什麼行業規定，公司規定，都是可以談的，切記，切記。

3.選擇一家靠譜的中介，二手房有很多流程要走，找一家靠譜中介非常重要。

買房過程中的坑非常多，以後會錄一期影片專門分享。

１、被一些所謂“房產專家”忽悠

有很多自詡為“房產專家”的人士他說的一些購房理論知識可能你沒聽過，以為很專業，其實不見得，這些人裡面不排除其中很大一部分恐怕連房子都沒出來看過，大家在看房的時候，不要因為自己對這一方面不瞭解就覺得別人說的很有道理，對於那些沒買過房子人士提供的建議，不要毫不猶豫地去相信。

２．不瞭解各種貸款方案

現在基本上買房都會採用分期付款的形式，現在申請住房貸款比以前要容易得多，隨著金融市場的不斷髮展，還款方式也多了。通常在買房貸款中，大家可以選擇商業貸款、公積金貸款或者組合貸款，而還款方式有等額本金和等額本息兩種。大家在實際決定自己貸款方式的時候，要充分了解不同的貸款方案，選擇最適合自己的。

３、對中介從內心有抗拒心理

很多購房者在買房的時候會選擇找中介幫忙，但是對於中介覺得他們就是想賺你的錢才推薦的房子，始終是處於一種敵對心理狀態，其實這種心理雖然可以理解但是卻不夠聰明。

聰明的購房者會選擇跟中介做朋友，多一份尊重和真誠會讓對方舒服很多。將心比心，有好房子時中介會首先想到你，砍價時也會很賣命。

４．沒有提前做市場調查

首次置業的朋友因為沒有經驗，就喜歡問身邊的朋友或者完全依靠旁人的意見，而實際上你應該先行一步，對市場進行多方面調查。在當地報紙和網路上很容易就能找到拍賣結果，將你的調查範圍縮小到你想買房子的地區或街道，然後找出那裡的房子都賣到什麼價位。

５．挑選房屋過程中易衝動

第一次買房理性很容易被矇蔽，看著房子感覺還可以，價格便宜、地段合適，想都不想就買下了，對於周邊配套、房屋質量等都沒細看就衝動地著急要籤合同。

如果大家在找房過程中努力保持冷靜，盡力避免犯錯，那麼找到滿意房子所花費的時間可也許會長些，但是卻是很值得的一件事，因為畢竟你的未來生活將建立在這套是否舒適的房子基礎上。

６、盼著天下掉餡餅

很多購房者在面對高昂的房價時，會指望房價有所下調，整個房市行情下落，像這種把命運寄託到別人身上的行為是很不靠譜的，感覺各方面合適，需要房屋能早下手早下手，不應一味乾等。

７、不考量交通與配套

為了生活、工作、居住等方面都過得美好幸福，購房者在買房的時候必須要認真思考。有的時候，購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型，也比新開盤的位於郊區的樓盤要好，畢竟這樣的二手小房子交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。

第一：購房前的準備環節，購房者應該慎重地選擇物業專案，就是你準備買什麼樣的房子，首先應該考慮的是地理位置、戶型以及周邊環境，特別需要注意的是要了解開發商的實力，防止樓盤交房一再延期，從他以前所做的專案的質量，避免裝修質價不符，同期房源不同價格，後期維護等方面要全面瞭解。也不要被 樓盤僱託製造熱銷假象鎖迷惑。

第二，簽訂認購書和商品房買賣合同環節，這部分包含簽訂補充條款。購房者再簽訂認購書和商品房買賣合同時應該檢查五證，交付定金，簽訂認定書，選擇付款方式，簽訂商品房買賣合同，這個時候再交購房款，辦理銷售或者叫預售登記。

第三，交房和辦理產權登記環節，開發商辦理完登記後，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證，一定要檢查好所有證件。

1.非核心地段的商鋪不能買。我感覺只有10%的人能夠挑到現在或者未來的核心地段，90%買商鋪的人都容易被套

2.市郊的公寓不能買。公寓產品只有在住宅價格極高，非常緊缺的市中心才具有一定的投資價值和出租價值。

3.首層、二層、頂層不能買。二層主要是存在下水道反水的問題。

4.非知名開發商的專案不建議買，當地小開發商的專案，特別容易爛尾。買房之前查一下開發商是不是屬於全國前100強？是不是資金鍊很緊張？

5.研究一下週邊的環境，如果是屬於老城區，小區周邊都是破樓、爛樓，或者回遷房，最好不要買。

6.臨立交橋、城市主幹道，不要買(ﾉД`)，噪音對生活質量影響很大，如果非得在交通要道旁邊買，儘量買低樓層，高樓層會更吵

7.別隻看單價，注意一下得房率! 套內面積除以建築面積，在80%以上的專案才是好專案。比較高的得房率可以達到接近90%，而很多高層塔樓只有70%左右，按100平米的房子算，裡外裡差了20平米。

新房總結一下：

1. 區域圖尺寸不真實。比如地鐵口在3km外，區域圖會畫在旁邊，讓你以為就在小區門口。

2. 捂盤不售，拿不好的房源出來賣，相對好的說沒開或者已經賣完了。

3. 優惠問題，就不多說了。

4. 非標準層和標準層情況不瞭解，比如有的層有連廊擋光等。

5. 周邊不利因素和小區內不利因素不提。比如說小區一側就是高壓線。

6. 虛假宣傳，什麼人車分流，五重景觀。

1.親友團假專家的話聽聽就好，自己決定

2.銷售員的話打個折扣，有政府檔案的或規劃公示才相信

3，夜裡不要做是否買房決定

4.樓層自己喜歡就好，不聽謠言！我個人就喜歡頂樓買了兩套都是頂樓，感覺很好