個人建議根據自身的情況而定

第一：每個月收入穩定，並且有固定的支出，那就可以按部就班的等額本本息，這樣還款壓力相對可控；

第二：如果收入不固定，支出相對可控，可以選擇等額本金，在年輕、經濟寬裕的時候多還一些，年齡大了可以還小額，越還越輕鬆；

第三：針對於提前還款的問題，因為等額本息一開始還款的金額中，利息的比例相對高一些，如果中途提前還款，就不太划算；而等額本金提前還款，前期還的本金多一些，提前還款相對划算，兩種還款金額同樣30年期限，前期還款金額等額本金相對來說多一點；

第四：如果提前還款，只要和客戶經理申請一下，約定的時間去辦理就可以！

很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎麼選？如果提前還款要考慮什麼因素？今天我統一給大家做一個詳細的梳理：

假定房貸是100萬，利率是基準利率4.9%，期限是30年

1、等額本息的優勢和劣勢是什麼？

等額本息，顧名思義，就是說月供是一樣的，每個月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說裡面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因為月供的額度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個還款方式，本來大多數人貸款買房的原因就是因為錢不夠，等額本息的優勢正好符合。

但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬元，第一個月的利息佔了月供的74%，此後利息所佔月供的比例逐漸降低，直到191個月以後，也就是16年以後，你的月供中的本金才會超過利息。

所以，如果你一開始就打算提前還款的，那麼你買房的時候選擇等額本金會更划算。

2、等額本金的優勢和劣勢什麼？

等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬除以360個月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會比較高，月供會逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬，相比等額本息減少了17.3萬的利息支出，佔到本金的比例是17.3%。所以等額本金節省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優勢和劣勢都很明顯，優勢是節省利息，劣勢是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個情況會再138個月以後發生變化，138個 月（11年半以後）以後等額本金的月供會比等額本息的月供少。

3、提前還款要考慮什麼？

首先要考慮的是你的投資理財的收益率，你用這筆錢提前償還貸款你節省的相當於這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來做投資理財，你的收益就是投資理財的收益，目前獲得比較穩定的5%以上的年化收益並不難，如果你的房貸利率是在這個範圍內，那麼你不提前還款會比較划算。

其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較划算，等額本息提前還款就看你已經還款多久了，如果是剛開始還，那也沒什麼，如果是已經還了好多年了，那麼就有點還不來，因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了，在提前還就沒什麼用了。

最後一點就是違約金，銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。

2019年後，房貸該選擇等額本金還是等額本息？

我建議使用等額本息還款，而且有條件最好選擇三十年。

我們先簡單說一下什麼是等額本金和等額本息，簡單理解，等額本金就是每個月還的本金固定，再加上每個月應還的利息，這種的特點是前期壓力較大，後期隨著本金的減少，每個月所還的利息也會下降很多。等額本息就是每個月所還的貸款金額固定（本金+利息），開始還款金額大部分是利息，後期大部分是本金。以100萬貸款，利率上浮10%為例子，如下圖：

對比完特點，下邊來解釋為什麼選擇等額本息30年還款對我們有利，總結起來有以下兩個原因：

第一，通貨膨脹使得你借款的實際利率遠低於名義利率。很多人可能覺得，等額本息一開始全部還的是利息，而且30年下來所還款的利息還要比本額等金多20多萬，肯定不划算，寧可一開始選擇壓力大一點，省點利息。這樣計算似乎沒什麼問題，畢竟資料擺在那，但是很多人忽略了一點，那就是通貨膨脹。

以物價為例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大約是3元/斤，質量還未必比80年代的好，也就是30多年的時間，大米價格漲了近17倍，這就是比較直觀的通貨膨脹，導致通貨膨脹最直接的因素就是市場上流通的貨幣越來越多，網上有一種比較直觀計算通脹率的公式：M2增速-GDP的增速，看過資料基本可以看出，如果世界現有的貨幣體系不改變，通貨膨脹是一直存在的，隨著時間越長，現在每月還款的5000多元到30年後，要比現在的5000多元要少得多得多，換言之，實際利率要遠遠低於你借款的名義利率。

第二，選擇等額本息可以使得你有更多的流動性資金。上邊的表格已經比對過，等額本息在一開始的還款會比等額本金的金額少得多，那麼在還款的前幾年，你的手頭上所留存的流動性資金會充裕很多。流動資金有多重要呢，主要還是投資和應急，如果手頭有一定的流動現金，就可以進行進一步的資產配置，可以按一定比例投放在貨幣基金、ETF、股票等，這些相對於不動產來說能夠更快變現，能夠更好地為下次投資做準備，而選擇等額本金的還款，在還款初期會大大削弱你的資金流動性。

這裡還要說下關於等額本息提前還款的誤區，很多人會認為等額本息提前還款要在前幾年，如果過了前幾年提前再去提前還款會不划算，因為前邊還的大部分是利息，這裡給大家舉個例子可以證明，銀行等額本息的收費是合理的。

還是以100萬，年化利率5.39%為例子：

第1個月，本金1000000元，利息為4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%

第49個月（第5年），本金剩餘1744421元，利息為4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%

透過上邊的比對，你的利率都是5.39%，之所以會產生一開始還的利息比較多的錯覺，那是因為你一開始的本金多，借的錢多自然產生的利息多，隨著本金每月的減少，你每個月還款所佔的利息會降低。

當然，有的人覺得欠銀行的錢始終會有負擔，想選擇提前還款，這種一般是根據每個地方銀行不同，規定不一樣，具體可以參照貸款時候簽訂的借款合同，提前跟銀行聯絡進行提前還款。

無論是2019年前還是2019年後，大部分朋友房貸都應該遵循等額本息優先原則，這對降低還款壓力有很大的幫助，同時在提前還款時，與等額本金相比也並不會增加額外損失。

1.等額本息和等額本金各有優勢。

等額本息是指每個月還款金額固定不變，等額本金則是前期還款金額大，隨著本金的減少，月還款金額逐漸降低。簡而言之，前者月還款壓力小，後者月還款前多後少，後者對前期經濟壓力更大。

對於償還銀行的利息，等額本息要多餘等額本金，這是按照本金實際使用時間進行計算的，並不存在利率不同。

2.等額本息更適合大部分朋友。

根據等額本息與等額本金的還款金額可以知道，等額本息前期每月還款金額會並等額本金更少，對於大部分朋友來說，這是非常合適的一種方式。因為隨著工作經驗及財富的累積，越往後個人經濟實力會越強，等額本息會更適合，否則一開始可能會對生活產生影響。

另一方面，很多朋友誤認為若提前還款等額本金更划算，其實並非如此。在計算所有費用時，需要把等額本息多還的錢，計算其資金成本，這麼算了之後二者提前還款並不會差很多。

3.提前還款需要考慮三大因素。

提前還款要充分考慮三大因素，而不是手裡有點錢就直接還款。

用款計劃：要考慮近期1-3年的用款計劃，是否要用錢創業？是否要教育支出？是否要裝修等等。只有確定不用才選擇提前還款。

是否錢生錢：銀行的房貸利率非常低，投很多理財產品都可以拿到比房貸利率更高的收益，這就意味著錢能生錢。若能夠錢生錢則可以不提前還款。

是否有罰息：很多銀行會對提前還款有罰息規定，這也是需要考慮的因素。

建議一般朋友使用等額本息進行房貸，而資金流毫無壓力的朋友可以選擇等額本息。對於提前還款的朋友，近期用款計劃、是否錢生錢、提前還款罰息三大因素要充分考慮。

“ 等額本息 ”和“ 等額本金 ”

第一、等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。也就是信貸員所說的月供保持不變。等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。也就是說每個月歸還的本金金額保持不變，但月供金額一開始要比等額本息方式高，隨後逐月遞減。

第二、等額本息和等額本金是不一樣的概念，雖然剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式。

如果提前還款的話，肯定要選等額本金

等額本息和等額本金的最重要的一個區別是，你在貸款期限內是否考慮提前還款。如果提前還款的話，肯定要選等額本金。因為等額本金的意思就是每個月還銀行的本金一樣，但是利息遞減。也就是說，第一個月還款以後，第二個月的還款本金依然不變，但是利息的計算方式會是總貸款減去第一個月的還款本金以後，重新計算的利息。這樣你如果考慮提前還貸款的話，你不會多交銀行利息。但是，在等額本息還款方式下，如果提前還款的話，由於等額本息是每個月還銀行款數額相同，但是利息是倒三角方式呈現，也就是說，在前期還款的月份中，大部分都是利息，本金很少。如果提前還款，基本上全還的是利息。比如：你貸款10萬元，已經還款5年了，到銀行一看，還欠銀行7萬，你就會很惱火，還了5年了才還了3萬？對，就是3萬，因為你前期還的本金少，基本上還的全是利息。所以考慮提前還款的話，就選擇等額本金還款方式。

為什麼要選“等額本息”？

從投資的角度看：等額本息的還款方式要優於等額本金，任何時候都應該優先選擇等額本息。

買房的過程中，即使手頭資金比較充足，如果按照貸款政策和借款人的資質，按揭貸款可以貸足成數，則應該靜可能貸足，而不是支付更高比例的首付。

這是因為，更高的貸款成數可以讓我們買進總價更高、面積更多的房子，就算因為現金流不足，不願意買入太多的面積，我們手頭的資金通常也都比較容易就可以獲得高於按揭貸款利率的低風險穩定回報。而且按揭貸款是可以提前歸還部分或全部貸款本金的，哪怕將來手頭資金沒有別的去處，也具備提前還款的靈活性，這麼做進可攻退可守。

2019年的中國依然處於M2高起的負利率時代，什麼是負利率呢？舉例而言，今天你存了100塊錢到銀行，銀行答應給你的利息是3%，明天銀行連本帶息給你103塊錢，但是基於5%的實際通貨膨脹率，明天105塊錢的購買力才相當於今天100塊錢的購買力。也就是說雖然你從票面上獲得了103塊錢，但是你從實際購買力上來說，你反而虧掉了2塊錢。如果我們再深入的問一個問題：儲戶把100塊錢存入銀行後，虧掉的2塊錢，去了哪裡？因為財務守恆，不會憑空消失，我們在負利率的情況下，存款的債權人虧掉的2塊錢，實際上是補貼到到了借款人或者說債務人身上。我們的債務人拿了你的100塊錢，作為代價他理應給你的是符合我們實際購買力增長再加上利息補貼的105塊錢的購買力，但是實際上他只給到你103塊錢的票面，他就收到了2塊錢購買力的補貼，所以，要記住一個結論，在一個負利率的時代，債權人補貼債務人，越存錢越窮，越借錢越富，但這也是有一個前提的，就是你的資產必須是安全穩固增長的，才能符合這個模式。

因此，在我們可控增殖性資產前提下，安全可控的增殖性資產基本上就是有好的房子、對的房子。在這樣一個前提下，如果我們的還款，在前期還的越少，還的越遲，實際上你是在享受被購買力補貼的那一方。如果我們能夠把這樣一個負債越遠的、越遲的去進行償還，其實我們享受到補貼是越多的。如果上面講的比較專業，那麼你只要記住結論就好了：就是在負利率時代，我們應該把房貸儘可能多的拋給未來，儘可能多的在前期少還。就是說今天的錢永遠比明天的錢更值錢。那我們儘可能的去選擇等額本息的方式，壓低我們前期的還款的這樣一個壓力，更多的債務拋給未來。如果你懂了這些，那麼究竟是選擇多少年期，你也應該有了自己的答案，就是選擇你能夠選擇的最長的年限。

2019年後，房貸該選擇等額本金還是等額本息？若提前還款該怎麼辦？還款方式選擇等額本金還是等額本息主要還是要看個人的還款能力，可以根據當前的個人收入以及對未來收入的規劃靈活選擇，但選擇之後中途是不能變更的。等額本息還款方式，

每期的還款額是固定的，銀行會根據貸款額和利率算出總額，並且平均分攤到總貸款月份當中，第一個月和最後一個月的還款總額相同，並且每個月的還款額中，本金逐漸增加，利息逐漸減少。

等額本金還款方式，

每期還款額中的本金是固定的，銀行會先將本金平攤到貸款月份中，由於總本金逐月減少，利息隨之逐月減少，第一個月還款額是最高的的，最後一個月還款額是最低的。

例：

等額本金貸款90萬，貸款時間25年，將90萬平攤到300個月即每月需還本金3000元，第一個月的利息是90萬借款30天的利息，第二個月的利息是90萬-3000=89.7萬元的借30天的利息，第三個月利息是89.7萬-3000=89.4萬借款30天的利息，以此類推……

兩者比較：

從利息方面來看，等額本息是先對總額平攤，總利息是固定的。而等額本金是對本金平攤，隨著本金的減少，利息也會減少，故等額本金更划算。從月供方面來看，等額本金隨著還款時間的增加，月供先多後少，而等額本息月供是相同的。總體來看，先期等額本金>等額本息>後期等額本金，等額本息前期更具優勢。

從月供壓力方面來看，等額本息月供相同，家庭收入比較好規劃。而等額本金雖然總利息少於等額本息，但由於初期還款額高，需要初期具備更強的還款能力。

如果想提前還款該如何選擇：不管哪種貸款方式，單就省利息而言，只要提前還款都會省利息，越提前還省的就越多，就越划算，這是毋庸置疑的，所以很多時候其實不用過於糾結這個問題。如果兩者比較的話等額本金月還款利息是逐漸增多的，越往後利息越多，故如果有提前還款計劃且又能承擔前期還款壓力的話，優先選擇等額本金。

等額本息與等額本金正好相反，利息前期多後期越來越少，故後期剩的大頭都是本金，再提前還款能省的利息就不多了。

作為貸款的最後一個環節，無論是對信貸人還是借貸人來說都是極其重要的，對於借貸人來講，應從自身的實際情況出發去選擇適合自己的還款方式，對於信貸人來說，為借貸者提供更為划算的方案，更能體現自身的專業素養和職業水平。目前銀行的還款方式主要有兩種：等額本息和等額本金。

等額本息就是每個月還款的總數不變，也就是本金加利息的總額不變，在前面幾個月利息相對較高，本金還的就相對較少，而隨著時間的增加，利息會隨之減少。等額本金就是將你所還的錢依照分期數均分，再加上上期本金所產生的利息相加就是本月所還的錢。

假如小王借了100萬元買房，分20年還清，最新的年利率為5.9%，我們根據這兩種還款方式來做個對比：

圖表一為等額本息，每個月的本息總金額都是7106.74元，本金加利息總金額1705617.57元，累計支付利息705617.57元。

圖表一

圖表二為等額本金，每個月償還的本金為4166.67元，本金加利息總金額1592458.33元，累計支付利息592458.33元。

圖表二

透過以上的比較，大家對於這兩種還款方式有了初步的瞭解了，從總數來說，同樣是20年還款期限，等額本金比等額本息的總金額少了很多，利息也相對於等額本息少了將近10萬元。如果說條件允許的情況下可以選擇等額本金，這樣利息會相對少一點。

不過相對於不同的人群其還款能力也不太一樣，主要還是看每個月的還款數來決定選擇合適的還款方式，接下來我們就來比較一下這兩種還款方式的月還款數。圖表三是等額本金的還款折線圖，我們可以看到一開始償還的本息比較多，平均每個月在9000元左右，而隨著時間的增加還款的總金額也逐漸遞減，到最後只用還4000多元。

圖表三

圖表四是等額本息的還款折線圖，我們可以看到還款的總金額不變都是7106.74元，隨著時間的增加，利息的減少，每個月償還的本金也隨之增加了。

圖表四

綜合上面兩個比較圖我們可以做一個初步的分析，如果排除其他的客觀因素，但從還款的總金額來考慮的話，等額本金是較為划算的，總的利息相對而言少一點，但是也有很多客觀因素影響，如果說借貸人小王是一個普普通通的上班族，每個月固定拿多少錢的工資，可能沒有更多的錢去還款，雖然總利息多了很多，但是依照自己的實際情況還是選擇等額本息比較適合。而如果說借貸人小王是一個40多歲的一位高管，有能力去支付更多的錢，這時候就可以選擇等額本金，不僅總還款金額會相對少一點，小王每個月的壓力也會隨著時間的增加而減少。

綜合上面的案例和等額本金和等額本息兩種還款方式對比分析，我們可以瞭解等額本金在總的還款金額中會比等額本息要少，當時前期的還款金額要大，而我們到底應該如何選擇還款方式，這個還是要根據自己的實際情況來選擇，如果說每個月的工資足以支付等額本金前期的還款金額的話，就可以選擇等額本金還款，還款方式因人而異，選擇適合自己的還款方式才是做划算的。

2019年全國首套房平均房貸利率為基準利率上浮20%，為5.88%。雖然與銀行一般的消費貸款、經營貸款相比，這個利率不算高，但是平心而論，這樣的利率已經不算低了。老百姓都不傻，如果手裡有足夠的錢，近幾年也沒有較大的開支計劃，那麼他們一定會選擇提前還款的。在這樣的大背景下，提前還款似乎是必然的事情。那麼兩種還款方式選擇哪一種比較好呢？我們不妨來舉個例子算一算。由於等額本息前期月供中利息多，本金少，後續每月的月供中利息少，本金多，所以過了一半期限以後就沒必要提前還款了。在例子中我們不對比15年以後的提前還款。貸100萬，等額本息，貸款30年，利率5.88%。如果按期歸還，需還本金100萬，利息113萬。如果第6年時要提前全部還款，已經歸還的利息為28.42萬。因為提前還款，還的是本金，所以累計還的本息為28.42+100=128.42萬元。如果第11年要提前全部還款，已經歸還的利息為54.43萬，累計還的本息為154.43萬元。如果第16年要提前全部還款，累計已經歸還的利息為77.21萬，累計還的本息為177.21萬。貸100萬，等額本金，貸款30年，利率為5.88%，如果按期歸還，需還本金100萬，利息88萬。如果第6年時要提前全部還款，已經歸還的利息為26.99萬。因為提前還款，還的是本金，所以累計還的本息為26.99+100=126.99萬元。如果第11年要提前全部還款，已經歸還的利息為49.08萬，累計還的本息為149.08萬元。如果第16年要提前全部還款，累計已經歸還的利息為66.27萬，累計還的本息為166.27萬。經過上述對比，如果不考慮其他因素的話，如果提前還款，無論是5年後提前還還會10年後，亦或是15年以後提前還。等額本息總計歸還的金額總是要比等額本金要高几萬塊。建議選等額本金。我們在選擇還款方式時，有的時候也不能只考慮提前還款時的總利息，還是要兼顧一下自身的還款能力，以及對資金的需求度。如果你首付都是借的，我建議選等額本息，這樣不至於讓你在月供的時候壓力太大。如果你是做生意的，想要儘可能多，儘可能久的佔用資金，那就選等額本息，這樣你每月還的本金比較少。總結：

選擇哪種還款方式是由多種綜合因素來決定的，但如果你打定主意一定會提前還款，那就儘可能選等額本金。

2019年房貸選擇等額本金還是等額本息，每個人情況不一樣，哪種最好，適合自己的最好。如果單看提前還款，等額本金還款方式划算。下面列一下兩種還款方式的優劣，供大家選擇。

提前還款的貸款人，適合等額本金 月供負擔大的貸款人，適合等額本息 對利息敏感的貸款人，適合等額本金

舉個具體例子會一目瞭然。假設貸款利率在基準利率上浮10%，期限30年，貸款金額100萬。

1、對利息敏感的貸款人，適合等額本金

等額本息總利息為1,019,264.23，等額本金總利息810,745.83，總利息看等額本金更划算，所以銀行更願意讓貸款人使用等額本息，因為銀行的利潤高。等額本金適合對利息敏感的貸款人。

2、月供負擔大的貸款人，適合等額本息

等額本息每個月等額月供，為5,609.07元，等額本金首頁月供7,269.44元，每個月遞減12.48元，1期到134期，等額本息每個月還款金額小於等額本金；135期到260期，等額本息還款金額大約等額本金。所以說等額本息剛開始還貸壓力小，適合剛買完房，還款有壓力的朋友。

3、提前還款的貸款人，適合等額本金

假設還10年後全部提前還款。 （1）等額本息已還10年還款 已還總金額為684,306.21元，已還本金為181,016.42元，每還款1元對應的本金為0.26元。 （2）等額本金已還10年情況 已還總金額為794,780.58元，已還本金為338,888.89元，每還款1元對應的本金為0.42元。 相同還款金額下，等額本金還款的本金比等額本息多，等額本息還的利息多。故如果打算提前還款，等額本金比等額本息划算。

綜述所述：單看提前還款，使用等額本金還款方式；看利息，等額本金支付的總利息少；月供壓力大，適合等額本息，因為還款初期等額本息月供低於等額本金。

目前房貸利率包括首套房在內，已連續5個月走高，10月份全國首套房房貸平均利率達到了5.52%，這對貸款者來講，意味著付出的利息在增多。但無論是等額本金還是等額本息，銀行計算貸款利息的方式都一樣，都是根據你的貸款本金來的，也是根據同一利率標準來計算的。選擇等額本金還是等額本息划算，具體還是要結合自己的職業和收入情況以及對未來的規劃而定，兩者各有各的利弊。

等額本金：每月還款的本金相同，但前期還款金額高，壓力較大；後期還款金額低，利息呈遞減趨勢；還款總利息要少於等額本息，有利於提前還款；適用於早期收入高，後期收入低的人群，如生意人；

等額本息：每月還款金額相同，壓力相對較小；前期還款金額中，利息所佔比重較大；還款總利息要高於等額本金，不利於提前還款；適用於收入穩定的人群，如固定收入的上班族。

當然，在現行利率條件下，房貸可說是我們能借到的良心貸款，利率並不高，一般情況下，不建議提前還房貸，而且儘量選擇最長的貸款期限，如30年。雖然很多人感覺20年、30年下來，總利息會非常高，不划算；但是我們應當學會學會利用槓桿，保持一定的負債，利用手頭的資金進行其他投資，只要我們的收益大過於房貸利息就是划算的。事實上，獲得超過房貸利率的收益並不難。

而若從減輕負債壓力出發，非要選擇提前還貸，也無可厚非，畢竟無債一身輕嘛！但是需要考慮清楚兩點：

一、短期內需不要動用大額資金。畢竟選擇提前還貸，一般金額都不會太少。

二、銀行是否有罰息。提前還款相當於違約，有些銀行是會有罰息的，罰息的比例或金額有多高，合不合算，需要明確。

綜合來看，適合自己的才是最好的：要想生活品質不下降，不妨犧牲點利息，選擇等額本息；想要提前還款，選擇等額本金更適合一些。而在沒有短期內沒有大額資金需求和更合適的投資專案前提下，選擇提前還款有利於減輕負債壓力，使生活更自由!