我在北京做民宿已經五年了，我覺得做民宿要想做得好，首先就是要交通便利樓下是地鐵站公交車四通八達，其次就是要價格要實惠要便宜還有就是服務一定要好，包括一些服務設施配套，床單被罩清潔衛生一定要乾淨，這都是衡量一個服務好不好的標準，很多人喜歡民主是一種情懷，喜歡和當地人打成一片看看當地還是怎麼生活的？還可以推薦一些非常好玩的路線給房客，也是很多人選擇民宿的一個非常重要的標準，還有來北京玩兒的朋友有的是單身女孩覺得住民宿的話非常的安全，我做民宿這五年也認識了全國各地國內國外很多的朋友，如果我沒有做民宿的話，肯定要接觸不到這麼多的人，而且都非常的優秀人，民宿改變了我很多的想法，我覺得做民宿真的很好！

很多做民宿的主人都有豐富的內心世界，想逃離北上廣的這種快節奏的生活，選擇一種慢的生活。民宿大約有三個要點：一，放肆的活著。二，不傷害任何人。第三，對得起靈魂。

大家都圍繞著這樣的一種生活方式，把這一個小生意做好。但是情懷是有，現實它也在，當情懷和現實有衝突的時候，你是選擇堅持還是選擇妥協？我走遍全國，體驗了很多的民宿，不同的主人，選擇都不一樣。所以有的人會去妥協，去做二次消費、去推薦一些旅遊產品，或者紀念品這樣的東西，就把自己的初心忘掉了。有的會堅持自己的初心，其實我覺得真正做得好的民宿，並不是說它的房間有設計的多麼完美，裝修有多麼的高檔、多麼的有感覺，這固然重要。

其實在這些基礎上，你做得好玩主要就是你院子裡的氣氛，你有沒有社交的屬性，你有沒有給人一種大家是共同頻道的人，很容易能認識，有這樣的交流，和民宿的主人和小院裡其他房間的鄰居，我們能不能成為朋友，這是一個非常重要的一個東西。所以我說真正做得好的民宿，其實我們把它定位於我們的小院，我們的民宿就是人們旅行的目的地，所有的旅行攻略都在我們小院裡解決，我們會帶你去玩別人沒有玩過的地方，我們會帶你去少數民族地區和那些質樸的當地人一起去交流、一起去交談、吃喝玩樂，我們會覺得旅行不僅僅是為了觀光，更為接觸更多當地人、更多風土人情，不同的生活方式，這樣你會發現另外一個自己。

中國文化酒店聯盟秘書長

資深文化酒店管理專家、國內文化酒店品牌構建專家

逅海（上海）酒店管理公司首席顧問

開民宿前的考察分析

很多萌新們總會在想到開個民宿後就直接考慮選址，殊不知不同的城市可能適合不同的住宿業態，民宿未必對於全部的城市都適用。

民宿運營界老炮Even認為：對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位瞭解民宿這個行業，另一方面則是可行性的分析。

一個民宿的好壞主要由：特點/亮點/吸引點、交通、大環境、周邊小環境、商業氛圍、服務、配套設施、室內設計、餐飲、消費者反饋等構成，在考察的時候儘量去記錄這些資訊，學習模仿，規避利害。

民宿運營選址技巧

民宿運營選址一直都是民宿運營新手們最最頭疼的問題，當然也是房東大大們最有心得的地方。

選房注意事項

七所民宿全部盈利的超級房東大大jack lau認為，選房的三個注意事項是：空間大小、位置、原始狀態。

空間大小決定了你的入住人數，會很大程度上影響預訂量；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方；原始狀態的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本。

有些房東在選房時會考慮房源朝向，其實這些都不太重要，因為房客只住幾天，這種感覺是短暫的，都可以通過後期處理，比如暖氣、空調、燈來進行補救。

元氣少女房東Lexy的觀點是：民宿的選址非常重要，地理位置、交通都需要考慮在內。其實核心就是便捷，最好樓房有電梯，這樣遊客拎行李也會輕鬆很多。

民宿改造要點

曾參與《私人訂製》、《璀璨人生》拍攝所在會所設計的超級房東設計師範寧（三毛）認為：想要做好民宿，就要挖掘它內在的故事。

貼心房東Romy，巧妙的將房源分為了三類，他們有著不同的改造要點

核心地區的公寓，內部硬性設計完備，如何在有限的空間，創造出不同風格和區域，擁有更大多樣性，是她們思考的問題；

老舊小區，最關鍵的是電器裝置的更新和電路改造，以及區分功能區、茶區和餐區，讓整個家更溫馨完整；

候鳥房最大的難點是房屋再利用，將原房東遺留下來的老物件實現舊物改造，和後期軟裝完美融合。

裝修與內部設計

花仙子房東Jasmine認為，使用花卉裝扮民宿的時候，可以考慮到佈局花藝、季節搭配等要點。

客廳之中的插花可以大些，放在大型檯面上，會顯得十分熱烈。若想用插花點綴茶几、組合櫃或牆上的格架等較小的地方，就要用小而圓錐狀的插花。

臥室是最需要寧靜的，插花不宜過多，能在一個晶瑩剔透而精緻的瓶中，插上一兩枝玫瑰或乾花之類的，則會起到既溫馨又不過分浮華的裝飾作用。臥室插花的花材最好選擇沒有香味的花材。

房間的入口或過道一般都比較窄小，最好選用簡潔、整齊，帶有歡快色彩的插花，不宜過大，以挺直型為宜。

在季節上，春天應選擇色彩鮮豔的材料，給人以輕鬆活潑、生機盎然的感受。夏天插花的色彩應該要求清逸素淡、明淨輕快，可以適當選擇一些冷色調的花，給人以清涼之感。秋天可選用紅、黃等明豔的花作主景，與黃金季節溫和，給人以興旺的遐想。冬天應以暖色調為主，可以給人以迎風破雪、生機勃勃的感受。

民宿改造的五個關鍵細節

具有多年酒店管理經驗的Even認為，裝修時候一定要盯緊五個關乎經營成敗的細節：

洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水

房間漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以最好做雙層防水

裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi，預留足夠的電源插口

木質結構的房子千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級大

如果民宿是大規模客棧，那在軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候你就來不及了。注意價效比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。

民宿運營成本管理

民宿正式運營前需要房東們投入大量的成本，這使得不少房東在運營前已經有了不少的經濟壓力。如何控制裝修成本，元氣少女房東Lexy認為自己動手安裝不失為一個好方法。

日常使用的智慧門鎖，如果聘用師傅安裝，往往安裝費就需要200元，動手能力強的寶寶們自己看裝置影片也可以輕鬆學會。裝修過程中，一定要監工。比如刷牆，有些工人床板後面角落，都沒有刷到，還稱反正看不到。很多細節都很重要，都需要細心認真地去監督。

超級房東大大jack lau認為，在做一套房源的時候，要做一份詳細的成本利潤測算，估算產品價格（拿房價、日用品價格、水電煤網）和入住率，從而算出可以花多少錢用到推廣和裝修。

某種意義上來說，拿房的價格決定了你的利潤空間大小，房源銷售價格決定了轉化率；位置不必說，商圈景點公園流量大的地方；配套設施的是否完善決定了你裝修翻新投入的成本，繼而也會影響到轉化率。

Even則提出了兩個要點：

成本預估分析：要從側面瞭解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。

收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和週六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道專案的收入情況。

做支出收入預估是十分有必要的，只有算了賬才知道要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。

民宿營銷定位

合理定位

定位民宿如何定位？三個客觀依據，缺一不可。首先，民宿做多大規模，大概投入多少錢？這直接決定了該民宿的檔次和客單價。

另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人。在做定位之前，民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在民宿中行為一個特色。

最後一個方面，在做定位之前需要深入瞭解一下目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。包含：

品牌核心競爭力/品牌特色

品牌消費定位/客單價

表現風格定位

品牌文化/精神

民宿起名字的學問

很多房東已經笑稱自己是幾個房東的“媽”了，那麼該如何給自己的民宿寶寶們起名字，是他們非常關心的要點。Even 認為，給民宿起名字要堅持三個基本原則：

識別度高，印象深刻，最好易記：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，讓自家民宿在預訂平臺中脫穎而出。

能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用詞彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但如果民宿做大做強，名字就成了給別人做嫁衣了，建議在命名的時候最好去“國家工商行政管理總局商標局”的網站查詢一下。

表現品牌風格：品牌名能夠反饋出民宿主的性格，或者和民宿的氣質相符，因為有一種東西叫“吸引力法則”，不同品牌名一定會吸引不同志趣的房客。

民宿推廣宣傳

具有網際網路運營經驗的jack lau認為，想要提高曝光率和瀏覽量，可以從以下幾個方面入手：

標題的關鍵詞；

積極參與平臺的各項主題活動；

更多的涵蓋平臺標籤，例如實拍、優選、超讚房東等，滿足系統需求，也就是滿足客戶的需求。

說到房源名稱涉及到的關鍵詞，可以分為易搜詞和轉化詞。

易搜詞就好比你找北京故宮周圍的房，你就會去搜“故宮”，這類詞還有“長城”、“王府井”、“火車站”、“機場”等商圈、景點、公園關鍵詞；轉化詞會最終影響你的成交，這些需是可以打動人的點，例如“精緻裝修”、“慢生活”、“海景房”等標籤詞。

所有這些房源名稱、房源圖片、房源介紹、房源評價、地理位置、成交單數等，都會直接影響到你房源的綜合排名。

民宿清潔妙招

小仙女房東May和Aki在管理民宿的過程中，整理了一些民宿清理的小妙招：用檸檬酸泡熱水可以清除水垢，浴室噴頭擦一擦就乾淨了；氧淨清除油汙一級棒；神器克林擦擦，外觀如同海綿，在清理時體積會慢慢變小，搭配威猛先生簡直無敵，沒有去不掉的汙漬。

民宿證件辦理問題

Even認為，在民宿進行設計改造的時候，千萬不要忘了在這個時間段辦理證件，合理的安排這兩項工作，可以最大化節省時間。

租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當設計圖紙確定以後，就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。

一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個週期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食藥監局來找麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。

開好一家民宿，核心關鍵這麼幾點，產品、包裝、推廣、服務，這四大法寶。

1、產品設計至關重要，這個設計到你的定位、目標客群、投入成本等方方面面。

2、現在是網際網路社會，酒香也怕巷子深，需要自我包裝，找出你的閃光點，並針對閃光點深化，不要讓客戶自己去找閃光點，而應該主動提煉閃光點，並讓客戶體驗並認可。並透過圖片、文字、影片、直播、語音、活動等多種形式進行包裝策劃

3、光有包裝好的產品也還不夠，你需要找到目標客群集聚的平臺、渠道，將自己包裝好的產品推廣出去，讓目標客群可以接觸到，瞭解到，並下單消費。

4、使用者下單消費了，過來體驗入住了，如果沒有很好的服務跟進的話，體驗仍舊不好，那麼就會是一錘子買賣，沒有二次消費，那麼意味著你沒有老客，只有新客，新客需要不斷的設計產品、包裝產品、推廣產品，這樣成本就相當相當大了。

做好以上4點，保管你開好一家民宿。

開好民宿，必須準確定位，與當地文化相融合。

河北蔚縣是國家歷史文化名城，暖泉古鎮西古堡是一座明代古堡，而且是一座活著的古堡。在這座古堡裡，2018年一對北京夫婦開設了一家名叫“不覺曉”的人文民宿。這個民宿，凝聚著主人那份執著，那份對古建的痴迷。以傳統工藝、百年磚瓦、工匠精神傾心打磨建造。古樸+現代，是這座民宿的最大風格。民宿雖然只有四個房間，但名氣很大。四個房間的標價：南椽24㎡每晚1008元起，東望30㎡每晚1195元起，止一30㎡每晚1289元起，亭蓋32㎡每晚1476元起。均為1.8米大床，包含無線、寬頻。房間設計別緻，男主人的文化傳播，女主人的熱情好客，絲毫沒有陌生感，跟平時住在家裡一樣。一件件暖泉古董，一本本講述蔚州故事的書，告訴你的確住在了古堡中。超值體驗，就在不覺曉。春眠不覺曉，處處聞啼鳥。

建造民宿，就要打造不覺曉這樣有情懷、有故事、有內涵的名宿。

我們都想做好民宿，為此我們砸錢做情懷，講故事，然而卻忽略了這一點，民宿本質上是商業屬性，最重要的一點是把握市場趨勢、找準市場需求。

那民宿的趨勢是什麼，如何把握市場需求呢？我來談談我的看法。 我們都知道，無論是做活一家門店還是一家民宿，主要任務是聚集人氣。

首先來看一個例子：永遠都在排隊的一點點奶茶。

傳統臺式奶茶店：一字型吧檯，所有工具裝置相對集中，方便操作，一般出單在30-60秒/杯。

一點點奶茶：故意設計成L型吧檯，分散裝置，為出單製造障礙；將奶茶製作的流程分配給多人操作，降低出單速度，一般為3分鐘左右一杯。如果碰到排長隊，等上20-30分鐘也很正常。

一點點的營銷本身帶來了大量客流，再加上故意延長出單時間和客人停留時間，造成了排隊現象，更惹他人從眾嚐鮮，以此良性迴圈。

這種聚集人氣的方式，能不能運用到民宿中呢？ 我們先來做個拆解：聚集人氣=擴大客源+提升留客率

1、擴大客源

設想一下，你準備開一家中式快餐店，你會選址在哪裡？

① 2-3條公交線路途徑的某個站點；

② 人流、車流密集的客運中心。

僅考慮客源角度的話，我想首選是客運中心吧。 同樣道理，民宿想要擴大客源，就得往人流密集的地方去。

傳統的客棧、農家樂，都是單體建築為主，扮演的是客人旅途中的“站點”角色，只承擔吃、住的單一功能，客人停下來歇歇腳後，主要的時間還是被周邊景區佔用了。

如果無法留住客人，那何談商業價值呢？

民宿要想突圍，就必定要成為“流量聚集器”，而最佳方式就是賦予其一個新的定義：旅遊目的地，而不再是一個遊客出行的“途經點”。

2、提高留客率

那好，現在大家從四面八方湧過來了，可不能讓這人氣給散了，也就到了提升留客率的階段了。我們要設法，把來了的遊客給留在這個“民宿圈”範圍裡。

怎麼做才能讓遊客像魚兒一樣心甘情願地留在你的魚塘裡呢？

這一點馬雲爸爸早就告訴我們了。且看淘寶，從你挑選寶貝、下單、查物流、簽收、評價或退款，是不是在一個平臺就解決了呢？如果淘寶只能下單，查物流要上百度，而退款要上另一個平臺，這就很反人類了，必定會給一個大大的差評。

淘寶為我們提供的是線上購物一條龍服務，在民宿目的地開發上，也同樣要為遊客提供“一站式旅遊解決方案”，即涵蓋了吃、住、行、購等一系列旅遊中必備的元素。

那“一站式旅遊解決方案”的設定方向有哪些呢？

首先想想，我們提供“一站式旅遊解決方案”的目的是什麼？是讓客人的所有需求都在我們這裡得到滿足，而不會流失到競爭對手那裡，這本質上就是在爭奪遊客的時間。

每個人的時間是固定的 ，你不主動佔用，就會被競爭者佔用去，一旦他的時間被競爭者奪走了，那麼你就喪失這個留客機會了。

所以可從時間方向來設定。

① 橫向思維：

客人在3-5天的旅程中可以參與哪些互動 傳統民宿有非常嚴重的假日屬性，淡旺季也非常明顯。未來民宿將呈現新型的“度假文化”屬性，時間將設定在3天以上，民宿將為遊客提供各類參與性的互動節目來串聯起整個旅程。

民宿主將事先預設好活動場景，像學校社團一樣，你可以自由選擇，可參加，可觀摩，可獨自活動。 這些吃、住、玩一系列場景活動，就是為客人提供了“如何愉快地度過這段旅程”的解決方案，目的在於充實客人的旅途體驗，而不至覺得無聊。

② 縱向思維：

全年時間段內該為客人設定哪些活動 經營民宿，最基礎的問題在於如何實現商業變現，保證日常運營。

要想脫離“假日束縛”的銷售困境，必定要從縱向的時間維度來回答：

淡季/旺季怎麼安排不同活動？

週末/工作日怎麼安排不同活動？

國慶、聖誕、春節怎麼安排活動？

每個活動的具體時間和內容怎麼安排？

民宿既然要承包你的整個度假旅程，那麼功能分割槽上自然是遠遠多於現階段的單體民宿的，自然就呈現為“叢集化”趨勢，就像一個大商場一樣，各部分有機結合，共同承擔著一個終極使命。

未來民宿的發展將呈現叢集化趨勢，轉向旅遊目的地的打造上，從全年時段出發，為遊客設定互動節目，提供一整套吃、住、玩的度假攻略。

如何經營好一家民宿主要有以下幾點

①民宿的位置選擇，主要以兩種第一就是周圍環境優美，而且是需要2-3天才能游完的地方。第二就是在城市古鎮的民宿，要那種比較出名的遊客眾多的地方。

②民宿的裝修風格，一般會住民宿都是一些年輕人所以裝修要年輕有個性，要有網紅感。

④民宿的安全，出門在外大家都是把安全放在第一位的，所以一定要設定緊急通道、滅火器、應急電話等。

⑤民宿的服務態度，民宿的服務一定要好，而且服務人員要以素質好的為主。比如要了解當地人文歷史，民俗風情與地理環境以便為第一次來玩的人提供指導。

⑥民宿的宣傳，一定要在正規渠道宣傳，以便吸引更多人前來。

最後一定要記牢誠信經營才是最好的選擇。

經營好一家民宿首先得看地理位置，位置不好再怎麼努力都白搭。然後就是裝修，裝修得好事半功倍。最後就是宣傳，總之先修內功。

經營好一家民宿，除了地理位置之外，首先宣傳很重要，現在酒香也怕巷子深啊。

其次入駐各大旅遊網絡平臺，比如說攜程，美團，飛豬，藝龍等等。在一個民宿交流群裡聽幾個民宿老闆說，目前百分之七八十的訂單，都是透過各大網路平臺預訂。所以做好渠道也是很重要的。

再就是環境，這裡的環境不僅是內部的裝飾環境，外部的周圍環境也很重要，比如說鬧中取靜， 又或者門前有水，屋後有山，門前大院，屋後菜園，等等這些。城市的快節奏生活讓人壓抑的喘不過氣來，而呆這樣的環境過幾天慢節奏的田園生活，也是一種享受。還有就是溫馨的服務，比如入住的旅客如果是當天生日或者這幾天生日，準備小蛋糕或者生日預祝卡片，一些小小的細節都讓人感動不已。

第一衛生環境一定要達標，這是硬體。第二是軟體，服務必須要到位。第三就是老闆必須要有誠信，樹品牌形象，多爭取回頭客。

2019(第二屆)博鰲國際民宿產業發展論壇暨產業資源連結博覽會(簡稱: 海宿會)，將於 10 月 26 至 29 日在博鰲國際亞洲論壇會議中心舉辦。 以“構建民宿產業生態 賦能鄉村產業振興”為主題，打造國際性、前沿性、創新性的民宿產業為目標，打造精品民宿 IP、擴大行業影響力。 本屆論壇分為主論壇和價值峰會兩個部分，論壇圍繞民宿政策、規劃策略、 規劃設計、IP 打造、運營管理和投融資模式等進行詳細的專家解讀，集合 行業共同力量，找準民宿、文旅、特色小鎮、田園綜合體、美麗鄉村的突破 點和引爆點，共享行業發展價值，助力民宿產業更好的發展。發展鄉村民宿產業，需要基礎設施配套支撐，也需要精細化設計和品牌化運營。 本屆大會，設立了一場大型主題演講分享、兩場專家圓桌對話、三場 開放價值峰會，與會代表將就民宿產業前瞻性話題，為行業戰略升級出謀劃策。 現場還打造了民宿博覽會展商中心，展商展品涵蓋了民宿資源、民宿業品 牌、民宿設計、民宿平臺、文創產品開發、以及民宿裝修等民宿全產業鏈，為民 宿行業“烹飪”一道色香味俱全的盛宴。 此次盛典既是中國民宿與時尚創意的激情碰撞，又是民宿文化的精彩繹演，更是 民宿主人的嘉年華!

民宿如何經營運作？這是一個很大的話題。

我是中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會會長、唐人文旅智庫首席專家、唐鄉新鄉居生活社群創始人張曉軍。

民宿，是一個出生不過12年的新業態。到目前為止，還沒有完全成熟的商業模式、經營模式、投資模式。

根據我從2013年開始對民宿的觀察、研究，和以唐鄉為切入點，對鄉村民宿的規劃設計、投資建設和運營管理，以及從2016年開始發起、籌備中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會並且擔任首任會長的經歷、經驗，我認為民宿的經營、管理應該包括以下的方面：

1、科學的選址。就像優秀的房地產專案一樣。民宿經營成功的秘訣之一，就是位置、位置、位置。貼近消費市場，才有潛在的客源。因此選址上，民宿至少應該二者選其一：城市的郊區，也就是鄉村民宿。成熟的旅遊目的地，尤其是高等級的景區或者國內外知名的旅遊城市。這樣就可以坐享其成，分享城市人口的市場紅利或者旅遊目的地的遊客市場紅利，而不用再去單獨的市場開發而絞盡腦汁。

2、有顏值的建築。不管是開辦城市民宿還是開辦鄉村民宿，所處的社群和所處的建築品質都是至關重要的。如果城市民宿所處的城市社群具有足夠高的社群品質，比如，區位良好、交通便利、物業管理水平很高，這樣的民宿就可以自然而然的賣出好價格。鄉村民宿也是這個道理。如果鄉村民宿所處的鄉村社群是歷史文化名村、中國傳統村落或者是在景區的旁邊，同時村莊的歷史悠久、文化特色、建築鄉土、民風淳樸，那麼這樣的地區所開辦的鄉村民宿也就有了先天的競爭優勢。

第三，要有好的規劃設計。民宿所處的建築，不僅要有歷史有特色，更重要的還有顏值。美麗的建築本身就是吸引物。美麗的建築本身就是網紅打卡地。

第四，完善的、有品質的住宿設施。民宿的基本功能是睡眠。所以透過有品質的上檔次的住宿設施，給客人提供一個不同於家的睡眠體驗。這樣就可以獲得客人的青睞。

第五，獨特的生活方式。只有住宿是不夠的。除了夜晚的睡眠，客人還需要白天的休閒、夜晚的娛樂。因此，民宿必須在以住宿為基礎的基本服務功能基礎之上，要有創意地為客人打造提供特色的生活方式。論是早上的晨跑、上午的登山、室內的瑜伽，還是下午茶、夜晚的觀星、晚會等等不一而足。要從內容創造的角度，做好客人的時間管理。

第六，要有善解人意的、懂得企業經營的民宿單店運營的店長或者管家。

第七，要有良好的社群關係。民宿不是孤立存在的。他的經營狀況直接受制於民宿所處的社群。民宿的社群關係是最為重要的營商環境。民宿的經營應該是長期主義。不能急功近利。

最後，民宿還必須有好的市場營銷。不管是口碑營銷，還是自媒體營銷；不管是開發研學市場，還是親子市場，民宿都需要開展整合營銷，面向全新的市場，樹立自己的品牌。

民宿的投資，如果講單棟建築，從建築使用權的獲得到設施裝置的購置安裝、室內外裝修和庭院景觀的打造、人員的招聘以及日常開支等等的需要，綜合起來，單店式的民宿初期投資在500萬左右。

民宿的經營涉及到企業的經營管理、人力資源的管理、客戶關係管理、社群關係的管理、建築的保護與維護等等等等。

民宿。是一個很小的商業行為，但是也包含了最為複雜的商業邏輯。我已經具有了從2014年開始的多地唐鄉的運營管理經驗，同時我是國內旅遊規劃甲級資質唐人旅遊規劃院的首席專家。作為中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會的會長，我有機會去觀察瞭解和研究國內民宿頭部品牌的成功的秘訣，更有機會去了解和研究那些已經死掉了的民宿企業的失敗的原因。

所以如果你想知道更為詳盡和真實的民宿的運營管理的話，請與我聯絡。

每個國家的民宿經營策略不一樣，我在歐洲管理了近20套房子，套路很多，問題也很多，但也很開心，所以你說的不知道是指哪一種，中國嗎？旅遊城市？經濟中心還是教育發達的區域呢？方法各有不同哦

一、做民宿的條件

隨著國家經濟不斷髮展，民宿漸漸成為國民出行的選擇，因為相對於酒店，民宿在價位上稍有優勢，二是沒有酒店的條條框框，能滿足顧客的不同需求。最後，也是我最有感觸的，更是我做民宿兩年來的信條，民宿是有溫度的，如何做一家有溫度的民宿，這是需要經營者透過接待每一批顧客，用心做全面的總結改進，才能做到的。

做民宿的條件，劃重點，非常簡單，只要你有一套房子，如果你覺得房子地角不好，沒有客流，也不用擔心，選擇一個地角比較好的，租一套房子作為民宿經營，兩個原則：鬧市區或景區，其他地角建議不考慮！

二、運營準備

民宿運營模式的選擇至關重要，這關係到將來做財務分析時是虧損還是盈利，如果怕虧損，就跟我學，因為我現在就是這樣的經營模式：託管分成、分成、分成！

一般的分成模式是五五分成，有的四六分成，房東和託管經營方各司其職，房東負責物業費，交付時裝置齊全完好即可，託管經營方負責水電氣，軟裝及客流，這樣民宿馬上就可以進入下一階段了！

‬OTA上線，上線之前請記住一定要實拍，或者花錢找專業的攝影師拍攝房屋，除非你自己的攝影技術可以和攝影師媲美。

民宿，始於顏值，忠於品質！顧客第一看到的是房間的顏值，所以，這方面不要吝嗇！

我所經營的民宿全部實拍，這會為你的民宿帶來更多的流量及訂單轉化率，所以該花的還是要花。

實拍後

實拍前

接下來就是OTA上線，一些主流民宿平臺都可以，比如途家、愛彼迎、美團（原來叫榛果民宿）木鳥、小豬、螞蟻（螞蟻的後臺在途家）等。上線填寫房屋資訊的時候越詳細越好，詞藻運用建議文藝一些，畢竟線上大部分都是年輕人預定。

三、運營

民宿運營其實真的不難，只要用心！也可能與職業有關，我本身就從事旅遊行業，運營、二線質檢的工作都做過，記住這三個標準，保證好評如潮：安全、衛生、服務！

每套房屋必須配備消防器材，哪怕小區裡面有，但是房屋裡面也要有，有備無患，畢竟安全是最基礎的保障！也是對顧客負責。

其次，房間裡面定期排查安全隱患，傢俱有無尖銳的稜角，熱水器定期清洗，插座有無漏電等等這些，總之，安全不能忽視，又安全才有未來！

衛生就不多說了，嚴格要求，強調一點，不要以自己家的衛生標準來做要求，任何地方特別是死角衛生，一定要做好檢查，找個靠譜的保潔絕對重要，否則接下來你就要付出血的代價了，客人投訴會接踵而來，退房費、打折都是小事，給個差評就歇菜了！

服務，是加分項，也是最重要的，多給顧客一些小驚喜，比如冰箱裡放些飲料、啤酒，給小朋友準備些玩具、如果有時間的話可以接送站、接機都是可以的，這些其實都是酒店很難做到的，也是最容易讓顧客感動的！

總之，民宿做好安全、衛生、服務這三點，基本上就完成了一個完美的接待了。用心的經營是民宿成功的砝碼，也是最打動人心的。

完結撒花