一般就是院內和走廊衛生不乾淨包括走廊燈照明不亮，院內的樹木成活率，其實物業主要是這些專案，這是物業公司的最基礎工作。

如何判斷哪些情況下業主可以拒交物業費。

物業公司是依據與開發商簽訂的《前期物業管理服務合同》或 與全體業主簽訂的《物業管理服務合同》的約定提供物業管理服務並收取管理費的。合同裡會對物業管理公司及業主的權利和義務、收費標準、服務內容及質量標準、違約責任等會有詳細的描述。是協調和處理物業公司以業主糾紛的依據。

根據《物權法》，《物業管理條例》及業主與物業公司簽訂的《物業管理服務合同》，有下列情況的業主可以拒交物業管理費:

1.物業費的收取是從業主接到收樓通知書之日算起。業主沒有收到收樓通知書之前的物業管理費可以拒絕繳納。

2.因房屋質量問題還未交房的物業費由開發商繳納。

3.《物業管理服務合同》未約定或未經業主同意的服務可以拒絕繳納。

4.不在業主繳納範圍內的，可以拒絕繳納。

5.服務質量過差地可暫時拒繳。但是業主要有足夠的證據支援，否則請求不會得到法院的支援。

業主如果拒絕支付物業費，可以檢視物業服務合同的相關約定。只要符合合同約定的情形，業主均可以依據約定維護自己的合法權益，包括物業費是否需要支付；如果合同沒有約定不需要支付的情形，則在支付物業費的同時，還可以依據相關事實與證據，要求物業服務企業另行進行賠償。上述回答僅供參考，謝謝。郭力

2018年物業管理新規：出現這8種情況，業主可以拒絕繳納物業費

當前，小區物業管理越來越受到業主們重視。原因很簡單，大部分人每天有一半左右時間都在小區或者家裡度過，小區環境好壞關係到業主們的幸福指數。另外，隨著物價不斷升高，物業費也在不斷上漲，一個月物業費少則幾十，多則幾百，高價買的房子和交納高額的物業管理費，理所應當享受到等價的服務。

事實上，由於物業管理上問題和主管部門監管不到位，物業管理差、業主不交納物業管理費兩者之間惡性迴圈。什麼意思呢？物業公司以盈利為目的，忽視了在管理過程中的投入，導致對業主服務質量大打折扣，甚至給業主生命財產帶來安全隱患。還比如小區配套設施被佔用、不齊全，小區環境衛生條件不佳，這些因素都可能導致業主拒交物業費，這樣一來，物業公司收不上來物業費，物業公司以此大幅減少投入和服務，如此惡性迴圈，物業與小區矛盾越積越深。

根據國家最新修訂《物業管理條例》規定，物業公司應當按照物業服務合同履行提供相應服務。若物業公司違法物業服務合同規定，導致小區業主財產、人身安全受到損失和侵害，需要承擔相應的法律責任。

業主具有監督權

小區業主根據《物業服務合同》中的約定，監督物業公司履行物業服務內容和質量。具體有三項權利：一是可以就物業服務過程中出現的問題，提出自己的意見和建議；二是對物業使用公用部位、公共設施裝置和公共場地使用情況等享有監督權和知情權；三是監督物業使用公共維修基金、公用部位和公共設施裝置費用情況。

物業管理費用使用情況應當公示

物業管理費用主要包括物業管理人員薪酬福利費、小區公共設施執行維護費、小區保潔費、小區綠化養護費、小區秩序維護費、辦公費、固定資產折舊費等主要費用。根據《物業服務收費管理辦法》第8條規定，物業公司應當按照當地政府價格管理部門要求實行明碼標價。並且在小區顯著位置將各項收費內容和標準進行公示。

根據相應司法解釋，要求物業公司就費用使用明細、收益情況等賬目公開公示。為避免物業公司價格欺詐，明確要求物業公司每季度均應向所有業主公示季度收支明細賬目、物業工作總結。同時，業主可以根據物業公佈費用情況進行核查，若存在額外收取費用情況，小區業主可向物價主管部門投訴，主管部門應認真回覆居民關切。

8種情況，業主可拒交物業費

1.物業費收取時間，應當從業主收到房子交付時間起算起。如果交付時間延遲，業主完全可以拒絕繳納延遲這段時間的物業費，這種情況下，銷售合同中約定的交付時間不能作為物業費交付起始時間。

2.物業公司沒有與小區業主簽訂書面服務合同。

3.物業公司服務太差，可先不交納，但要收集相關證據，包括錄音、錄影、拍照等資料。

4.業主發現發現物業公司提供物業合同以外服務並收費的，業主可拒交。

5.物業公司收費標準超出物價部門稽核公示標準，超出部分費用業主可以不交。

6.若房屋質量出現問題且還未交房，業主可不交納物業費。

7.經查，物業公司無法出示合法的價格審批檔案原件，業主可以拒絕繳納物業費。

8.物業公司收取中央空調、供熱動力裝置等能源費用，業主可拒絕繳納。

對物業管差、不作為，業主可透過3種方式應對

1.協商解決

業主在行使監督權過程中，發現小區環境差、綠化不好、兒童配套等公共設施不全、安全秩序管理混亂、車位設定不合理、違章搭建等問題，可以直接向物業提出建議，要求物業整改。在實際過程中，小區物業要麼是開發商下屬物業公司，要麼與開發商有緊密聯絡的物業公司，如果與物業協商無果，可以直接向開發商協商解決關切事項，或者由開發商督促物業公司指派代表與業主協商解決問題。

2.投訴或舉報

物業公司一般受所在街道和房管部門主管，業主遇到無法協商解決的問題，可以透過向街道和房管部門投訴或舉報。由主管部門出面安排相關人員組成協商會談小組，切實解決業主們的關切。一般情況下，遇到類似問題的業主可以集中反映，有利於問題解決。當然，業主還可以透過收集相應證據，直接申請仲裁和起訴物業。

3.更換物業

小區業主對物業公司管理實在不滿意，可更換物業公司，重新選聘物業。更換物業需要召開業主大會。這裡要注意的是，業主大會參會業主人數要過半、建築面積要過半，在“雙過半”情況下，可以決定透過更換物業公司。當超過小區面積和人數2/3同意可更換物業。物業更換在現實中往往會遇到不少麻煩，業主們需要本著實事求是精神，依法依規行使自己的權利。