小產權房是建設在農村集體建設用地上的房子，土地屬於村集體，不屬於國家，所以小產權房是沒有國有土地證的，也沒有常規的房產證（現在叫做不動產證）

其它40年、50年、70年產權的房子都是建設在國有土地上的，都有國有土地證，也有不動產證！

區別就在於此，沒有不動產證的話，買房不能辦理貸款只能全款購買，房子不能做抵押；

其次，小產權房價格增長很慢，以石家莊二環內某地段為例，2015年，小產權房4500，70年產權的8000多；2018年小產權7000,70年產權20000！

再次，小產權原則上只允許本村村民購買，非本村購買的基本不能落戶；如果後期遇到拆遷，小產權房補償很少，只補償你房子本身部分，土地補償沒有，而且你無法阻止拆遷，你本身就是非法購買的，不受國家拆遷相關法律保護！

所以，別光圖小產權房的便宜，買房購買大產權的，錢少先買個小的或者偏遠些的，有錢了再換大的！

所謂小產權房，就是不像商品房那樣可以辦得購房，手續，而可以抵押。小產權房又不像集體成員建房一樣可以辦得宅基地地證。說白了就和小三一樣。

但是小產權房雖然不能辦各種手續，但涉及到買賣，因為屬於財產，也是受消保法保護。由於土地的不確定性，故在土地的變更上不受人的意願，由國家說了算。

另外，小產權房還是能轉正的。

其次就是小產權房沒有註冊，存在一房多賣的情況。故要注意。

這些地方的房價高，以致於能夠購買商品房居住的人少之又少，大家都想著有個穩定住所，自然而然就盯上了小產權房也就是集資房。

拿深圳來舉例，小產權房的房價通常為周邊商品房的1/2，例如我曾詢問過清湖片區某小產權房，一平方價格2-3萬元，而隔壁的商品房房價已經逼近6萬/平方的價位。買同樣的大小，一個70平方的兩室價格前者需要200萬後者需要420萬，對比起來差額巨大。

但同樣是小產權房，其實也有多種分類

例如是村民自己修建的房屋，又或者是村集體修建的統建樓，還有歷史遺留的軍產房等等多種型別，不同型別存在的風險也完全不同。

村民個人修建的小產權房自然是風險最大的一種，雙方簽訂的合同、交易的數額等等都是私下交易，更沒有房屋登記、產權證的證明，若是遇上房東矢口否認出售房屋的情況，購房者無疑站在絕對不利的位置。

村集體修建的統建樓暫不清楚有沒有對外銷售的，但可能存在某些村民“轉讓名額”的情況，不過相對來說有著“村集體”這個組織在，還是能夠證實交易存在，相當來說風險要小一些。

軍產房是特殊的存在，在改革前的軍產房是可以取得房產證的，所以相當來說其價格也比起另外兩種“小產權房”價格更高。此類房產一般由開發商來開發、運營售賣等等。這種小產權房交易，通常會由開發商與購房者簽訂協議，在其中會引入律師、律所作為見證，雖然依舊存在無法上戶、拿不到產權證的風險，但相對來說是比較穩定的一種，也是大多數人選擇購買的“型別”。

小產權便宜，但不代表你買得起

有些人看小產權房屋便宜，認為“自己買不起商品房總能買得起小產權吧”，事實上這可不一定。

要知道小產權房是不能貸款的，即使以其他事由去貸或者開發商願意分期，時間相對來說也比商品房短很多，通常分期不超過3年時間，而商品房可以貸到30年之多，這也算是兩者的差距。

同樣出個100萬首付，200萬的小產權剩下的100萬可能需要你3年內交清，即使沒有利息每個月也需要出2.78萬元。而即使是房價400萬的商品房，首付100萬後貸款30年，每月僅需還款1.59萬元，比起前者壓力小了很多，加之商品房還能夠上戶口、能夠增值交易，所以說優劣自有人選。

當然，具體關於產權的更多介紹大家就只能去問開發商或者出售者了，就我而言的建議是：除了特定情況下，最好不要買小產權！畢竟政策很難料、風險也很大！

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