對於物業服務與管理這個行當，現在社會整體環境與輿論方面對他們施加了很大壓力。對於物業服務與管理，我認為二者並不矛盾而是相輔相承的，沒有一個完整的管理條例以及規章制度物業能稱為合格的企業嗎？反過的說如果沒有良心的服務意識，那更不能成為一個優質的服務型企業。

對於物業務務及物業管理問題，我個人認為既有物業管理服務企業自身，但更多的是個別業主方面的不良行為與道德綁架，惡化了二者之間的關係。

我當年從事物業服務與物業管理的同事所對我講的以及我親身經歷的，越是那種安置小區、回遷房以及城郊農村改造房樓的那些小區，物業服務與管理問題越多。首先這些個大多數從來自身就沒有良好的文明意識，有些人是隨便侵佔綠地、亂停放車輛、養貓養狗騷擾其他的業主，甚至於拆牆打洞擅自破壞樓體結構！對於這樣的業主，物業既沒有執法權也沒有行政處罰權，一般情況下只能是規勸這些業主，但凡這樣低素質的業主歸勸如果要能起作的話他們還會這麼幹嗎。

還有就是我說的上述這類小區拒交拖欠物業費的現象越嚴重，拒交物業費他們可以找到無數的理由，但回過頭來物業卻沒辦法停止對他們的服務。在我從事物業工程管理小區工程部門有供電、電梯、消防、給排水、監控等等專業，這些專業都必須由經過專業培訓資格的工作人員來操作與維護。光這些裝置與系統的專業維護費用就需要相關的費用開支，還有人力成本的開支，現如今這些專業給錢少了有技術的師傅肯定不幹，給錢多瞭如果物業費收不上來或者物業費比較低的小區，物業肯定承受不起。如今的社會也用不著拿什麼道德綁架來要求別人無私奉獻，每個人都需要生活憑什麼物業公司得該給別人無私奉獻！

反過來在我所接觸的高檔樓盤中基本不會存拖欠物業費以及與物業公司之間的矛盾，人家該交的物業費都交了。如果物業服務與管理有問題，人家都會透過正常途徑去維權從來就沒有這些亂七八糟的事情。

倉廩而知廉恥，說白了這都是錢鬧的，如果要不是為了心疼那點錢，誰會拉下面子去吵去鬧！連臉面廉恥都不顧了。

物業管理是從香港引進學習，最早的物業公司是從廣州開始的，逐步推廣發展到全國，物業到現在也就幾十年，各地的發展也不均衡，很多人還沒真正瞭解什麼是物業，很多物業是從最早的公司後勤部門轉化過來的，大家習慣了只享受服務不用交錢或者交很少的錢，隨著房地產不斷髮展個個地產公司都成立自己的物業公司，壟斷這自己的地產專案，物業企業由於背靠地產公司開始是比較強勢的，沒有什麼服務概念只是想著怎麼配合地產管理，地產把所有問題都推給物業解決，從而激化業主與物業的矛盾，物業往往不能獨立決定如何管理如何服務。由於這種弊端存在國家也在不斷出臺各項法律法規規範物業企業從房地企業不能和物業企業是父子公司，到各項服務標準，行業標準物業管理公司變成物業服務公司等等，鼓勵業主成立業委會自己選擇物業企業，降低物業成立門檻加大物業行業競爭等等，逐步規範物業企業減少業主與物業的矛盾。

不能模仿香港的方式，來管理內地的小區。要因地制宜，內地和香港是有消費和生活差別大，用香港的方式是極其不對的。

如果是經過業主，至少有一半的業主選，哪肯定接受，但事實呢？讓業主選的有幾個？絕大多數都不是。網上還說什麼擾亂選，根本就沒有選，是開發商指定的社會閒雜人員。

物業本就是一個社會服務行業，業主是他的謀求生存物件，在常規情況下，服務和僱用雙方滿意成交，把預見執行過程中可能發生的問題寫入含同，各自遵守就完了。但當今社會夾雜著許多社會問題。造成混亂是難免的。

一，是物業的耒源不清楚，業主實際是個無組織的群體。二，小區房子空置率高，給物業造成許多管理的困難。三，物業組織有些帶著黑社會組織，管轄行政區域管理無能。

有兩種小區為什麼管理秩序較好，一，原來職改房的小區。二，少空置房，成熟的小區。

廣州機場路有個逸翠家園，物業和業主的關係就很和睦，特別是每逢節日，更是睦氣盈盈，和周圍同樣結構和環境的房子，二手房賣價要比別人高出這平一萬元。

關於物業問題眾說紛雲，總體來看物業幾十年來給業主的印象並不太好，出了問題及糾紛的時候業主無所適從，加劇了矛盾激化。下面發表一下個人的看法。

1、物業雖然存在幾十年，在不斷的完善，但是物業與業主之間的矛盾也與日俱增，急需有一個更完善的機構加強對物業的管理並協調與業主之間的關係，使業主與物業之間問題可得到及時解決。

2、一個樓盤建設好後基本由開發商按排物業，不利於業主入住後的管理和溝通。

建議：在市、區、縣成立物業管理局，根據物業法來制訂地方物業管理條例，設立物業監管和培訓部門。

3、根據地方房屋建設進度，由基建單位抬薦3--5名物業管理員，由物管局培訓部門按排四~六個月以上的思想政治、心理狀態、業務、物業法規及相關檔案的學習培訓及在建設單位上崗前的實習、合挌後取證上崗。

4、小區成立物業委員會應由建設單位向物管局申請備案，物管局審批後正式開展工作，小區物業管理委員會試運六個月經物管局與建設單位驗收合格進行交接後，小區物業由物業管理局直接領導。

5、物業委員會應在業主入住率在百分之二十至百分之三十以上成立業主委員會。

6、物業管理局應定期對物業委員會進行監督檢查及指導工作。

7、物業要經常主動和居委會溝通，充分發黨的領導作用，共同把業主的問題，想法及時給予解決。

這樣物業管理有專門的行政部門管理，業主有解決，緩解矛盾的依靠，物業一定會越管越好。

物業管理是保障居民三通，通水通電通電梯生活穩定，設施裝置完善修復確定居民安居樂業，如果是商業性物業，可以在保障居民的穩定生活不受侵犯的基礎上雙方協商約定收費標準，和平共處大家都可以接受，否則還是別談物業，胡亂扯皮都沒意義，每個人都有個人的利益所在，誰都不願意受到威脅或侵犯，如果自己不斷的向某人掏錢又不斷的受其威脅我想誰都不願意，要這樣的物業有什麼用呢？有腦子的人想想都知道那是引狼入室，養虎為患，誰還養誰傻

在中國，物業管理發展至今已有若干年頭，它對於普通百姓已不再是個陌生的名詞。但由於中國房地產業起步較晚，因此普遍存在“重建設、輕管理”的傾向，忽視了物業管理對房地產市場的反作用。於是人們對於它的看法也是褒貶不一：有人認為物業管理不符合國情，收費太高，服務又太差；又有人認為物業管理使原本沉寂的小區出現了生機，既方便了百姓，又使物業得到了增值。我認為物業管理行業雖然還是個發展不夠完善的行業，但是它的存在卻是非常必要的。從發展的眼光看，陳舊的房管制度已跟不上日新月異發展的社會，人們已開始追求更高的生活質量，而物業管理作為新興的服務行業恰恰迎合了人們的這種需求。從房地產業的發展來看，更多更高檔的物業正在以飛一樣的速度產生，而它們的產生大大帶動了物業管理行業的發展。   

兵馬未動，糧草先行。物業工作是後勤中的一大部分，也是保障生產一線工作的馬前卒。這項工作具有事多、事雜、事難等特點，如何做好企業中的物業工作是我們首先考慮的問題。 

1、從事物業工作，首先要學會理財。 

俗話說，巧夫難做無米之炊。沒有一定物質基礎確實難於辦好物業。那麼如何合理的、科學的安排和使用它，最大限度的既能把問題處理好，又能最大限度的為公司節省開支，這就需要物業管理人員必需具備一定的作風大公無私，勤勤懇懇，吃苦耐勞的主人翁精神。

2.物業工作人員要有愛護公司財物的意識。 

公司財物點多面廣，所有公司財產在使用和生產過程中會不同程度的造成損壞和報廢，有部分是不可修補的，有部分是是修補後再利用的，只有認真進行分揀，修舊利廢。合理利用。愛護公物最大程度的為公司節省開支。 

3.物業要有良好的人際關係和協調能力 

物業協調是物業主管及服務生產一線的直接體現，物業人員要具有吃苦耐勞的思想，首先樹立把位置擺正的思想，不可與服務物件本末倒置，要時刻提醒工作是為生產一線服務的觀念，經常與公司領導、各部門多溝通常聯絡，形成一種相互瞭解，關係融洽的人際關係基礎，端正服務態度、認真負責，管理服務工作就會得心應手，就會取得事半功倍的效果。 

4、物業工作要區別事務輕重急緩的工作能力。 

物業工作繁雜事多，臨時性工作也多，事務有大有小，有急有緩，要嚴格按照領導的意圖及時拿出良好的解決辦法，並及時向領導請示彙報工作，突出領導的執行力度。作為物業工作人員首先要考慮周全，並作出合理安排，才能有條不紊的提高工作效率。 

早在90年代初期的時候，我因為無聊去讀了一個物業管理培訓班，那時在上海像是也沒啥物業管理的影子，讀是當時某大拿從深圳混過一段物業管理的經歷悟到的一些小結。上課老師的像是當時房管所轉置過來的，回想起來那時學習的東西，完全顛覆我後來真正入行後的認識。可能是當時的工程質量還可以吧，那位老師是這樣講的：“物業管理嗎，前三年吃吃喝喝玩玩；三年過後，房屋質量問題出來了，你們要開始忙了。”服務在哪裡？那時的理念的確是“物業-管理！”-房管所概念的轉變是需要一點時間的，但那裡的許多大拿成為日後、以至於當下的許多業內大拿。

我是90年代末從酒店業轉行入物業管理業的，由於當時入行是直接進入港資物企的，所以被迫地接受了，只要業主需要，我們就應全心全意的為業主服務（前提是業主須嚴格遵守並履行合約條款，事實也如此，在當時的服務專案中，我們的物業管理費收繳情況是非常樂觀的，服務也是物價對等的。）記得我的第一個住宅專案（當時稱為上海四大豪宅之一，每月2美金/平方米的物業管理費，實際上物業公司投入的成本還要多些，開發商就從租金中補貼，豪宅就應該有豪宅的氣質，用錢也是如此！你如果在80、90年代住過當時的5星級酒店，你就會感受到當下的高星級酒店的服務與當時也是有很大差距的，原因在哪？成本投入！因為有成本，當時請的員工是處於那種文化結構？現在呢？所以說，服務不是單純在單方面的提供，而且是綜合環境的設計，服務者、被服務者都被暗示後的服務才能叫“享受服務”。否則，需求慾望超過自己鎖定的支出願望或服務者對自身服務時的心理狀態都把控不好的服務，那裡能叫“享受”。雙方都享受不到付出及得到的期望值的時侯，那隻能用另一個詞”管理“代替了。

後來中國住宅物業進入”保姆“理論時代，同時又有磚家提出”管家“概念，你想想啊，保姆層次的管家會讓多少”主人“認同他/她的高品位服務呢？所以，那怕他/她再用功、再使力，都很難得到滿分。如果這個保姆頭皮有點翹（上海方言，指有點自說自話），那麼這時主人要不就硬壓，壓不住引起暗中對抗時，就會直指該物業公司系”灰物業“！過街老鼠人人喊打。

中國管住宅的物業早些年中，那幾家是標杆？是不是萬啥、綠啥、龍啥的那幾家？查過嗎，當他們走向市場，失去自己上級/平級單位（開發商）的銷售補貼後的服務水準是提高了，還是維持著或是已經讓你不舒服了？

物業管理公司，無論是服務辦公/商業或其他建築類的物業，還是直接服務住宅類的，首先你要明確他是一個企業，企業要生存、要給員工發工資、要交稅、要利潤的，你卻總是想著讓他零利潤或無償倒貼下還要高品質的給予服務，可能嗎？當然了，出現那些挺而走險的灰色物管公司，也不是我們願意看到的。你們有關注過身邊的物業公司的財務報表嗎？有檢查過他們外派或外接單項保安/保潔/工程的人員單價嗎？單拿保潔而言，上海地區投標單價人均在4000元/月，按正常勞動法規定的用工成本，你計算過，你自己請一個保潔員工的月度成本應該是多少嗎？我告訴你，沒有6500元/月，你打不下來（我們計14薪，許多業主責疑！就算我們不給員工發13薪的年終獎金，但是勞動法也規定了企業要計提一年計一月的辭退保證金的，如果不計提，員工走時，這部分支出誰給？）6500與4000元問的間差直接決定了一些中標企業在服務投入中玩技巧的決心，實話實說，做的好是偶然，而且還要是那個當家人用心了，團隊用心了。

物業管理不容易，被物業管理公司所服務的廣大小業主們也不容易，理解萬歲。

物業管理公司的從業人員也不容易，雖然會有這樣那樣的讓業主反胃口的從業人員，但他們佔這行業的總量不會超過1%，一顆蒼蠅壞一鍋粥啊。也希望被服務的小業主們能多體量一些那些普通的不能再普通的基層物業服務人員的心酸。大家都不容是，是不是？

”物有所值“”一份價錢一份貨“，如果您出的錢的確沒有賣回你要的服務，那麼還等什麼呢？業主大會授權業委會下可以立馬更換物業管理公司的，這是有法規的。但如果您付出的買服務的錢不足夠的，就算換再多公司，最終都會因”錢“生怨！矛盾從根本上化解不了。信不信由你。

物業管理，是一個用來贏利的企業手段（工商執照裡是這樣表述的），在這個過程中，服務品質的好壞（專業程度）直接關係到他的收益，是不是？簡單的問題複雜化了，那就越聊越遠了。