近日，萬科A（000002.SZ）在深圳舉辦的秋季例會火了。不是因為業績有多驚人，而是在會場的牆壁和主螢幕上，這家房地產老牌企業赫然打上了“活下去”的標語。

今年6月，中國房地產協會會長鬍志剛在接受媒體採訪時坦言，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”。

如今連“老大哥”萬科都帶頭喊出了這句話，房地產行業的寒冬真的要來了嗎？

這並不是萬科第一次哭慘。

早在今年6月底，萬科董事局主席鬱亮就曾宣佈“萬科要告別房地產”。在他看來，住房全面短缺時代已經結束，房價告別單邊快速上漲時代。之後，房地產“唱衰合唱團”成員越來越多。

當時，鬱亮憂心忡忡地說，“十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨，我們各地的公司把‘地產’這幾個字去掉。萬科是美好生活的服務商。”

話音剛落，萬科深圳分公司便更名為“深圳萬科發展有限公司”，去掉了“房地產”的字樣。鬱亮希望人們在未來想到萬科的時候，想到的應該是美好生活，而不是幾棟房子。

對未來抱有美好憧憬的同時，鬱亮對現實的危機也感到焦慮不安。

在9月11日萬科南方區域月度例會上，鬱亮就喊出，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標”。

其實，不止萬科，自2018年以來，包括中國恆大（3333.HK）、融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）在內的房地產公司都已經開始發出預警。

“春江水暖鴨先知”，最早感受到水溫變冷的或許是中國首富許家印。

今年3月，恆大董事局主席許家印在公司2017年業績釋出會上表示，到2020年底，恆大負債率下降到同行中低水平，未來三年恆大的土地支出會逐步減少。

與此同時，融創中國董事長孫宏斌就公開表示，“如果房地產都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”。在融創9月初舉辦的中期業績報告會上，孫宏斌更是直言短期內房地產調控政策不會放鬆，且購買預期仍將變化，因此融創要“腳踏實地，這幾年安全放在第一位”。

大佬們在預警的同時，敏感的資本市場早已感受到了房地產行業形勢的不佳。

東方財富Choice資料顯示，申萬房地產指數曾於今年1月摸到5829.84的高點，隨後便不斷下跌。截至9月28日收盤，申萬房地產指數報收於3683.85點，今年以來跌幅達到24.73%。

具體來看，“萬融碧恆”四家房地產龍頭公司的股價都面臨不同程度的下跌。

在2018年以來，萬科跌幅為21.76%、融創跌幅25.50%、碧桂園跌幅33.76%。其中，恆大跌幅最小，為18.55%。這或與恆大“護盤心切”有關。此前，恆大曾多次回購自家股票，僅7月就耗資超過30億港元用以回購。

與股價下跌類似的是，大佬們過去高昂情緒的逐漸回落。“葉落而知秋將至”，樓市凜冬將至的背後是他們對融資、負債、銷售、回款數座大山壓頂的焦慮。

最明顯、最直觀的現象便是住宅成交量下降、房價下跌。自中秋小長假以來，就不斷有訊息曝出樓盤“降價大甩賣”的訊息。先是9月初，恆大傳來訊息將啟動全國樓盤促銷活動，推出國內全部樓盤8.9折，最低可至7.4折（如果將全部優惠進行疊加）。

重壓之下，鬱亮在9月份上述例會上更是下了鐵令，“6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障，如果回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

前不久，上海中原研究院釋出了一組資料顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，創五年新低。二手房價格指數更是連續9個月環比下跌。

房地產價格下跌、銷售量下降的背後，無不折射出房地產巨頭們對加快資金回籠的迫切。

巨頭們對於資金的渴求，自2017年房地產宏觀調控政策愈發趨嚴之後變得日趨突出。融資成本高、融資渠道大幅收縮已經成為碧萬恆等房地產巨頭們當前的心頭病。

國家統計局資料顯示，2018年1月至8月，房地產開發企業到位資金106682億元。其中，國內貸款、利用外資和個人按揭貸款均同比下降。與之形成對比的是，房企自籌資金34959億元，增長11.2%；定金及預收款35447億元，增長15.1%。

這意味著，房地產企業對自籌資金、賣房定金及預收款的內部造血能力依賴越來越強。

然而，2018年9月下旬，一則“商品房預售製取消”的傳聞幾乎讓整個房地產行業感到無比緊張。

感謝有機會回答這個問題，萬科9月30日2018年秋季例會中萬科董事局主席口中提出“萬科要活下去”對於這點個人覺得或許房地產的寒冬期確實是來了，而且寒冬期的期限很難判斷。

第一、距離2018年的回款目標6300億，相差甚遠（不到50%）。回款情況基本上是房地產企業繼續生存和擴大生產的前提，對於靠龐大資本執行的房地產企業來說更是重要。

第二、銀行對於房地產企業放貸更為嚴格。每年年底基本就是銀行縮減房貸的時候，如今已經進入第四季度很多銀行對於房地產的貸款已經提高了30%以上，而且很多企業還得不到貸款。所以說嚴冬即將來臨，尤其對於房地產企業來說更是如此。

第三、房地產銷售情況不佳。根據萬科透漏的資料顯示，年末萬科還有1000億的長期庫存，這代表什麼？說明了很多在位置、品質等方面達不到客戶標準的區域，很難再像過去那樣容易銷售。用句置業顧問的一句話“沒有賣不出去的房子”這句話的時代已經過去了。

從中國實行商品房制度開始進行城鎮化建設的這麼幾十年就是房地產行業快速發展的幾年，可以說很長時間房地產行業是一個徹徹底底的政策性行業。比如：萬達、萬科、建業等等成立之初都是依靠政策快速發展起來的（低息貸款、土地抵押重複貸款等）。

從2015年之後國家對於房地產行業的嚴行管控，在房子是用來住不是用來炒的大背景下（包括對於70個大中型城市房價進行定時定期的公佈和監管就是如此），可以說房地產行業在政策吃緊的情況下，要想依靠過去的政策優勢（貸款和拿地）來取得企業發展已經不可能了。

上面已經講了，過去很長時間房地產都依靠政策來取得快速發展的。但是隨著貸款利率的提高、拿地成本增加、房價上漲乏力（政府禁止快速上漲）的情況下，可以說房地產企業已經進入了寒冬期，這也是為什麼萬達早在2年前就甩了地產給融創，開始輕資產運營的原因。但是不是所有的企業都跟萬達一樣可以依靠商業管理來生存，來進行很快轉型的。不過不可否認的是很多大地產商都在被迫或者主動的去進行轉型，包括：萬達開始進行商業管理和文化旅遊、萬科開始從事商業運作（萬科商業）、建業開始特色文旅小鎮建設等等。

綜上，萬科這次內部例會對於未來的判斷絕不是一次偶然的提起，說明確實數年在房地產行業位列前三的大佬企業也已經開始進行反思過去的一些做法和對於未來進行思考和轉型。不過個人覺得這對於萬科來說並沒有多大影響，畢竟萬科目前運營還是很正常的，業績增長也不錯（中國城鎮化建設還是離不開這些大開發商）。希望對大家有所幫助，原創不易喜歡就點贊關注吧。

房地產要崩潰了？萬科9月29日舉行的深圳秋季例會上一則鮮紅的標語“活下去”，引發了國慶前行業的極大關注。這到底是什麼意思？從理論上來說是不應該，萬科作為一個房地產企業，擁有眾多的房產，不應該叫衰房地產市場。正如重倉股票持有者在自己沒有清倉之前是不會大聲鼓吹崩盤一樣，這不是在搬起石頭砸自己的腳？

那麼，在這種情況下，萬科到底想要幹什麼？

首先說一句，房地產的停滯已經成為一種趨勢，基本上就會成為一種定勢。房地產的風光時代恐怕短期不會再來，這一點幾乎是確定的。除了一些重點城市以外，總體趨勢是確定的。

房地產行業是一個非常依賴貸款的行業，對資金的需求量很大，如果沒有足夠的回款，那麼資金壓力就會很大，在房地產繁榮的年代，這些都不是問題，反而是怎麼貸款是問題。現在怎麼回款才是問題，萬科說目前有6300億的回款壓力，這恐怕不是一種空穴來風。

在此之前，萬科已經做出了回款的行為：

這勢必會對房地產行業造成非常重要的影響。但是房地產面臨寒冬，房價並不一定會面臨寒冬，只不過房地產再也不會像過去那麼賺錢了而已。

這是個套路，

萬科一邊高呼‘活下去’，一邊拿地、吞併小房企，

房地產業到了大魚吃小魚的時代，

接下來的局面就是大企業擁有越來越多優質資源，

中小房企消亡。

據相關媒體報道，萬科在國慶前夕推出107套89~110平米的特價房，原價500萬/套，優惠之後價格為278到298萬元一套。而萬科方面則表示不存在“原價500萬元/套，現價278萬到298萬元/套”的說法，此次國慶期間是新推出產品，與此前產品在位置、裝修、車位等都有很大區別。

據相關的負責人表示，白鷺郡專案2號樓開盤當天，有近800名客戶到場，206套房源當天售罄，產品最低售價為278萬元/套。

萬科的這一舉措，在引起媒體關注的同時，也受到了萬科白鷺郡的舊業主的不滿，紛紛出面維權，萬科方面也就對一些業主進行了相應的賠償，但賠償的數額與賠償名義與網傳的100萬退款出入很大。

萬科的這一次降價事件，結合之前萬科在秋季例會上“活下去”的標語，使得萬科成為了這段時間人們熱議的焦點。

然而，哭著喊著“活下去”的萬科，2018年中報顯示的賬面現金已經飆升到了1598億了。今年1-8月拿地金額僅次於碧桂園。結合萬科2017年較低的負債率來看，很多人認為業績瘋漲的萬科，明明是在讓同行“活不下去”。

各個媒體平臺的財經版塊也給足了萬科版面，使得萬科獲得了極大的曝光，鬧得沸沸揚揚的退費事件，也會讓很多人認為，買了萬科的房子如果以後降價了會有賠償，就好像是買了一份只賺不虧的保險，這樣就有了保障，以後買房當然首選萬科呀。

無論是有心佈局還無心插柳，這一次萬科都賺足了眼球，也相當於做了一次免費的營銷，讓萬科好好“活下去”。

謝友邀！

高房價的商業社會語境下，房地產大鱷萬科，賺得缽滿盆盈，還要呼喊“活下去”，這不是虛張聲勢嗎？