不見面辦理的法律依據
1、電子簽名是否有效
根據《電子簽名法》第三條規定，民事活動中的合同或者其他檔案、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、資料電文。當事人約定使用電子簽名、資料電文的文書，不得僅因為其採用電子簽名、資料電文的形式而否定其法律效力。前款規定不適用下列文書：（一）涉及婚姻、收養、繼承等人身關係的；（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業服務的；（四）法律、行政法規規定的不適用電子文書的其他情形。
由於中國的物權登記理論是債權形式主義，不動產的物權變動也是如此，首先要簽訂債權合同，然後當事人憑生效債權合同向不動產登記機構申請，經登記產生物權，其公式是：債權合同+當事人申請=物權。可以看出，合同在先，進入申請程式後才產生物權。由此，筆者認為，《電子簽名法》中不適用的電子簽名，是指不動產權益轉讓應在債權合同上的簽字處分。在不動產登記的申請過程中採用的電子簽名，並不影響當事人在先前紙質債權合同上的簽字。
再者，不動產登記是行政行為，不是平等主體之間的民事行為，不動產登記中的申請書也就不屬於《電子簽名法》中的民事活動的合同或其他文書了。所以，《電子簽名法》規定的不動產權益處分不適用電子簽名，在不動產登記申請書上並不限制，不動產登記申請中的電子簽名應該是有效的。
2、申請的真實意思表示
筆者認為，首先應確認申請人的身份識別，透過實名的身份認證確認當事人身份後，可以在網上線上對申請人的申請作出相應詢問，申請人可以在網上作答。比如，對於風險較大的處分類不動產登記業務型別，可以透過預約影片的方式，進行線上詢問。
至於是否存在脅迫行為，脅迫行為應具有相應的構成要件，特別是要區分因脅迫而產生恐懼，因恐懼而作出意思表示。讓登記機構工作人員來甄別是否有脅迫行為的確太難了，就是讓申請人到辦公場所現場進行申請，也很難說沒有脅迫行為的發生，所以說，網上申請與脅迫之間沒有必然的因果關係，我們只能在具體操作時儘量注意這個細節。
3、申請材料的真實性、有效性
有人提出，由於中國不認可物權登記的無因性，登記原因檔案的真實有效將起到至關重要的作用，申請人在登記過程中不見一次面，提交的都是網上傳輸材料，真的很難確認是真實有效的。
根據《物權法》《不動產登記暫行條例》的規定，申請人在辦理申請的登記過程中，應向登記機構提交相應登記資料，為確保申請材料的真實性，申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供與原件比對一致的影印件。同時對材料的真實性、完整性負責。於是有人提出，為了達到不見面的目的，要求申請人將原始材料郵寄至登記機構進行現場確認。現階段，條件暫不完全具備的情況下，郵寄也是一種比較妥善的方式。
又根據《不動產登記暫行條例》相關規定，不動產登記有關資訊應與住房城鄉建設、農業、林業等部門審批資訊、交易資訊等應當實時互通共享。同時規定，不動產登記機構能夠透過實時互通共享取得的資訊，不得要求不動產登記申請人重複提交。不動產登記部門若與相關部門實行實時互通互聯，就能獲取相應登記需要的資料，與申請人網上傳遞的材料進行相應比對，就能核驗其真實性。不見面辦理的目的是提高效率，便民利民，而往返的郵寄只能增加不必要徒勞和成本。
推進步驟建議
1、不動產登記的分類
根據《物權法》的規定，不動產的物權登記型別主要有兩類，一類是不涉及物權變動的登記型別，另一類是涉及物權變動的登記型別。在涉及物權變動的登記型別這裡面中，又分為兩種情況，就是基於法律行為的物權變動和非基於法律行為的物權變動。
在不涉及物權變動的登記型別當中，主要包括：更正登記（不涉及權利主體）、異議登記、查封登記、預告登記以及部分不動產的變更登記（不涉及權利主體）等；
在非基於法律行為的物權變動中，依據《物權法》第28、29、30條的規定，主要包括：合法建造（拆除）房屋的不動產首次（登出）登記、依法院生效法律文書的相應登記、繼承登記等等；
在基於法律行為的物權變動中，是以生效法律行為為基礎的不動產轉移登記（買賣、贈與等）、抵押登記等。
2、不動產登記風險區分
在我們的實務操作中，由於第一類登記型別沒有發生物權變動，不影響物權本來的變化，因此帶來的風險也較小。比如，異議登記只是告訴第三人，原來的物權登記可能會存在一些問題。
第二類的第一種情況，基於非法律行為的物權變動。此類不動產物權變動不以法律行為的生效為要件，或者與法律行為無關。比如，合法建造房屋的，自事實行為成就時，建造人就取得房屋所有權；拆除房屋的，將每一層的屋頂掀開時，該層的房屋所有權就消滅了；形成判決的法律文書生效時，直接發生物權變動的效果；被繼承人死亡時繼承人就取得不動產遺產的物權。以上非法律行為的物權的產生，無需登記，物權變動與不動產登記機構無關，登記只是為了處分的需要，因而風險也是比較小。
第二類的第二種情況，基於法律行為的物權變動。此類不動產的物權變動必須要有效的法律行為（雙方、多方法行為）為基礎，中國《物權法》不承認物權變動的無因性，基礎關係（法律行為）不成立，無效或者被撤銷的，即使不動產已經辦理了登記，仍不能發生物權的變動。比如，甲與乙簽訂了一份虛假的存量房買賣合同，因買賣合同無效，雖已經辦理了存量房不動產轉移登記，乙也不能取得房屋的所有權。所以在這一類物權變動中，法律行為有效，原因檔案真實就顯得非常重要，如果因為材料的不真實，就可能會給不動產登記帶來較大的風險。
3、商品房轉移登記的特殊性
商品房買賣轉移登記，應屬於基於法律行為物權變動的。但由於商品房買賣轉移登記的特殊性及其固有特點，在不見面登記風險評估中，可以單獨予以考慮。
其一，商品房買賣轉移登記涉及量廣面大，在不動產登記業務中佔到接近40%以上的比例，涉及到千家萬戶的利益，更能體能便民、利民宗旨，假如這一種登記型別能達到不見面登記，對群眾與登記機構都是非常有益的；
其二，雖然基於法律行為的物權變動，但只要不動產登記系統與房管商品房備案系統、稅務等互聯互通，查閱商品房買賣合同的真實、有效性還是比較方便；
其三，商品房買賣轉移登記，購房戶可以委託銀行或開發企業代為辦理，均可以達到不見面還登記的效果。
4、推進建議
根據以上對不動產登記的分類以及風險分析，按下列順序予以逐步推進不見面不動產登記：先實行商品房轉移登記、非物權變動的不動產登記和非基於法律行為的物權變動，待條年成熟時，再實行基於法律行為的物權變動的不動產登記型別。
風險控制
若只考慮安全，不考慮效率，不能很好地促進物的流通，有違《物權法》的精神；同樣，不考慮安全的效率，也不能很好保障物的歸屬，一樣是有違法律精神；不動產登記在改革過程中，任重而道遠。
不見面不動產登記，將大大提高工作效率，要提高效率，肯定會帶來一定的風險。如何控制風險，應努力做到如下幾點：
1、作為行政主體的政府部門，首先應整理好不動產基礎資料，其次，應由當地政府牽頭，資料聯網，多部門聯動。讓不動產登記機構能核對申請人身份以及相關部門出具或備案的原因檔案，透過網際網路+新模式，充分利用現有資訊化資源，各部門各司其職、共同推進。
2、對於行政相對人的廣大群眾，應加強對他們的宣傳，讓群眾逐步接受，建立誠信體系，能嚴懲不誠信者，對於不誠信的行為，讓之望而生畏。
3、從社會對不動產不見面的認可度方面，加強與司法部門溝通，讓不動產不見面的法律依據能得到法院等司法部門的認可。
4、從登記機構工作人員的角度出發，能從法律法規的層面，儘量建立不動產登記的賠償金制度，賠償金制度不是不動產登記人的保護傘，相反，他能讓不動產登記人更加開啟思路，積極探索創新，開創新的未來。
不見面辦理的法律依據
1、電子簽名是否有效
根據《電子簽名法》第三條規定，民事活動中的合同或者其他檔案、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、資料電文。當事人約定使用電子簽名、資料電文的文書，不得僅因為其採用電子簽名、資料電文的形式而否定其法律效力。前款規定不適用下列文書：（一）涉及婚姻、收養、繼承等人身關係的；（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業服務的；（四）法律、行政法規規定的不適用電子文書的其他情形。
由於中國的物權登記理論是債權形式主義，不動產的物權變動也是如此，首先要簽訂債權合同，然後當事人憑生效債權合同向不動產登記機構申請，經登記產生物權，其公式是：債權合同+當事人申請=物權。可以看出，合同在先，進入申請程式後才產生物權。由此，筆者認為，《電子簽名法》中不適用的電子簽名，是指不動產權益轉讓應在債權合同上的簽字處分。在不動產登記的申請過程中採用的電子簽名，並不影響當事人在先前紙質債權合同上的簽字。
再者，不動產登記是行政行為，不是平等主體之間的民事行為，不動產登記中的申請書也就不屬於《電子簽名法》中的民事活動的合同或其他文書了。所以，《電子簽名法》規定的不動產權益處分不適用電子簽名，在不動產登記申請書上並不限制，不動產登記申請中的電子簽名應該是有效的。
2、申請的真實意思表示
筆者認為，首先應確認申請人的身份識別，透過實名的身份認證確認當事人身份後，可以在網上線上對申請人的申請作出相應詢問，申請人可以在網上作答。比如，對於風險較大的處分類不動產登記業務型別，可以透過預約影片的方式，進行線上詢問。
至於是否存在脅迫行為，脅迫行為應具有相應的構成要件，特別是要區分因脅迫而產生恐懼，因恐懼而作出意思表示。讓登記機構工作人員來甄別是否有脅迫行為的確太難了，就是讓申請人到辦公場所現場進行申請，也很難說沒有脅迫行為的發生，所以說，網上申請與脅迫之間沒有必然的因果關係，我們只能在具體操作時儘量注意這個細節。
3、申請材料的真實性、有效性
有人提出，由於中國不認可物權登記的無因性，登記原因檔案的真實有效將起到至關重要的作用，申請人在登記過程中不見一次面，提交的都是網上傳輸材料，真的很難確認是真實有效的。
根據《物權法》《不動產登記暫行條例》的規定，申請人在辦理申請的登記過程中，應向登記機構提交相應登記資料，為確保申請材料的真實性，申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供與原件比對一致的影印件。同時對材料的真實性、完整性負責。於是有人提出，為了達到不見面的目的，要求申請人將原始材料郵寄至登記機構進行現場確認。現階段，條件暫不完全具備的情況下，郵寄也是一種比較妥善的方式。
又根據《不動產登記暫行條例》相關規定，不動產登記有關資訊應與住房城鄉建設、農業、林業等部門審批資訊、交易資訊等應當實時互通共享。同時規定，不動產登記機構能夠透過實時互通共享取得的資訊，不得要求不動產登記申請人重複提交。不動產登記部門若與相關部門實行實時互通互聯，就能獲取相應登記需要的資料，與申請人網上傳遞的材料進行相應比對，就能核驗其真實性。不見面辦理的目的是提高效率，便民利民，而往返的郵寄只能增加不必要徒勞和成本。
推進步驟建議
1、不動產登記的分類
根據《物權法》的規定，不動產的物權登記型別主要有兩類，一類是不涉及物權變動的登記型別，另一類是涉及物權變動的登記型別。在涉及物權變動的登記型別這裡面中，又分為兩種情況，就是基於法律行為的物權變動和非基於法律行為的物權變動。
在不涉及物權變動的登記型別當中，主要包括：更正登記（不涉及權利主體）、異議登記、查封登記、預告登記以及部分不動產的變更登記（不涉及權利主體）等；
在非基於法律行為的物權變動中，依據《物權法》第28、29、30條的規定，主要包括：合法建造（拆除）房屋的不動產首次（登出）登記、依法院生效法律文書的相應登記、繼承登記等等；
在基於法律行為的物權變動中，是以生效法律行為為基礎的不動產轉移登記（買賣、贈與等）、抵押登記等。
2、不動產登記風險區分
在我們的實務操作中，由於第一類登記型別沒有發生物權變動，不影響物權本來的變化，因此帶來的風險也較小。比如，異議登記只是告訴第三人，原來的物權登記可能會存在一些問題。
第二類的第一種情況，基於非法律行為的物權變動。此類不動產物權變動不以法律行為的生效為要件，或者與法律行為無關。比如，合法建造房屋的，自事實行為成就時，建造人就取得房屋所有權；拆除房屋的，將每一層的屋頂掀開時，該層的房屋所有權就消滅了；形成判決的法律文書生效時，直接發生物權變動的效果；被繼承人死亡時繼承人就取得不動產遺產的物權。以上非法律行為的物權的產生，無需登記，物權變動與不動產登記機構無關，登記只是為了處分的需要，因而風險也是比較小。
第二類的第二種情況，基於法律行為的物權變動。此類不動產的物權變動必須要有效的法律行為（雙方、多方法行為）為基礎，中國《物權法》不承認物權變動的無因性，基礎關係（法律行為）不成立，無效或者被撤銷的，即使不動產已經辦理了登記，仍不能發生物權的變動。比如，甲與乙簽訂了一份虛假的存量房買賣合同，因買賣合同無效，雖已經辦理了存量房不動產轉移登記，乙也不能取得房屋的所有權。所以在這一類物權變動中，法律行為有效，原因檔案真實就顯得非常重要，如果因為材料的不真實，就可能會給不動產登記帶來較大的風險。
3、商品房轉移登記的特殊性
商品房買賣轉移登記，應屬於基於法律行為物權變動的。但由於商品房買賣轉移登記的特殊性及其固有特點，在不見面登記風險評估中，可以單獨予以考慮。
其一，商品房買賣轉移登記涉及量廣面大，在不動產登記業務中佔到接近40%以上的比例，涉及到千家萬戶的利益，更能體能便民、利民宗旨，假如這一種登記型別能達到不見面登記，對群眾與登記機構都是非常有益的；
其二，雖然基於法律行為的物權變動，但只要不動產登記系統與房管商品房備案系統、稅務等互聯互通，查閱商品房買賣合同的真實、有效性還是比較方便；
其三，商品房買賣轉移登記，購房戶可以委託銀行或開發企業代為辦理，均可以達到不見面還登記的效果。
4、推進建議
根據以上對不動產登記的分類以及風險分析，按下列順序予以逐步推進不見面不動產登記：先實行商品房轉移登記、非物權變動的不動產登記和非基於法律行為的物權變動，待條年成熟時，再實行基於法律行為的物權變動的不動產登記型別。
風險控制
若只考慮安全，不考慮效率，不能很好地促進物的流通，有違《物權法》的精神；同樣，不考慮安全的效率，也不能很好保障物的歸屬，一樣是有違法律精神；不動產登記在改革過程中，任重而道遠。
不見面不動產登記，將大大提高工作效率，要提高效率，肯定會帶來一定的風險。如何控制風險，應努力做到如下幾點：
1、作為行政主體的政府部門，首先應整理好不動產基礎資料，其次，應由當地政府牽頭，資料聯網，多部門聯動。讓不動產登記機構能核對申請人身份以及相關部門出具或備案的原因檔案，透過網際網路+新模式，充分利用現有資訊化資源，各部門各司其職、共同推進。
2、對於行政相對人的廣大群眾，應加強對他們的宣傳，讓群眾逐步接受，建立誠信體系，能嚴懲不誠信者，對於不誠信的行為，讓之望而生畏。
3、從社會對不動產不見面的認可度方面，加強與司法部門溝通，讓不動產不見面的法律依據能得到法院等司法部門的認可。
4、從登記機構工作人員的角度出發，能從法律法規的層面，儘量建立不動產登記的賠償金制度，賠償金制度不是不動產登記人的保護傘，相反，他能讓不動產登記人更加開啟思路，積極探索創新，開創新的未來。