商住房和海景房不同之處是:

1.土地性質的不同。商住房的使用權是50年，住宅的使用權是70年。

2.商住房的公攤物業，水電煤氣都比住宅的高。

3.商住房一般都是開放式的管理，住宅一般是封閉式的管理。

4.商住房的稅率，手續費都比住宅的高。

當然還有一點就是，海景房的價值會比商住房高吧。

普通商住兩用房類似於公寓，海景房顧名思義靠海，按產權來說都是一樣，具體區別還是看個人喜好，但是本人還是推薦有資金可以考慮70年產權的住宅，商住兩用房後期交易稅費比較高！

作為一名房產從業人員，我來回答一下。

本人代理了幾個樓盤一手房銷售，也有幾個二手房中介門店，所以對其中事項非常的清楚。

首先，商住房與海景房，並不是準確的說法。綜合用地，商住用地的用地年限是50年，這50年是指用地年限，並不是產權的年限，也不是說50年到了，您就可以捲鋪蓋走人，到了的話如果重新規劃，是要補償的，補貨幣，補房子，都可以，按當時的價格，這個產權是沒有年限的限制的。但是價格很有可能談不攏，就催生了新的事物，釘子戶。

第二、商住房，如果是商住性質的，用地年限是50年，其本身對房屋的價值影響不大，在評估環節也不大，我們現在代理的二手房，基本50和70年的用地是差不多的，但是在最後拆遷的時候要看政策上的條款，很難講。

第三，這個所謂的海景房，很有可能是：公寓，寫字樓，商鋪這類的產權，這些開發商總喜歡掛羊頭賣狗血，什麼來錢就怎麼搞，很多的虛假宣傳的。在購買前一定要看預售證，或是產權證。

所以，商住房和海景房不但不是一類東西，裡面的門道也有很大的不同。