第一、規模持續擴大，但增速放緩

發展的根源在於城市化，除了農業生產，大部分的生產活動及人們的生活都會在城市。2017年中國城市化率才58.52%，保守還有10個百分點增加，也就是說至少還有1-2億需要進城。這麼大規模的人口進城住房需求、商業需求、工作需求就決定了房地產依舊會持續發展。

第二、發展模式轉變，追求質量

最近5年甚至將近10年，中國房地產發展模式可以概括為“碧桂園”模式，也就是高週轉、高槓杆模式。在碧桂園們的帶動下，現在你就看不到還有哪個房地產公司不追去高槓杆、高週轉的，這明顯的脫實向虛。房地產的實，以住宅為例，肯定是建築品質、物業服務、以人為中心的規劃設計等等。現在這一輪的房地產調整，以後能生存或者能崛起的必然是那些最求品質的房企。這是一個不破不立的過程。碧桂園們不倒，中國房地產業不興。

第三、增量市場變為存量市場

北京、上海已經進入存量市場。所謂存量市場，就是新增建設用地很少甚至沒有。現在還有很多城市一年光買地就收入幾千億，隨著城市擴張邊際遞減，同時治理大城市病，新增建設用地會觸頂而減少。

四、房地產的產品會與現代資訊時代、只能時代、健康時代緊密結合。

房子也是家，家最為一個最重要的幸福生活場景，肯定想手機、汽車一樣越來越智慧。你比如空氣淨化、智慧進入、智慧停車、房子隨同房主身心狀況作出調整等等。總之，人總有富裕起來的那一天，人富裕起來後，總有想享受、會享受的那一天。到了那一天、外表光鮮不在是重點、重點是自己居住如何舒適。

最後，說一下房價趨勢。房價趨勢取決於國家改革的方向和決心。就房地產而言，現在國家改革的方向是房住不炒。決心需要大家觀察及認定。觀察及認定可以從這幾個方面來看：1、土地、房子供給渠道是不是多元了；2、房產稅；3、預售制度；4、房地產融資大規模放水；5、新經濟增長引擎是否出現；6、經濟危機。

目前國家對房地產市場正在逐步整頓，未來十年三四線城市房價會普遍上漲，一二線城市工作的朋友絕大部分會因所處城市房價太高而回老家的三四線城市購置物業，以後一二線城市二手房交易量可能會逐步增加，三四線城市新房交易量會大浮增加

反觀現在，老齡化社會在加速，生育率在不斷的降低，未來十年有沒有可能迎來拐點，不確定。這是最根本原因。

根據18年底的全球金融報告顯示，全球經濟在減速，甚至下行，只有中國、非洲、印度，有上升趨勢，這個導致一大部分人對未來經濟，持悲觀預期。房價就是預期最直觀的表現形勢。

可是同樣也有人，一直持樂觀預期，因為商業、貿易不會出現斷崖式下行，並且一直在遞弱代償，不會走到盡頭。

總結，未來有各種可能，十年後肯定比現在要高。其實不管十年之後怎樣，更重要的是，過好現在，盡力工作、最佳化決策，未來才有可能在今天的積極下變得更好。

十年之後，房價不認識你，你也看不懂房價。每個城市的房價都會起起伏伏，有的上漲，有的下跌。房地產市場競爭激烈，能吸引其它城市的人到自己的城市購房和創業的城市未來房價會看漲。否則看跌。

感謝邀請！！中國未來房地產走向會兩極分化，像股市的二八行情！！有政治頒佈大力支援發展的城市房產基本能穩定發展，缺少政策支援的城鄉會回落比較大！！以往的普漲格局已經發生逆轉。這個大蛋糕會逐漸被大房企壟斷 一 大力發展社群文化服務設施提高居民環境從而產生這些服務獲取的利潤稅收；二 全面推進租鵀市場，弱化淘汰某些城郊地區的房東，逼迫其低價出售，完全吞併發展！！三 各方採集資料開始徵收出租稅；四 交易買賣房產的統一徵收的房產稅，以上四個利潤總額可以彌補樓市地價成交量的下降稅收缺口！！而這四個發展都必須基於樓市的樓價穩定，故此，越發展的好的城市越穩定，不幸運買了發展潛力不足的城市房產的就有點悲催了……

房地產目前綁架了整個國家和人民，目前城市居民裡面，有多少人不是房奴？我的態度有兩個，一個是國家如果能找到一個或者幾個新興行業代替房地產作為國家支柱，那麼房地產被拋棄房價下跌也就是幾年的事情……科技的發展是很快速的，比如智慧手機僅僅十年就發展這麼龐大，有多大比例的人還在使用老式諾基亞之類的非智慧機？或者說全球性的大經濟危機，持續幾年，那麼房地產也會危險。另一個態度，就是如果國家找不到替代行業，或者沒什麼大的經濟危機，那麼房地產還會繼續作為國家支柱，土地是有限的，核心區域也是有限的，房價還會穩中有升，無論是從中國的城鎮化建設來說還是從人口紅利的角度來說。華人口步入老齡化，人口數量開始減少時，就是房價開始下跌的時候，而且很可能一蹶不振。

頭部房企紛紛佈局高科技領域

2019年年的全國兩會，“人工智慧”被寫入政府工作報告，“智慧+”成為製造業轉型升級的關鍵詞。兩會的人大代表和政協委員也紛紛提出相關議案、提案，涉及人工智慧基礎設施建設、製造業的智慧化改造升級、人工智慧在房地產領域的應用、相關財稅金融支援等層面。

其中不乏房地產企業的聲音，如近期宣佈佈局高科技的全國政協委員、碧桂園董事會主席楊國強，遞交了《關於加快人工智慧和建築機器人深度融合的提案》。

而在實踐中，人工智慧、機器人等高科技產業已從探路模式進入快車道，國內知名企業均對此進行研發、試水，房地產行業也不例外。包括碧桂園、萬科、恆大、中海等在內的頭部房企，均已涉足建築機器人、大資料、物聯網、新能源汽車等領域。

楊國強則對高科技有著更大的期許。他表示，未來房地產只是碧桂園多元業務中的一部分，高科技綜合性企業將成為碧桂園新的標籤。

2019年1月中國房地產企業銷售金額TOP10統計分析

房企在春節期間開展的“返鄉置業”系列活動也收效甚微。2019年在中央堅持“房住不炒”定位、地方強調“一城一策”的背景下，房地產市場將進入新的發展階段，房企競爭格局不斷升級。

2019年1月中國房地產企業銷售金額TOP10統計及增長情況

房企“玩轉”高科技

2014年以來，國內人工智慧、移動互聯熱潮洶湧，龍頭房企也開始了自己的高科技佈局。圍繞房地產開發的傳統業務，住宅工業化、建築智慧化BIM系統是房企首先投入的領域。

首先2019年年的全國兩會，“人工智慧”被寫入政府工作報告，“智慧+”成為製造業轉型升級的關鍵詞。兩會的人大代表和政協委員也紛紛提出相關議案、提案，涉及人工智慧基礎設施建設、製造業的智慧化改造升級、人工智慧在房地產領域的應用、相關財稅金融支援等層面。

其次不乏房地產企業的聲音，如近期宣佈佈局高科技的全國政協委員、碧桂園董事會主席楊國強，遞交了《關於加快人工智慧和建築機器人深度融合的提案》。

最後在實踐中，人工智慧、機器人等高科技產業已從探路模式進入快車道，國內知名企業均對此進行研發、試水，房地產行業也不例外。包括碧桂園、萬科、恆大、中海等在內的頭部房企，均已涉足建築機器人、大資料、物聯網、新能源汽車等領域。

就目前經濟形勢，恐怕是房地產必須迴歸居住屬性了了，房地產迴歸居住屬性，發展更好，為什麼呢？

①房地產迴歸居住屬性市場才有錢，那些低價屯的才會低價賣，套現做實體和製造業。

②房地產迴歸居住屬性缺少房子才會買房，買了房子就有裝修，就要結婚生子，就要買傢俱、家電，生子了母嬰消費也才起來，這個內需才會快速回暖。

④房地產迴歸居住屬性，地方、專家、教授才不會一天盯著土地不放，這個不幹那個不幹沒有錢了就出讓土地。還出讓出新高度，做的一切都是為了賣地，限制最低土地價格就是當地二手房價格、配合開發商搞資料造假、協助給開發商大力宣傳要求本地人或者鼓勵獎勵本地編制和非貶值人員搖號、買房造成萬人搖什麼的，降價就約談，各種花樣式只為更高價格出讓更多土地。

⑤房地產迴歸居住屬性，金融才會被迫改革複合社會發展需求，比如直接把高價房奴債務消失，減少一半變成0利息什麼的。從而釋放高價接盤房奴的消費能力，這個絕對是偉大創舉，也有實力能力這麼做，因為將近10年我們房地產錢完全是印出來的。歐洲都有國家負利息了。

⑥房地產迴歸居住屬性、金融和投資市場錢才會流入科技、製造業和其他實體，這些才會助力國家強大，這樣說中國經濟發展並不是房地產拉起來的，是製造業拉起來的，如果我們不加入wto沒有製造業，現在我們照樣是農業大國，現在可以看看家庭80%收入都是製造業和製造業配套的商業貿易、服務業給的。房地產發展除了出讓土地的賺錢，其他日子都不好過，開發商也是掛個名、負債70%以上、建築行業拖欠工資多的是，教材市場也是玩資本市場遊戲，房地產瘋狂發展房子落入炒房客手裡不裝修、不買家電、不買傢俱這個對於裝修、家電、傢俱行業都沒買任何作用。現在建築行業賺錢還是農村自己蓋房子的賺錢。當很多人出門去工廠打工賺了錢回家蓋房子建築行業才起來的。

⑦房地產迴歸居住屬性了，我們貨幣才會找出路，大家都知道貨幣超發，那房地產破了怎麼辦，人民幣國際化啊，美國現在放水，我們反其道而行之，把進出口同時上去。美元不想做國際貨幣，那我們上去吧！還有貨幣下鄉，宅基地入市、集體土地入市造商業大樓和辦公大樓，科技農業和生態農業，還有很多方向讓我們開發呢！

2017年中國房地產經紀行業發展態勢分析

中國房地產經紀行業是伴隨著房地產行業的發展而發展的，截至目前，主要經歷了五個發展階段：

1、房地產經紀業的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期中國房地產業處於高速增長期，由於當時房地產行業市場化程度低，房地產開發商經營粗放、專業分工模糊，且房地產呈絕對賣方市場態勢，房地產開發商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經濟的過熱發展和房地產市場過度投機狀況，1993年前後在政府開始對房地產行業進行宏觀調控的背景下，全國的房地產二級市場出現大量積壓樓盤，房地產市場由供不應求向供過於求轉變，新開發房地產專案銷售緩慢。房地產開發商開始尋求具有專業能力的房地產中介機構的支援，房地產顧問策劃、代理銷售業務在這一階段啟動和發展起來。同時，隨著房地產存量市場規模的迅速擴大，二手房交易規模也隨之擴大。

2、房地產經紀業的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產行業的政策由調控和規範向促進發展轉變，國家進行住房制度改革，實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，促進房地產市場發展，中國房地產行業進入新一輪發展週期。但是各個區域房地產市場發展不平衡，沿海地區發達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產業啟動較早，復甦較快，相應的房地產經紀業也進入局部發展階段，發達城市的房地產中介公司業務發展較快。這一時期的房地產顧問代理業務從單純的後期代理銷售轉變為房地產專案的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規範管理土地供應行為，提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產行業的發展，也使得房地產開發商對專案開發決策更趨理性，由此導致房地產開發商對房地產顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發達城市的房地產專案大量增加，房地產中介公司逐步在市場中起著主導作用，其市場佔有率也逐步增加。同時，國內其它區域的房地產業的發展也逐漸加快，發達城市的中介公司憑藉自身成熟的營銷模式進入這些區域，促進了全國房地產業的發展。

房地產增量市場的發展和住房消費的啟動也促進了存量房地產市場的發展。伴隨著房地產二級市場代理和顧問等業務的逐漸成熟，經紀業務也開始形成行業標準，特別是深圳、上海等發達城市，房地產經紀市場交易規範性逐步提高，並獲得了消費者的認可。

3、房地產經紀業的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應的市場化程度不斷提升，房地產開發商向全國化和規模化發展。大型房地產開發商跨區域發展戰略的實施，導致各地房地產市場市場化程度提高。房地產開發各環節專業分工的細化，使得對房地產顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產經紀公司也開始實施跨區域發展戰略，逐步佈局和進入二線城市以實現規模化發展。中國的房地產經紀業開始向規模化、系統化和專業化轉變，行業競爭也逐步加劇。

4、房地產經紀行業成長中的調整階段(2007年7月至2009年)

由於房地產市場的快速發展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題，國家近年來陸續出臺多項措施調控房地產市場的發展。進入2007年以來，由於商品房價格進一步快速上漲，國家進一步出臺更為嚴厲的調控政策，包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調貸款利率等。隨著這些調控政策的效果逐步顯現，以及在全球金融危機的影響下，中國的房地產市場的形勢在2007年下半年開始出現逆轉，市場成交量開始持續萎縮、交易價格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產行業的調整也迅速傳導至房地產經紀業，在房地產一、二級市場中，房地產經紀企業的代理銷售業務由於成交量的萎縮也出現下滑;三級市場中，房地產經紀企業開始大規模的縮減店鋪規模以降低成本。整個房地產經紀業隨著房地產市場的調整也進入成長中的調整階段。

2008年中國的經濟發展受到一定的影響，為應對全球金融危機，保持中國經濟平穩的增長，2008年下半年中國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩定房地產市場的發展，推動房地產市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，中國的房地產市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產市場開始逐步復甦。

5、房地產經紀行業成長過渡階段

隨著中國經濟發展進入下行通道，房地產行業進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產經紀行業面臨新的發展機遇。同時，伴隨經紀行業的發展，諸如虛假房源氾濫、經紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業困境依然存在。

2017年中國房地產經紀行業發展特點分析

1、存量房交易將佔主導

中國各級城市正在梯次進入存量房佔主導的交易格局。資料顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉移登記65931筆，三級市場轉移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些資料表明一線城市房地產交易已進入了以存量房交易為主的時代。由於市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易佔主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產經紀的行業地位和內部格局造成重要影響。

一是開發商地位弱化，房地產經紀行業地位提高。房地產交易由此前開發商主導的新房交易，逐漸向房地產經紀機構主導的存量房交易過渡，人們對於“房地產”的潛意識將由“房地產開發商”慢慢向“房地產經紀機構”轉變，房地產經紀在未來房地產行業將起統領作用。

二是新房代理機構業務量萎縮，房地產代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來，中國新建商品房規模不斷縮小，2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機構的業務量，新房代理機構將加緊向存量房市場轉移或滲透，轉型升級將是大勢所趨。2015年3月，原以新房代理業務為主的北京思源地產，成立了房通網經紀公司，開始涉足二手房經紀業務。與此同時，世聯行入股Q房網，並欲藉助其平臺介入存量房交易市場。同年5月，以新房代理為核心業務的高策地產與主要從事存量房交易的鏈家地產合併，合併之舉表明新房代理機構正在向存量房行業滲透。

2、消費行為趨向網路化

在消費行為網路化的大背景下，房地產經紀行業與網際網路正在有機融合。從政府層面，交易網籤、市場資訊披露、不動產統一登記等制度的陸續實施，提高了房地產交易的安全性。從企業層面，房地產開發類企業的廣告發布、客戶積累等多依賴於網際網路媒體電商平臺;房地產中介服務類企業正在使用的各種ERP管理系統、房客源資訊釋出和搜尋系統、移動APP平臺、大資料平臺等大大提升了房地產中介行業的服務效率和服務質量。從使用者層面，消費者的消費習慣和消費行為逐漸趨向網路化，購房者對網路和移動網際網路的接受度和依賴度呈現高速增長，網際網路已成為使用者搜尋房產資訊的第一媒介。

網路化消費行為對房地產經紀行業的影響：一是提高資訊傳播效率，提升營銷精準度。網際網路時代，經紀行業利用網際網路資訊平臺進行房源釋出、搜尋和交易配對，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經紀行業還可以利用大資料定位目標客戶，發現客戶需求，並透過經紀人的專業服務滿足客戶的差異化需求，提高營銷的精準度。

二是顛覆經紀行業的盈利模式。目前中國房地產經紀行業收入來源較為單一，其主要收入來自於撮合成交所獲取的服務佣金。網際網路時代下經紀佣金將大幅降低甚至免傭，未來經紀機構的收入更多的來源於其他增值服務和延伸服務。因此，經紀機構將改變收費模式，探索收入來源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領域，還是在二手房經紀行業，中國目前的房地產電商平臺尚未承擔起交易撮合的功能，往往只是企業釋出樓盤廣告資訊的媒介。在新房代理領域，這些電商平臺遍佈著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經紀領域，既有以釋出房源廣告為主的媒體電商平臺，如安居客、搜房網等;也有以單個經紀機構為載體的ERP管理系統，但該系統僅僅是經紀機構對自己的經紀業務和員工進行內部管理的控制系統，缺乏開放性和共享性。而隨著網際網路技術在經紀行業的深入開發，未來中國房地產經紀行業會出現類似美國REALTOR.com、MLS等大規模的房地產線上資訊平臺，所有需求方、供給方和經紀方都可以在該平臺上進行資訊的釋出、搜尋和匹配。

3、資本參與重構市場新秩序

房地產經紀行業是透過人力資本提供資訊服務從而獲取佣金收入的輕資產行業，其資金密集度低，持有資產相對較少，因此傳統經紀行業鮮有大規模的融資活動。但隨著房地產經紀行業地位的不斷提升，經紀行業正在受到資本市場的青睞。如以房多多、Q房網、愛屋吉屋、搜房網等為代表的網際網路經紀機構正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網獲得IDG、凱雷集團數億美元的投資。截至2015年底，愛屋吉屋已累計融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產完成兩輪融資，並已啟動上市計劃。經紀行業的融資規模不斷擴大，融資難度不斷降低，對行業發展有如下影響：一是加速企業併購重組，提高行業集中度。

近兩年，各地房地產經紀企業獲得融資後，加速併購步伐，擴大企業規模，提高市場佔有率。鏈家先後與成都伊誠地產、上海德佑地產、深圳中聯地產、北京高策機構、杭州盛世管家、重慶大業興、廣州滿堂紅等達成戰略合併協議。2015年3月，58同城宣佈併購安居客，世聯行投資4.2億元入股Q房網。二是資本的大量介入將改變房地產經紀行業的生產結構和競爭格局，資本將成為影響行業變化與發展的關鍵性變數，未來經紀企業之間的競爭將轉變成資本和人才的角逐。

存量房交易佔主導、消費行為網路化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來房地產經紀行業的變化與重組更加激烈。

2017年中國房地產經紀行業市場供需分析

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構最佳化，調控效果逐步顯現。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購併舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

3月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩、產業政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要託底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創新驅動，全面做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，保持經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。10月18日，十九大報告中，針對房地產市場平穩健康發展，提出“房子是用來住的、不是用來炒”的基調，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。

圖表：2014-2018年中國房地產竣工面積及增速

2017年中國房地產竣工面積達101486.41萬平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達71815.12萬平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達4006.54萬平方米，較2016年增長10.4%;商業營業用房竣工面積達12670.26萬平方米，較2016年增長1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產竣工面積達30483.78萬平方米，較2017年同期下降10.1%。

圖表：2014-2018年中國商品房交易面積及增速

據中國統計局資料顯示，2017年中國商品房銷售面積累計達169407.82萬平方米，較2016年同期增長7.66%。其中，商品住宅銷售面積達144788.77萬平方米，較2016年同期增長5.3%;辦公樓銷售面積達4756.21萬平方米，較2016年同期增長24.3%;商業營業用房銷售面積達12838.14萬平方米，較2016年同期增長18.7%。2014-2017年中國商品房銷售面積年複合增速達8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國商品房銷售面積達56409.09萬平方米，較2017年同期增長2.9%。