從法律原理上講，人防工程，是戰時用於防空的工程，平時是由人防辦行政管理。由於小區的人防工程同時又是小區的配套設施，由開放商建設的為小區業主配套使用的。主要是配套工程，次要是人防使用。所以小區建設完畢，交付業主，業主就享有小區公共設施和配套設施的所有權，除非有其它經營部門裝置所有的除外。

小區人防工程是小區公共配套設施，人防工程的維權，首先要有維權主體，即小區業主大會和業主委員會。沒有主體，無從談維權。有了主體，就有了行使權利的法律主體。才能從事維權行為。

成立了小區業主大會和業主委員會，還不夠。剛剛成立，一窮二白，咿呀學步，沒有能力和實力，貿然維權，受傷的最終是自己。唯有在外界幫助下，不斷強大自己，才是根本。

任何自不量力的行為，都是對業主委員會自己最大的毀滅之路。

不知道這個維權是啥意思？

一個小區是否要建人防車位，建多少，早在小區開發立項之初就已規定。不然也不會透過規劃審批。

在小區的規劃審批中，人防車位的數量是明確的，在銷售房屋時，銷售案場都會有明確的公示檔案。

一般來說，小區的人防車位是分兩種。一種是國家擁有產權，國家擁有處分權，管理收益權。

另外一種車位，國家也擁有名義產權，但是因為是開發商投資，所以開發商有管理收益權，前提條件是一旦遇到戰時，國家無條件徵用。另外一個條件是，開發商必須做好人防工程的日常維修保養。

最近在江蘇各地出差，筆者無意中瞭解到了，各地人防辦對於人防車位的不同管理政策。

比如說在南通，當地小區物業如果要出租人防車位，物業需要與人防辦簽訂協議，協議的內容大致是:人防辦要收取停車費，也就是車位使用費，物業只能收管理費。租用人防車位還有規定，租期限定是一年。

這一類就是明顯屬於國家產權的人防車位，如果人防辦收取了車位使用費，那麼毫無疑問，人防車位(空間)的建築及人防設施維修成本就由人防辦承擔。

比如說在南京，以筆者曾經管理過的專案舉例。當地的人防辦就沒有南通那種管理要求，人防車位就委託物業公司代為出租管理，也不收取車位使用費，當然，以後的人防車位(空間)建築及人防設施維護就由物業公司承擔。

同樣的，屬於開發公司投資並獲取收益的那一部分人防車位，開發公司如收取了車位租金，那麼就有責任承擔人防空間建築及設施的維修開支。

最近南京的人防車位管理政策，筆者不是很瞭解，有無變化不詳。

一般來說，現在的開發商不會再把人防車位建造成本納入小區的樓盤開發成本，俗稱列入公攤。都是分開計算開發成本。自從南京星漢城市花園車位歸屬一案判決之後，就更沒有開發公司幹這傻缺的事。

搞清楚了人防車位的來龍去脈，再請問一下你要維什麼權？

首先，人防車位是屬於小區公共配套工程。在規劃審批時已經確定了它的面積，同時，地下人防設施面積是不計入容積率的。根據《人民防空法》地下車位不屬於業主也不屬於開發商他屬於國家。《人民防空法》還規定人防空工程平時由投資者使用管理。收益歸投資者所有。業主在購買了小區的產權後，當然就是人防工程的投資者。開發商在將房屋售出後，人防工程這一塊當然與他沒有關係了。但是長期以來，政府對這一事情沒有明確的表態所以造成那開發商長期佔有人防工程的收入。

其次，業主要維權，首先要召開業主大會會議，成立業主大會及業主委員會這樣才有符合法律程式的訴訟主體。由於中國還沒有這方面的先例，訴訟這條路是漫長的，業主要有充分的思想準備。

地下防空車位真正歸屬

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《一》基本原則：中國法統一，因此任何解析都不得與上位法相沖突。

《二》《人民防空法》第十八條 以及《人民防空工程建設管理規定》第二條：本規定所稱人民防空工程，是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室(以下簡稱防空地下室)。

注：所謂單建是指按照正常程式單獨報批報建的防空工程。結建是指依附地面建築配套建設的防空工程：簡而言之實為主物與從物之分。

…但結合民用建築配建人防工程為國家強制性規定，所需建設資金必須據實納入地面建設築總成本，具體規定如下：

（1）《人民防空工程建設管理規定》的通知 第十五條第3款、第五十一條，國家人防委、國家計委、城鄉建設部《關於改變結合民用建築修建防空地下室規定的通,知》第三款、《關於規範防空地下室易地建設收費的規定》第一款等相關政策均有同樣的規定：結合地面民用建築修建防空地下室是依法建設人防工程的重要組成部分，……在人防重點城市的市區（直轄市含近郊區）新建民用建築，要按照原國家規定修建防空地下室。防空地下室建設所需資金納入建設專案投資計劃，建設費用據實列入建設專案開發成本。

（2）《防空法》第四十八條城市新建民用建築，違反國家有關規定不修建戰時可用於防空的地下室的，由縣級以上人民政府人民防空主管部門對當事人給予警告，並責令限期修建，可以並處十萬元以下的罰款。

由此可見：結合民用建築修建防空地下層並將建設成本納入地面建築總投資為國家強制性規定，

同時證明開發商只是結建防空地下層前期的投資者，但地面建築物轉讓後其投資人身份隨之轉歸了全體業主，因此凡結合民用建築修建的防空地下層均歸業主共有或收益歸全體業主所有。同時符合中國法律規定：《物權法》第七十二條　業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利……。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其共有權利一併轉讓。

第一百四十六條　建設用地使用權轉讓、該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

第一百四十七條　建築物、構築物及其附屬設施轉讓、佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

因此開發商即使以車位名義綁架出售防空地下層但並無土地使用證和產權證書。

因為《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第五條規定： 人防工程產權實行登記發證的管理制度。人防工程產權證書為國家現行房屋產權證書，不另行制發人防工程產權證書。  

第八條 建設人防工程，應當依法取得土地使用權，並向土地行政主管部門申請土地使用權登記：   

(一)對結建人防工程用地，由土地行政主管部門在地面建築物的土地使用權證書上載明地下人防工程的面積、層數、標高等事項；  

  的面積、層數、標高等事項一面積、坐落位置、層數、標高，以及相應地上土地使用權的特徵；

……由此可見此：現行的房屋產權證和土地使用證其實也是結建防空車庫的產權證書。

《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第八條第二款同時針對單建防空地下層作出了明確的規定：

1、對單建人防工程用地，由土地行政主管部門核發土地使用權證書(地下)，並載明地下人防工程的面積、坐落位置、層數、標高，以及相應地上土地使用權的特徵；

2、對單建人防工程的出入口通道、通風口等地面用地，由土地行政主管部門核發土地使用權證書；確需使用他人已依法取得土地使用權的土地的，由人防工程所有權人或者建設單位與取得該土地使用權的單位簽訂有關協議。

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並不複雜：防空工程所稱的單建與結建其實就是《物權法》中的專有與共有。

專有可以單獨辦理合法產權證書，而共有卻不能單獨辦理產權證書，但無論是專有還是共有其差別只是出售的方式不一樣而已，即單獨出售與或隨主體一併出售。