鵬哥觀點，銀行調整利率，有兩種情況，第一種情況是央行調整基準利率，那麼對於以前辦理的房貸利率是有影響的，這相當於調整了房貸的“根基”，另一種情況是各家銀行利率上浮，沒有變動基準利率，那麼以前辦理的房貸利率是不會上調的，利息不增加，根據原合同履約還款就好。

現行房貸利率是怎樣的？

第一、現行房貸利率的情況

房貸利率最高可以貸款30年，對於很多買房者而言，房貸是目前能夠接觸到的最便宜的貸款了，市面上其他貸款的整體利息都要高於房貸利率。

最新的房貸利率是通過LPR報價制度加點形成落地房貸利率。

第二、不同城市浮動比例不同

此外，銀行在房貸的過程中還會評估借款人的信用以及資質，包括月收入情況、名下資產情況，有沒有其他投資性物業或者是資產性收入，以及嚴格審查個人徵信報告裡面的內容，這是最關鍵的貸款資訊。這些對申請房貸的購房者來說，都會影響到貸款的額度和貸款的利息。

第三、抑制炒房最高上浮30%

這種情況對剛需的購房者來說，是一個不好的訊息。但是房價漲得又比較快，所以不得不買，不得不用較高的房貸利息，等待大概率會迎來上漲。今年的一些重點城市的房貸利率已經上浮到了30%，也就是4.9%上浮30%，最高達到了6.37。

房價漲幅過快，當局就會強力抑制購房需求。

調整房貸利率政策有什麼影響？

現在房地產的形勢依舊是嚴控房價，抑制投機，房住不炒依舊是紅線，穩房價、穩地價、穩預期仍是主基調。

理解了這個政策意圖，就明白房貸利率的轉換的實質是：既實現小微企業貸款利率的降息（定向降息），又要保證房貸利率不能直接下降。在目前的全球降息的大背景下，這也是我們國家制度創新的一種舉措。

所以新的房貸利率政策不用過度解讀，也不用過於擔心，如果你有購房的需求，那麼認真篩選標的，選出真正具有價值的房產，看好出手，這是最正確的選擇。等待會引來房價上漲和利率的提高。而利率下調要等行情普遍冷卻才有機會。

根據央行的公告，今年10月8日前，已經發放商業住房貸款和已簽約但是未發放貸款的，按照原合同約定執行。也就是“老人老辦法，新人新辦法”。

按照這個公告來看，已經貸款的人，要按照合同約定還款，房貸利息不會增加。除非基準利率變化，那麼對於所有已經貸款的人來說，都是一個好訊息，因為你要還的利息變得更少了。

如果央行調整了基準利率，已貸款的客戶就受到影響了。不過央行也不太可能輕易調整基準利率，除非是經濟資料全面下行，不得不拿出“降息”大招來刺激經濟，這種情況發生概率小。

所以已經貸款的人，不用太過擔心。

第二、還沒貸款的人

如果是還沒有貸款的人，要看最終落地的房貸利率，也就是每家銀行最終確定的利率。這個月的LPR報價又出來了，和之前是一樣的，5年期LPR貸款利率是4.9%，資料沒有變化，說明當前的金融政策還是要有“定力”，不會隨意調整。

包括降息、降準這些舉措，都是要深思熟慮才能夠推出市場。所以還沒有貸款的人，也不用太過擔心，只要你近期沒有購房的打算，那麼要看最終落地的房貸利率，現在你看到的房貸利率，只是這個階段的情況，未來的房貸利率還要看未來的形勢如何，是漲是跌都沒有辦法預測。

此外，這個還會跟個人申請房貸的資質相關。如果你的房貸資質不夠優秀，那麼在LPR的基礎上，還會再加一些基點，並不一定最優惠；如果你的資質比較優秀，也不會比現在的房貸利率要高多少。

不過整體而言，對於還沒有貸款的人來說，如果你近期有購房的需求，那麼要越早越好，雖然未來是不確定的，但是隻要你能夠有好的標的，選出正確的籌碼，還是可以在當下進行貸款的。

第三、房住不炒是主基調

因為貸款利率以30年為期限，在這麼長的時間維度裡面，漲跌都不是真正“傷筋動骨”的政策，而核心的問題還在於選擇的重要性。

當然，如果央行開始全面降息，以及進一步加大降準的力度，那麼這也就意味著，當前的房地產市場情況更為嚴峻，如此大規模的放水將再次掀起房價上漲的浪潮，這個時候一定要儘快買房，多貸款，不要猶豫，這才是抓住時機的正確操作。

從央行的表態中也可以看得出，新的LPR機制不會使得房貸利率下降，“房住不炒”的定位沒有偏離。各省會根據實際情況，在統一指導價格上加價，這也是“因城施策、一城一策”的實際體現。既可以讓企業的貸款利率下降，又能給各個城市提供實施空間。

短期來看房貸利率不會下降，因為目前的房地產市場，投資的情緒依然高漲，“降預期”的目標沒有達成，那麼在未來的一段時間，還是要降低大家買房炒房的預期，只有這樣，房貸利率才有可能下降，最新的制度也是這樣的目的。

新的LPR制度實際上是更貼近市場化的利率機制，改變的是制度，但是指導思想是沒有變化的。新的房貸利率政策直接要求是不低於LPR，這個表述可以看得出未來的房貸利率不會降低，房地產行業資金收緊將會維持一段時間。

第二、上浮比例過高建議謹慎

購房者在面臨房貸利率上升時，如果已經上浮了20%~25%（或者基點上調過高）的話，可以通過選擇不同銀行或者找一些優惠來降低一部分資金成本，雖然這種可能性較低，但是還是值得一試；另外，如果是剛需客戶，這些上漲的利率在長期看都不是大問題，只要做好選籌，房價的漲幅會超過上浮的利息。

當然，如果對於利息比較敏感的客戶，也可以耐心等待，下半年各大開發商資金緊張，為了加速回籠資金，會有打折促銷的活動，所以可以等待週期性調整，在合適的機會再出手。

第三、若經濟全面下滑，還需要放水刺激經濟

目前中國經濟還有一定的政策實施空間，降息、降準依舊是我們刺激經濟的有效手段，只不過當下的情況，還沒有到把這些“大招”全部拿出來使用的地步。

未來我們大概率不會重走用房地產刺激經濟的老路子，因為那樣全國房價會再一次掀起上漲浪潮，這就是政策調控的弊端。

但是如果出現了經濟的全面下滑情況，最後也就不得不用放水的方式來刺激經濟。

綜上所述

對於已經貸款的購房者來說，只要沒有上調央行的基準利率，那麼你的利息就不會增加；如果銀行上調了房貸的浮動比例，對於已經簽約和貸款的人來說也不會變化，利息不會增加。

對於還沒有貸款的人而言，只要你做好準備，就可以準備貸款買房，不一定要等待房貸利率下調的時候，剛需客戶越早買越好。

這事和銀行無關。

銀行只能決定房貸利率上浮還是下浮。上下浮比例寫在房貸合同裡是固定的。

變動的是基準利率。這是國家定的。一般來說國家降息升息才會導致你房貸的還款產生相應變化。

你可能又會好奇近期基準會升呢還是降呢？

你放心如果國家一定要升息或降息，一定是降息。

所以，不用擔心太多。

之前貸款按照當時的基準利率計算的，如果遇到基準利率上調或下調後，月供的計算方式也會隨著新利率的上調而增加，隨著利率的下調而下浮，計算方式和以前是一樣的，只是把利率換一下就可以了，現在的銀行貸款基準利率如下：六個月以內（含6個月）貸款 4.60% 六個月至一年（含1年）貸款 4.60% 一至三年（含3年）貸款 5.00% 三至五年（含5年）貸款 5.00% 五年以上貸款 5.15%追問： 等額本息還款是不是有浮動利率還款和固定利率還款兩種？追答： 您好！等額本息還款是一種還款方法，和您的貸款利率無關。等額本息還款是指在利率是A的情況下，每次還款的本金、利息和相同。 貸款合同中，一般會約定還款方式，不會再變化，除非您申請還款方式變更。 浮動利率和固定利率，是指按照法定利率上下浮動還是固定不變，用來計算每月應還利息。 浮動利率還款和固定利率還款：沒有這兩個概念。

要以借款合同中約定的利率為準。跟銀行簽定借款合同後放貸日的貸款利率計算月還款額。如果放貸日執行國家基準利率，那麼直至貸款結清期間都執行國家基準利率，但是如果國家公佈利率上調或下調，那麼你的貸款利率會在次年作相應調整。

目前多家銀行對房貸利率進行上浮，是指現在新申請的房貸在國家基準利率的基礎上進行上浮，也就是說現在辦理房貸的利率比你的利率要高。如果年底國家基準利率下調了，明年一月一日你的月還款額會按照新的利率對剩餘貸款重新計算還款額。這是常見的利率執行方式。

此外還有一種固定利率，比較少見，即簽訂借款合同時直至貸款結清都是一個利率，即便國家利率調整，它也不變。所以還是要以借款合同中關於利率的條款為準，如果不明白，可以拿借款合同找銀行信貸客戶經理進行確認。

這個問題問的非常好，很多朋友置業就會遇到這個問題，特別是首套房置業的剛需朋友，這裡告訴大家一個簡單的公式：

你的房貸利率=貸款基準利率×銀行利率折扣

我們分成兩個部分來看。

①貸款基準利率

貸款基準利率是不停變動的，貸款基準利率必須以央行（俗稱央媽）公佈調整為準，央媽會根據經濟情況來進行巨集觀調控，所以基準利率隨時都有調整的可能。

而房貸的基本利率也是隨著央媽的調整而變化。也就是說央媽基準利率上漲，還的錢就會變多。央媽基準利率下調，那麼貸款利率就會降低。以下是（08年-至今貸款基準利率調整情況）

②銀行利率折扣

全國各地，每個地區的銀行會根據當地的實際情況，選擇上浮或者下調利率折扣，利率超過基準利率就叫上浮，比如最近首套房和二套房都基本上浮10-30%不等；

利率低於基準利率就叫打折，比如2014年銀行房貸利率普遍打8-9折。

重點：

央媽的基準利率隨時可能變化，但是銀行的利率上浮和打折是和客戶簽訂的合同為準，是不變的。

記住萬能公式：你的房貸利率=貸款基準利率×銀行利率折扣

①假如小明是剛需，首套房，銀行利率折扣上浮10%

套用公式：

你的房貸利率=貸款基準利率×銀行利率折扣

4.9%×10%=5.39%

②假設小王已經有一套房子，屬於二套房，銀行利率折扣上浮20%

4.9%×20%=5.88%

小明的房貸利率=5%×10%=5.5%

小王的房貸利率=5%×20%=6%

首先，貸款基準利率是以央行公佈調整為準，央行會根據經濟情況隨時調整基準利率的，調整後新辦理的貸款業務是以新的為準。

其次，各個商業銀行會以央行基準利率為準，根據地方和客戶條件選擇上浮或者下浮貸款利率，這個是商業銀行自主確定的，會有個基本上線，目前基本是10-20%。

最後，您以前辦理的貸款是享受當時辦理是的折扣、或者基準、或者上浮。商業銀行上浮貸款利率是不會影響到前期的貸款客戶，只針對新辦理貸款的客戶。你的貸款利率只是以央行公佈的基準利率變化而變化，時間是每年的一月一日執行新的貸款利率。

一：房貸利率上浮與你以前辦的貸款沒有關係、貸款利息不會增加，貸款時合同已經簽署、以後每年利率上浮標準是不變的，二：但是銀行每年的基準利率是會根據人民銀行上一年的調整而改變、每年的1月1日起會按最新的基準利率來執行新貸款利率，這時你的貸款利率就會發生變化、新基準利率上浮了你的貸款利息自然就增加，相反銀行新利率下降了你的貸款利息就相應減少！

一般情況下，央行上調五年期貸款基準利率，房貸利率會跟隨上調；而商業銀行自身調整上浮利率，不會影響已在還貸的利率。

特殊情況，比如很早以前的合同，可能存在固定利率的房貸，該利率在任何情況下都不會調整。

為了防範長期限造成的利率風險，現在的房貸一般採用浮動利率，跟隨央行基準利率調整而調整，但已在還貸的房貸不跟隨商業銀行上浮利率而上調。

假如央行五年貸款基準利率從4.9%上調到5%，那麼購房者的房貸利率=5%*（1+上浮比例）。假如現在的房貸利率為5.88%，即上浮20%（5.88%/4.9%-1），那麼基準利率調整為5%以後，房貸利率為5%*（1+20%）=6%。同理，房貸出現打折也一樣計算，只是比例為負罷了。

若是因央行上調貸款基準利率，那麼利率上浮，則還款利息會增長。而房貸的還款計算並不存在複利或先本後息，不管選擇的是等額本金還是等額本息還款，每個月歸還的利息都為剩餘本金*房貸利率/12。