一、首付的機會成本怎麼算？

房子的首付比例最低為30%。一百萬的房子，首付需要30萬。這30萬付了房子的首付，就被套牢了。房子賣出之前，這30萬是無法變現的。如果將這30萬存入銀行，買理財產生的收益就是買房子的機會成本。

就目前全國的房租情況以及房貸利率的走勢，如果首付30%，剩餘的全部貸款。房子的租金是很難覆蓋月供的。以鄭州的房價為例，均價大概在15000元左右。100萬能買70平左右的兩室。首付30萬，月供大概為4143元，70平的兩室在鄭州的月租金為2000左右。租金還貸款根本就不現實。以上面這套房子為例，想要租金覆蓋月供，首付比例至少要在65%以上。

以上三個漏洞是最常見的三個問題，除此以外還有房子的空租率問題，租金覆蓋月供已經很困難，再有幾個月租不出去，就更達不到理財的要求了。還有買了新房子需要裝修，房子租的時間久了需要裝修的成本。

如果房價能像2016年前後漲幅那麼快，買房子確實能賺到錢。可就目前的房子行情來看，很難做到理財的效果。

在房價上漲還沒那麼離譜的年代，租金水平與房價水平還處於相對合理的區間，以租還貸是一種不錯的理財方式。

只需付個首付，靠租金就能還房貸，租金還會逐年上漲，而月供基本不變，還完後房子是自己的，還能享受房產升值帶來的福利，顯然是很好的。

但是到了2019年，以租還貸已經行不通了，可以說這樣理財容易出現巨大損失。

之所以這樣講，自然是因為當下房價太高了，靠租金一般還不起房貸，甚至會有不小的差額。

假如在二線城市付個首付30萬元，貸款100萬元買套兩居，一年租金4萬元。即使按照很低的房貸基準利率4.90%，等額本息20年下來每月還貸都要6544元，一年下來要7.8萬元。這樣不但不夠用，每年還要再貼3.8萬元才行。

實際上，現在國內城市租售比普遍在2%以下，也就是市值100萬元的房子一年租金不過2萬元。

如果是在一線城市買一套500萬元的房子，一年租金不過是10萬元，但是首付150萬元，貸款350萬元的話，每月還款都要2.29萬元，一年下來要27.5萬元，顯然遠遠不夠。

住房是這樣，商鋪更可怕。要知道商鋪首付就要50%，最長只能貸10年，貸款利率往往高達7.20%，即使租售比達到5%，租金也是遠遠不夠還貸款的。

假如一套商鋪200萬元，首付100萬元，每月還款1.17萬元，即使能租出去10萬元，也會有4萬元的缺口。何況商鋪誰也不能保證一直有人租，一旦找不到合適的人租或者給不出更高的租金，那麼還款壓力是相當大的。

實際上，現在房產已經失去投資價值了，回報率甚至不如銀行存款，而風險在不斷加大。現在的房產已經嚴重產能過剩，而城市住房空置率普遍20%以上，商鋪經營者盈利狀況欠佳，未來租金水平還有下降空間。

房產稅三年內有望落地，屆時持有房產成本增加；高房價下有能力接手並且有意願接盤的人已經越來越少，房產流動性極差，一不小心就會爛在手裡，在這種情況下，以租還貸的理財方式基本不用考慮了。

我不知道劃不划算，至少我是用以租養貸的方式。

我的是公寓來的，50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租，咋都不包。物業費，寬頻費和水電費之類的費用全部是租客自己付。現在先不說我供20年的事。至少可以低了我的月租還有剩餘可以付我自己目前在外租的房子的房租，你們應該會好奇我怎麼不住自己的房子吧。其實能住自己的房子肯定是最好了，想幹嘛就幹嘛的……

不過我買房子時的首付是刷了信用卡的錢，我現在首先想到的事努力把信用卡的錢還了一半之後。就可以重新裝修那個房子，剛開始是精裝的，我只需買傢俱就可以出租了，這一點對於我來說是挺好的。

我個人不建議“以租還貸”。因為按照現在國內的租金回報率，根本不夠還貸。

我說一個我身邊朋友的例子。他當初也是打算以這種方式來進行理財。他買了一套公寓，100萬，付了5成首付。按揭50萬，分10年，每個月要還貸5278元。

然後拿去出租，每個月才2000塊，根本不夠還貸，還虧了利息。他一直在跟我說，還不如去做理財，一年還有4萬多塊可以賺。

後來他打算把公寓賣了，但是發現有價無市，根本沒漲價多少，而且稅費特別重。最終，虧了10多萬。

呵呵，顯然很不穩妥。

中國的房屋租售比一直都太低了，房租要遠低於月供，這哪是什麼理財方式啊，只不過是減輕房貸壓力的一種方式而已。

比如在北京地區，你的月供1.5萬元，房租可能只有5000元錢。

為什麼房租要遠低於房貸，大家還熱衷於買房？主要有以下原因：

1、過去房價漲幅太大

過去十多年，中國房價持續大漲，雖然從眼前來看，房租遠低於月供，但是隨著房價不斷上漲，房租也跟隨上漲，不管是用於出租，還是投資再賣掉，買房人都賺大發了。

不過這種現象可能要暫時告一段落了，中國房價已經告別大幅增長的階段，部分城市房價可能有下降的風險。

2、剛需族必須上車

中國人結婚一般都得要買房，即使當下不買，過幾年有條件了也會買，沒有誰是一輩子租房過日子的。所以，剛需族有錢了，即使房價很高，即使房貸高於房租，也會努力買房。

此外，還有很多家長是為了孩子上學買了學區房，對這些家長來說，也算是半剛需吧。

買房貸款，還是要量力而行，不要給自己太大壓力，也不要指望著未來房價大漲賣掉賺差價。

如果你房子的租金可以抵貸款，“以租還貸”是很靠譜的理財方式。

我本人有兩套房，一套在北京，2008年買的，130平，目前市值600萬左右，租金一個月9000，每月還貸4100，貸了30年，已經還了10年還有20年需要還。

一套在香河，環京房，離北京CBD，30公里路程。2014年買的，74平，全款42萬買的沒有貸款，目前市值110萬左右，如果出租的話租金在1000元左右。

我和我爸媽我們一家三口，原先住在北京房子裡，我是做電商的時間比較自由，爸媽也已退休。香河的房子花了10萬裝修好了一直沒住，也不想出租因為租金太少，一年才1萬多，租出去10年裝修費用才能回本。10年後如果不想租了基本就需要重新裝修了，這麼看就是白出租了，所以一直空著。

這兩年北京租金一直在漲，去年無意中我媽發現我們小區和我們家同戶型的可以租到9000，於是我們開了個家庭會議決定搬家到香河房子住，然後把北京房子租出去，這樣房租收入不僅可以還房貸，每月還能多出小5000月，基本夠我們家生活費用。

這種以租還貸的方式目前實施一年，生活壓力減輕了很多，幸福指數上升了。

以租還貸的方式是很多人過去在用的，但是未來是否有效取決於兩個前提：第一是房價上漲的速度很快，第二個是當地房屋的租金收益率。

中國的房屋租金收益率低是出了名的，這個也是被潘石屹用來說中國房價有泡沫最有利的證據，潘石屹每次說中國房價有泡沫的時候，舉的例子就是租金收益率太低了，完全覆蓋不了資金成本，相比一般的投資收益更是不如。

中國房屋的租金收益率是多少？

大概是1.5%-3%的區間，一線城市是在1.5%左右，二三線城市是在2.5%左右，這個大概就是中國房屋收益的大概水平。

如果你在一線城市有一套1000萬元的房子，出租出去每年能夠收到150000元的租金，也就大概是12500元的月租金，換句話說：你只要支付每個月12500元的租金就可以住1000萬的房子。但是1000萬的資金即便是最穩妥的投資理財方式每年也可以獲得30萬-50萬的收益，所以這1000萬的資金如果不買房，而是用來投資的話，不僅可以居住價值1000萬的房子，還可以有剩餘的15萬到35萬的現金收益。

目前房貸利率大概是5.4%左右，如果租金收益率達不到5.4%，那麼基本就是虧本的買賣！既然是這樣，為什麼有那麼多的人願意去買房而不是租房？下面我們就來講第二個原因。

雖然中國房屋租金收益率很低，但是房價漲幅快啊，這個漲幅就彌補了租金收益率低的缺陷。

假如10年前的2019年深圳的房屋均價是1.5萬元/平米，而到了現在是5.5萬元/平米，是當年的3.7倍，如果當時100萬的房子，那麼現在價值370萬，當年的租金只有1.5萬，也就是每個月1250元就可以租到這個房子，但是到了今天需要5.55萬元的年租金才能租到，也就是每個月要4625元才能租到這個房子。對於房屋的所有者現在的房子可以獲得每個月4625元的租金收益了。租金已經比當時漲了2.7倍了，在深圳這樣的地方，10年來房價漲幅超過2.7倍的比比皆是，不少房子上漲幅度都超過4倍了，這樣一來房子月租金就更是達到6250元，支付月供是綽綽有餘了。

對於二三線城市的房子漲幅沒有這麼大，但是本身的租金收益率也達到了2.5%的水平，所以即便是房價翻一倍，租金收益率也達到了5%的水平，基本上就覆蓋了月供，所以這是過去買房後以租養貸可以維持的方式。

總結：如果是在一線城市，租金收益率只有1.5%，而當前的房貸利率是5.5%左右，如果你完全出租，你有4%的差距空間，這個空間需要房價上漲來彌補，也就是房價每年要上漲4%，你才能保持不虧。如果房價上漲幅度超過4%，那麼你就賺了。

如果是在二線城市，租金收益率是2.5%，如果房貸利率是5.5%，那麼有3%的差距，需要房子上漲的幅度超過3%，你才是賺錢的。

其他城市可以依次類推。

感謝邀請，這個我還真有發言權，以租還貸這種方式我也在做，另外關於這種方式與理財方式比較用資料計算過，先說結論，如果房價每年保持3-5%的穩步增長，買房穩妥。

先講講我的以租還貸的模式，2013年購買，總房款53萬，首付38萬，貸款15萬，利率5.39%，貸15年，已還4萬，月供1300，年租金20000，基本上每月還完貸款還能剩一些。目前房子能賣70萬以上，按當前時間來算，那到底是理財合適還是買房子合適那，我們通過

理財：38萬，6年，保守利率4.5%，複利總額為494858.85

購房：70萬-11萬+（20000-1300×12）×6=616400

這樣看上去好像是買房子合適，核心的原因是房價上漲，房租與房款的比例。

那麼買房子一定比理財賺錢嗎？非也，2018年時手上又有一些錢，打算再買一套小房，後來通過計算打消了念頭，具體原因看資料吧：

先列前提條件，以10年為期限：

房產：

總房款80萬

首付：32萬

貸款：48萬

貸款利率：4.9%

期限：20

總金額：80萬

利率：4.5%

1 全款買房

10年後

房產收益=80×上漲率+23.77

理財收益=80+44.24

當房價上漲超過25%時，買房有優勢。

2 貸款買房

貸款付出：

已還款:376959.6(月供×12×10)

剩餘本金:295611.87

房產收益=80×上漲率+23.47-37.7-29.56

理財收益=32+17.70+16.69，

16.69是假設將之前房貸月供與租金收益之差作為每月定存的金額，120個月，4.5%利率

當房價上漲超過37.7%時，買房有優勢。