像碧桂園萬科等房企，其實都沒有到生死存亡的時刻，碧桂園還有太多專案，又還有很多很多地待開發，這都是可觀的財富，但是這就會代表著碧桂園要開始現金流了，一次性購房會給各種折扣，貸款購買跟一次性購買單價相差1000到2000都有有人說，現在碧桂園出問題了現在還誰買呀，其實吧，交付問題基本所有的開發商多多少少都會有，最近碧桂園是負面纏身了，背後推手肯定有，碧桂園基本是被實錘了，但不可否認我在南方這邊，碧桂園都是一流的房企標杆，小區綠化做的非常好，還有就是一個大地產的好處，能拿到學區資源的教育指標，我們這邊的政策是就近分配原則，但萬科和碧桂園就不一樣，可以每年安排小區一百名適齡兒童到附近的公辦小學。綜合以上碧桂園萬科等房企真的不擔心。

最為老實的最底層的百姓把血汗紙錢存銀行，一波有背景的精明人勾結銀行利用鋼需，空手把錢搬進自家口袋裡。公司也只是個搬錢的一工具，這個工具壞了，自家口袋肥了，怕什麼？

如果你有九千億的負債，你慌不慌？如果是我，我肯定不慌。

為什麼呢？因為貸款給我的銀行肯定比我慌得多，不會眼睜睜的看著我死的。

為什麼銀行一定要救我呢？我只要還活著，銀行這個錢就還沒有徹底變成死賬壞賬，可是我死了，這個錢就真的成死賬壞賬了。

銀行都是國有的，出現大筆死賬壞賬，是有人要掉烏紗帽的，甚至有可能要被請喝茶。所以，他們必須保住我不死，他們才能不死。

不僅如此，他們還得繼續給我貸款，保證我能不出現危機，能夠正常運轉，否則他們會比我死的還快。

這就是所謂的大到不能倒。這是市場經濟的法則，除非銀行已經對我達成統一意見，決定讓我死，否則他們都比我著急。

那麼對這種情況下的企業來說，只要把公關工作做好，手裡始終能夠保持必要的充足的現金流，能維持日常運轉，就可以了，剩下的問題自然有銀行會替我想辦法。

碧桂園目前就是這個狀態，所以碧桂園現在發愁的不是債務負擔，而是怎麼樣透過更多的專案收購來捲入更多的利益相關人和機構。

這也就是所謂高週轉的根本性原因。而在這種情況下出現工程事故，就不難理解了，因為時間緊，任務重，必須加班加點，才能讓這臺破車成為一個行走的核武器。

我肯定是不慌的，首先我能夠貸到9000億證明銀行對我的信用評級是夠高的，也證明銀行在一定程度上是認為我有能力償還債務的。那麼只要我的資金週轉不出問題，那麼我就不會違約啊，如果出現問題，可能銀行會對我重新進行評估，如果認為我在一定幫助下可以資金回正那還會繼續給予我資金幫助。如果評定不過才會逼著我還債，那時候慌得反而是銀行，我要做的就是把自己的企業做好，至於債務嘛，我才不會慌呢。

我一直在跟碧桂園集團打交道，至於說碧桂園有9000億負債為什麼一點不慌，這個問題我來解釋一下吧！

碧桂園集團目前整體有近2500個專案，開發面積驚人的兩億多平米。平均每平米一萬的話，兩億平米是20000億的資產，兩萬億的資產負債9000億，負債率45%，很高嗎？

碧桂園集團今年上半年實現銷售4500億，下半年我們按3500億來預算，可以嗎？實際每年下半年比上半年銷售多。我們就按8000億來算，8000億的銷售貸款9000億有問題嗎？

都知道碧桂園高週轉率是他們的運營法寶，2500個專案出事故不到10個，事故率千分之四。回到主題上，8000億銷售收入，接近32%的毛利，平均按25%的毛利計算，也有2000億毛利潤。碧桂園集團的融資成本平均12%以內，9000億需要支付1080億利息，還有920億利潤。你們認為正常嗎？況且這麼大的企業直接要養活多少個家庭？間接要影響多少個家庭？要養活多少個行業？要養活多少個企業？要影響多少家銀行？

直接給銀行把貸款還了，銀行是不要的，銀行是要吃飯的。

如果你是上班族，你不能發表這個言論。這不是工薪族能考慮的問題。你要知道這是宇宙第一房企。所以你就得用與宇宙平行的觀點看待這個問題。

惡意炒作的人是有目的的，你們要成為他們的工具嗎？

針對碧桂園集團的事情，我持中立態度，不言褒貶。

在國內，尤其是過去二十年時間內，基本上處於貨幣持續大擴張的時代，而在此期間，企業要想做大做強，就需要透過提升負債、擴大規模來達到做大的目的。更有甚者，透過一輪大擴張，把自己企業做到上市，那就可以延續自己的現金流、延續自己資金週轉，也是一種非常有效的融資渠道，這也是不少企業積極推動上市的重要原因。大而不倒，這是國內大企業的獨特優勢，而與充分市場化相比，國內市場環境往往力保大型企業的存活，甚至形成一種剛性兌付的效應，而一家大企業，即使發生資金困境，但因牽涉大量利益，最終還是會獲得救助，而碧桂園也是那種大而不倒企業的真實寫照，而碧桂園的發展命運，取決於政策的態度，銀行態度等，但一旦龐大資金鍊斷裂，造成的影響不僅僅是企業陷入危機，而且還會牽涉到大量的問題，這恐怕也是很難收拾的局面。

負債一萬，我有點慌，負債一百萬，我慌得一匹，負債9000億，我一點都不慌，甚至還有點想喝茶。

能負債9000億的人過團體，那麼必定是有一定能力的，他能從銀行借到更多的錢，王健林就是個例子。

據傳一個笑話，王思聰問王健林，我們家有多少錢，王說：你一輩子也花不完。那我們欠了多少？王說：你三輩子也還不完。這是個調侃，相信懂的人都懂。

你欠了銀行這麼多錢，銀行是不會輕易讓你倒下的，因為你倒下了，這就成了一比死賬，這麼大的損失，銀行是要有人問責的，所以他們儘可能的不讓你倒下，只要你保證手機有夠週轉的流動資金就不會垮。

各位大佬，不知道我說的對不對？

重慶渝東南稅收窪地優惠政策

1、對註冊企業的增值稅以地方留存的30%~50%扶持；

2、企業所得稅以地方留存的30%給予扶持；

3、個人獨資企業（營改增）小規模的可以申請核定徵收，核定徵收之後享受個稅稅率0.5%~3.1%；

4、可疊加享受。企業如果本身享受國家優惠政策扶持的，可疊加享受渝東南稅收窪地的扶持政策。

5、總部經濟招商模式。即不受地域的限制，外省市的也能享受重慶渝東南稅收窪地的財政扶持政策。

下面我們來舉例說明：

比如北京某建築設計公司今年營業額為2000萬，費用1000萬，利潤1000萬，則需要交企業所得稅為（2000-1000）萬*25%=250萬

股東分紅個稅（1000-250）萬*20%=150萬，則需要交所得稅共計400萬

現在重慶渝東南稅收窪地設立一家新公司，業務轉移，享受增值稅和企業所得稅地方留存的30%-50%的財政獎勵，所以獎勵後應繳納企業所得稅250萬-（250萬*40%*50%）=200萬

現在在重慶渝東南稅收窪地設立一家個人獨資企業，則需要交個人所得稅為：500萬/1.03*10%（核定行業利潤率）*35%（五級累進表）-14750（速算扣除數）=15.5萬；

增值稅：500萬/1.03*3%=14.5萬；獎勵14.5萬*50%（地方留存）*30%（獎勵區間）=2.2萬；

附加稅：500萬/1.03*3%+（7%+3%+2%）=1.7萬；

1000萬個人所得稅總計節約：150-38.8=111.2萬

個人獨資企業沒有分紅稅，所以，所得稅最終為200萬，相較於公司制，個人獨資節稅111.2萬。

獎勵扶持每月兌現，納稅大戶採用一戶一議的方式，扶持獎勵更多!

碧桂園不是欠債9000億元，而是9331億元，算起來是總資產的近90%。

但是要注意的是，這9331億元負債是2017年末財務資產負債表的總負債餘額，根據碧桂園財務總監伍碧君的說法，在2017年底可動用的現金餘額為1484億元，短期有息負債683億元，這還沒有動用銀行的授信額度2485億元。也就是說，9331億元是報表科目，不是有息負債，碧桂園有息負債是2148億元。

儘管如此，我們發現，2017年的總負債總額同比上年5000多億元幾乎增長一倍，高負債背後其實是碧桂園激進的全國擴張模式，揹著高負債來擴張並不是什麼好事。

做到行業規模第一的碧桂園不得不進行瘋狂擴張，去年，它拿地7079萬平方米，僅土地款就有2645億元，快速擴張中的碧桂園必須以高週轉來保障現金流，所謂的“456”模式，幾乎達到行業所能達到的極限，如果不是此前連續幾起事故，或許碧桂園不會遭受這麼大的輿論危機，這些事故後，碧桂園的高週轉政策依然在持續，畢竟企業要給予投資者和股東獲得更好的收益。

不慌不慌，房地產企業高槓杆是常規操作，並不是什麼值得詫異的事情，所以他們是一點也不慌。

你看萬科負債跨越萬億，比紐西蘭這些國家的gdp更高，都沒什麼要緊，碧桂園有9000億負債也實在算不上什麼。

房地產企業走的就是高槓杆，拿地就可以賣樓花，回籠一部分資金，然後繼續拿地繼續開發，等到賣的時候就可以賺取高額利潤，如此迴圈往復，所以對於一個房企來說，借很多錢搞開發是正常的事情，房地產企業的負債高，槓桿高一點兒也不意外。

不過隨著利潤逐漸攤薄，這一迴圈也變得越來越畸形，越來越快，越來越不可控。這個時候的槓桿可能就會要命了。比如說碧桂園最近的週轉率高的可怕，速度非常快，開發設計速度快到了，質量有可能被忽視的程度，於是最近碧桂園經常出事故，這就是現在碧桂園的一大問題，如果不是高槓杆兒，也不會追求高週轉，最後搞得如此極端，出了安全隱患。所以碧桂園不應該警惕槓桿，而應該警惕其質量。