理論上，如果房屋出現可能造成業主安全或財產損失的嚴重質量問題，業主經建築質量鑑定中心鑑定確認屬於開發商建築質量問題，業主才可以主張退房賠償。現實中，你懂的，我這樣的老韭菜也很難維權成功，因為萬能的開發商在銀河系無所不能。

買新房的朋友要特別注意一下在驗房的時候的一些細節問題，如果在發現問題的時候選擇退房，需要儘可能保留證據，用專業的驗房工具以防開發商為自己開脫，維護不了自己的權益，那麼買的新房質量有問題可以退房嗎，新房退房如何辦理呢？

買的新房如果跟簽訂的合同有所違背的時候是可以要求退房的，特別是質量上的一些問題，出現以下質量問題的，可直接退房，並要求開發商解除合同並賠償：

1、房屋主體部分的質量，經過檢驗認定不合格的；

2、由於房屋質量問題嚴重影響購房者正常使用的。

3、通常情況下，房屋主體質量問題，開發商會提供《竣工備案表》，如果收房時開發商並沒有提供，購房者需要警惕了。

新房退房該如何辦理呢

1、申請

購房者可透過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出申請。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等；如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償。

2、辦手續

購房者提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者檔案尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

3、退款

開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付總房款千分之一的違約金。

4、例外情況

另外如果是已經入住之後才發現的房屋問題，房產證辦理完畢之後，房屋的權已經完成了轉移，除非合同裡有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房並承擔相應的損失。

新房退房的時候也要分很多種情況，不同的情況下，辦理的流程也是不一樣的，業主好是在房產證辦完之前辦理退房手續，如果拿到房產證後裝修房屋時或在其他情況下發生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑑定過程，整個流程複雜又漫長。

對大多數人來說，購房是人生中的大事，很多成為“房奴”的購房者，不僅僅每個月要揹負著還房貸的壓力，而且還面臨過房屋質量問題的困擾。有很多業主問：我在驗房的時候，發現了房子出現了滲水，開裂，跟樣本房不符等多種問題，我能拒絕收房嗎？我想退房，勝算大嗎？開發商應該怎麼賠償我呢？

我先給大家分享一個最近的諮詢情況，上海的張先生買了臨港區某開發商的房子。他在交房之前去看了一下，發現天花板和地板都有不同程度的裂縫，當時就跟賣房的銷售和物業打電話溝通了，開發商表示會在交房之前，維修好。但是張先生已經對此很擔心了，所以跟我們做了預防性諮詢。

像張先生這種情況比較常見，一般而言，天花板和地板的裂縫有兩種情況，一種是不均勻沉降引起的裂縫，一種是澆築樓板施工不規範引起的裂縫（裂紋）。前者的發生一般不僅僅在某一層出現裂縫，而是往往會有牆、地等裂縫大規模出現。如果僅僅是你家樓板出現的裂縫，這個板如果不是結構部分，就屬於後者，不屬於嚴重的質量問題，而是質量瑕疵。在收房的時候要求開發商復工，對裂縫進行修復，一般是採用注漿的方式，沒有安全問題。非主體結構裂縫的賠償一般都不高，如果沒有漏水等影響居住的問題，一般不值得打官司解決。賠償的話可以主張賠償修復期間的房租。

所以，新房一旦出現了質量問題，還是要具體問題具體分析，根據質量問題的嚴重程度，才能夠判定到底是賠償划算還是退房划算。

根據現行法律法規的規定，還有實踐中的情況，我們總結了三種情況，分別有對應的解決方案。

（一）驗收不合格，當然可以要求退房！

購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。

（二）小瑕疵，要求免費維修，並承擔賠償！

購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收後確信沒有質量問題再辦理入住手續。（一定要驗收！重要的話說三遍！）如果發現房屋有質量問題，應立即找開發商，要求對有質量問題的地方予以書面確認並加蓋公章，在對方解決好該問題後再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，並索要書面憑證。

房屋交付使用後在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。

（三）不能居住，先修復，修不好，當然可以要求退房！

這種情況就是實踐中最有爭議的地方，什麼才是“嚴重影響正常居住使用”的情況呢？司法實踐中要透過實地勘察或鑑定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠透過修復解決，如果透過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，並可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復後是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復後仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，並要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。

最後，我們貼一則法院的判決書，案號是（2013）南市民一終字第158號，我節選一部分內容，供大家參考。

本院認為：本案中，方躍、韋貞以1201號房存在無法居住使用的嚴重質量問題而不符合交房條件為由，主張桂嘉匯公司應承擔逾期交房的違約責任，桂嘉匯公司則以方躍、韋貞拒絕接收1201號房無事實根據和法律依據為由予以抗辯，故1201號房存在的質量問題是否導致該房屋不符合交房條件，系判定當事人主張能否成立的關鍵所在。

1.關於1201號房交房條件的確定。依據中國《建築法》等相關法律的強制性規定，商品房交付使用的法定最低質量標準是包括工程設計、施工、建設、監理單位四方的工程質量竣工驗收和消防專項驗收均為合格，不符合該最低標準的房屋不得交付使用。合同約定的交房條件高於上述最低標準的，以合同約定為準；合同約定的交房條件低於上述最低標準的，該合同約定無效，應當滿足最低交房標準。出賣人取得《工程竣工驗收備案表》的，應當視為已經滿足法定的交房條件。同時，根據雙方簽訂的《南寧市商品房買賣合同》，該合同第九條約定的是1201號房的基本交付條件，即“出賣人應當在2011年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第2種條件，並符合本合同約定的商品房交付買受人使用：¨¨¨。2、工程竣工備案完成。”。該合同第三條、第十四條、第十六條、附件一、附件三則約定了1201號房的其他交付條件。第三條系商品房的基本情況，約定了其位置、層數、房號、結構、層高、陽臺、面積等基本內容，進一步界定了商品房作為買賣標的的各項特徵。第十四條、附件三是對商品房的裝飾、裝置標準的約定，包括對外牆、內牆、頂棚、地面、門窗、廚房、衛生間、陽臺、水電設施、電視、管道燃氣、寬頻、電話、安防等裝飾、裝置的約定。第十六條是對與商品房正常使用直接相關的基礎設施、公共配套建築的約定。附件一是房屋平面圖，約定了商品房的戶型及平面佈置狀況。因此，合同約定的交房條件未低於商品房交付使用的法定最低質量標準，1201號房的交房條件以合同約定為準。

2.關於1201號房存在的質量問題是否構成交房條件不滿足的認定。

商品房質量問題分為房屋主體質量不合格或嚴重影響正常居住的商品房質量問題，以及一般質量問題，也即房屋質量瑕疵。一般質量問題，出賣人應當在保修期內承擔修復責任，買受人並不享有合同解除權，因為交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質量瑕疵，一般不會導致買受人不能實現合同目的，買受人不能由此拒絕接收房屋，但開發商對於交付質量瑕疵的房屋，應承擔修復責任，並賠償因此給買受人造成的損失。

就房屋主體質量而言，只有在建築工程驗收合格後方可交付使用，未經驗收或不合格的，不得交付使用。至於嚴重影響正常居住的商品房質量問題，首先應當對“正常居住使用”概念進行合理界定，但該概念不是一個可操作性較強的技術概念，更多地存在於人們的生活觀念中，應當結合商品房是否對買受人的生命和財產安全及身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等因素，根據生活常識和經驗予以綜合判斷，必要時透過委託質量鑑定的方式予以確定。其次，從可否修復的角度考察，可以修復的，不能認為是商品房質量問題嚴重影響正常居住；經反覆修理不能修復的，可以認為該瑕疵對商品房的正常使用功能產生了嚴重影響。因此，從以上分析可以看出，如果是經驗收合格的房屋，除非達到“嚴重影響居住”的條件，否則買受人一般是不能拒收房屋的。

本案中，桂嘉匯公司已取得大嘉匯·東城7#、8#樓的《工程竣工驗收備案證明書》，房屋驗收日期為2010年12月3日，則1201號房系經驗收合格的房屋。1201號房質量問題在雙方第一次辦理房屋交接手續時依方躍、韋貞的檢驗結果為：“客廳3處大面積空鼓、主臥3處大面積空鼓，次臥2處空鼓；主臥一處裂縫、4處空鼓、次臥梁底空、模板外露、1處空鼓；廚房牆面1處不垂直、入戶門牆面1處不垂直、主臥牆面2處垂直度超標、次臥牆面1處垂直度超標；客廳推拉門無防碰器、次臥窗無防碰器；客廳推拉門窗立邊與框立邊不平行，入戶門區域性密封條脫膠；主臥牆面1處滲水。”，依桂嘉匯公司的檢驗結果為：“地面空鼓、裂縫，牆面有空鼓、有裂縫、垂直度超標滲水、模板外露，入戶門區域性密封條脫膠、客廳推拉門無防碰器、框立邊不平行，次臥無防碰器。”。而後，經整改，1201號房質量問題依方躍、韋貞的檢驗結果為：“主臥外牆滲水、有標識，地面大面積空鼓、有標識（主臥、次臥、客廳），入戶門、次臥、垂直度超標、主臥兩處垂直度超標，客廳推拉門窗立邊與框立邊不平行，廚房牆面1處不垂直，入門區域性密封條脫膠。”。由此對照建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第五條第3項的規定可知，1201號房存在的質量問題，顯然屬於可修復的質量瑕疵，並不產生嚴重影響正常居住的後果，且該質量問題亦未被質量鑑定機構確認為嚴重影響正常居住的商品房質量問題，故1201號房存在的質量問題並不構成交房條件不滿足。

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