物業的好壞在一定程度上決定了小區的品質，隨著人們對美好生活的追求，房子已經不單純是用來解決安居的問題，購房者會更加在意居住氛圍和居住體驗。因此，小區環境和物業服務也受到越來越多的關注，一個有著良好口碑物業的小區，顯然更受歡迎，房屋的保值增值性也越好。

那麼如何從外觀判斷一個小區物業的好壞呢？筆者認為主要看以下幾個方面：

一看物業服務人員的精神風貌。好的物業其工作人員應著裝整潔，佩戴標準，形象崗位的服務行為規範，禮貌熱情，遇見業主主動問候；

二看保安崗亭的工作態度。好的物業小區門崗認真負責，對進出人員和車輛管理嚴格，即認真負責，又太度端正，熱心服務業主；

三看小區內車輛停放秩序，管理好的小區無亂停亂放現象，遇有臨停車輛佔用車位的，保安會積極處理；

四看小區綠化、保潔，好物業管理的小區，綠化整潔，修剪及時，垃圾日清，樓道每天至少清掃拖地一次；

五看小區監控、路燈、門燈、單元門、電梯的維護情況，好物業管理的小區設施完好，沒有設施損壞不及時維修的情況；

六看客服態度及響應程度，好的物業客服禮貌熱情，對於業主的反饋響應迅速，對於業主的投訴會積極處理，並會將結果主動告知業主；

七看物業與業主的互動活動，好物業與業主矛盾少，互動活動多，關係一般比較融洽；

八看服務意識，最簡單的是看門崗是否為有業主提供的便民車，好的物業都會有這方面的考慮。

總之，物業的好壞已成為購房時需要考慮的重要因素之一，畢竟買了一套房子，一般都要住上幾十年，物業的好壞很大程度上決定了入住後的生活品質。遇到一個好的物業，會令業主生活的很舒心，而一個糟糕的物業，會令業主很鬧心。所以，買房一定要選好物業。

“買房子是一陣子，物業服務卻是一輩子”

物業的好壞可以從這幾方面瞭解。

1、看基層人員工作狀態

可以從進售樓部時候第一刻開始，比如：指揮停車秩序員；進售樓部的迎接員；水吧檯的人員；可以從他們的穿著，站姿等。這種基層人員的服務判斷員工的真實素質、從對待訪客的方式判斷小區的安保措施是否到位等，從而多方面判斷物業服務的細緻程度等。

2、看衛生情況

看售樓路公共區域是否清潔，路面是否有垃圾。

3、看維修工作

一般來說，物業的保修電話應該24小時有人接聽；可以像已經交房的本開發商社群業主諮詢。

4、看小區/售樓部周邊內綠化率和環境

綠化率直接決定生活的舒適程度，綠化率越高，說明環境越好。還需要檢視物業有沒有及時的對植被進行修理，能否保持一個優美的環境。

5、看小區安全防衛級別

觀察小區保安巡邏是否頻率。還有小區圍牆是否安裝防盜監控設施，低樓層是否加強安全保衛措施也是需要了解。

6、看基礎設施

多留意一下電梯和樓道的情況，看看電梯裡是否清潔、是否有急救電話等。注意樓道的樓梯口是否有垃圾堆積，樓道里的燈是否能正常使用等。

我覺得購房一定要看物業管理水平，通常一個樓盤房價相對較高，那麼它的物業管理也是好的。

2015年3月，我在海南買了一套房子，雖然是現房但還沒完全裝修好就沒進戶，也感覺不出來物業好壞，直到住了兩三年以後，房子也賣完了，物業就暴露出來本來的面目。

園林工人辭退了大半，原來每天都清掃的樓道和走廊一星期才打掃一次，泳池的水很久都不換，就連小區的6個門，平時就開2個，疫情期間只開一個，也不噴消毒水，最重要的是阻撓業主成立業委會。

我在2017年，在海南買了另一個小區的房子，在這個城市屬於最貴也是最好的小區，物業管理很是盡職盡責，樓道每天打掃衛生，澆花，除草，就連院子裡的竹子長得太高，一個電話打到物業，都會迅速安排人來修剪。

家裡燈壞了也會迅速來人修理，不用件兒不要錢，拎個東西，可疑人保安都會上前詢問，疫情期間，車輪消毒，必須測體溫，給人以安全感。

所以，好的物業管理讓業主舒心又安心，不好的物業啥也不管還相互推諉扯皮，一定要選擇好的房子，好的物業。

現在的物業，大致可以看作是古時候大富人家的管家，當然，區別也甚大，因為現在是一對多服務，以前是一對一服務。

由此，我們可以得到一個初步的辨別思路，那就是現在的小區物業，能做到古時候管家做到的幾成功夫？

一般來講，能做到以前管家的三成水平就算合格，做到四成可算良好，五成以上就是優秀。那麼具體如何進行判定呢？

現在的購房者買房子，可以分為購買新房和購買二手房兩種情況，對這兩類房子的物業判別，有不同的具體因素。

一、購買新房時，如何判別物業好壞？

新房的特點是，物業尚未進駐，無法很直觀地看到物業公司的具體服務水平，大多都可能只是聽到一個名字。

那麼，針對這種情況，如何去分辨呢？可以從“望聞問切”四個方面去辨別：

1、望：觀察公司的一切形象類事物

a、首先透過宣傳手冊、現場廣告牌展示等物料，看這家物業公司所被展現出來的LOGO、指示牌、資質證書、物業服務規範等形象性的東西。

一般正規的物業公司，對這套VI（視覺識別系統）都做得非常規範、完整，這是為了品牌發展的需要。

b、其次是看物業用房、現場安保人員。物業用房的位置及大小也比較重要，能看出物業公司的經驗和服務水平。

售樓處現場的安保，很多專案都會最終併入物業公司，因此，現場安保的人員素質、待人接物，都能很好地展現未來物業公司的精神面貌。

透過“望”，可以初步瞭解這家物業公司的“外殼”，這也是很重要的一環，因為有很多新小區，開發商在售房時，甚至連物業公司都還沒定下來呢。

2、聞：多聽多查這家公司的口碑

b、向住在這家物業公司服務的小區裡的朋友打聽，是最直接的，聽聽他的各種“控訴”或“褒揚”，再結合自己的實際，就非常清楚了。

d、如果這樣都找不到這家公司，那就要當心了，因為這肯定是家新成立的公司，也許還正在註冊，買這樣的房子，等於在賭未來了，物業，事關一輩子生活的大事啊。

3、問：現場問置業顧問及保安

a、對於物業公司的情況，現場置業顧問應該是非常清楚的，如果是知名物業，他會很愉快地向你滔滔不絕的介紹，你問什麼，基本都有滿意答案。

如果是家新公司，他也會準備各種說辭，比如聘請某某知名公司託管，或者重金打造，或者規模及人員配比等。

其中雖然有很多是虛誇的成分，但總是會有一些可信的資訊和承諾的。

b、很少有人會去問保安，其實這是個誤區，一個稱職的保安，其身上承載的資訊量非常大，不僅展現精神面貌、談吐舉止、制服著裝，更重要的是，你可以問他一些安保類、或者之前的經驗、或管理規範等方面的問題，優秀的、經過培訓的安保，都能回答得出一二三來。

透過以上的問，基本能加深這家公司的印象，正如古時選管家，問問他身邊的親人、朋友、助手，就能夠知道他的秉性脾氣能力，物以類聚嘛。

4、切：實地探訪正在服務的小區

雖然每個小區情況不同，具體服務的人員也不同，但是，一家規範的物業公司，有很多服務標準是一樣的，更遑論那些要打品牌的物業公司。

因為不同的物業型別，不同的小區檔次、不同的物業收費等因素，服務標準肯定不一樣，因此，到現場去看，只能做個參考。

一般主要是看小區的整潔程度、小區綠化修理程度、入門安保服務水平、物業管理人員管理水平、宣傳欄、指示牌、樓宇清潔程度、保潔人員作業水平、車庫管理、管理處現場規範程度等方面，這些基本能瞭解大概，而有些深層次的問題，卻很難了解到，這需要實際入住後才能體會到。

現場詢問小區業主，也是重頭戲，一般入住比較久的業主，對物業管理有深刻體會，從中可以聽到不少或好或差的評價，是非常有實用性的參考。

這就好比是，到這個管家以前主人家裡去看，是否一切井井有條，在向包括其他的管事、丫鬟、小廝那裡打聽，可以瞭解得很直觀。

總而言之，透過“望聞問切”四種技法，基本可以探查出，在新房購買時難以瞭解到的，而又即將服務自己很長時間的物業公司的底細，這與二手房相比，有很大不同。

二、購買二手房時，如何判別物業的好壞？

購買二手房與新房不同，物業公司已經在服務了，很多好與壞的方面，都可以很直觀的看到、聽到和感受到。

具體物業的優劣，可從以下幾方面判別：

1、小區入口安保管理能力

a、是否在著裝、儀表、接物待人等方面，有出色表現，而不是一看就是雜牌軍；

b、是否嚴格實行出入登記；

c、車輛進出指揮是否專業、規範，對業主服務是否親切，有求必應？

d、安保崗亭處各項事物擺放是否整齊，監控系統顯示屏是否有損壞等。

2、小區各幢樓宇外立面是否整潔如新？

一般盡職的物業公司，會把小區當成自己的家，正如古時的管家一樣，基本上每1-2年都會對建築外立面進行清洗。如果沒有清洗，至少說明物業比較懶，當然，也會有其他原因，這裡不多做探討。

3、物業能否在第一時間應急響應

這是最考驗一家物業公司服務能力的地方，好的物業，能在業主需要服務或投訴時，第一時間派人解決，直到業主滿意為止，有些甚至會安排回訪等。

我朋友居住的小區，物業專門制定一套響應制度，設定各項服務響應時間，比如水電服務，10分鐘內必須到現場，投訴電話，5分鐘內必須趕過去解決等等。

4、小區整潔程度，及保潔人員面貌

優秀的物業，正如一個優秀的管家，在進門的一霎那，就可以感受到其管理能力，小區內公共空間，所有物品都能呆在該呆的地方，道路、護欄、櫥窗、單元們、指示牌等都非常乾淨整潔。

保潔人員是具體執行者，服裝是否統一干淨，作業是否專業熟練，都能提現物業公司對物業管理的要求。

5、小區道路管理是否井然有序

道路管理主要是指車輛的進出管理，以及停放管理，進出是否有嚴格的路線，每條路線是否有醒目的指示牌，都是衡量物管的水平和執行能力。

地面車輛的停放，有沒有亂停亂放的現象，是否整齊劃一，而對於人車分流的小區，地下停車場的管理是否規範，有沒有出現鳩佔鵲巢的現象發生，發生後有沒有及時解決？

這些對入住業主來說，都是考察重點。

6、小區綠化、路燈、背景音樂維護情況

看一下小區綠化是否經常維護，這個很容易就能分辨出來，還有路燈、背景音樂等。維護得好，說明物業對小區的軟環境很重視，而且是屬於細緻型的物業。

7、向老業主詢問物管水平

最後可以找幾個老業主問問居住感受，他們應該是最有發言權的，很容易從各類言語中聽出這裡物業的各種優缺點。

還能從老業主那裡知曉，物業對鄰里矛盾的處理能力，對小區業主的團結能力，日常是否經常性的幫助業主做瑣碎的事，有沒有從多方面和業主進行互動、搞各種活動等。

以上這七點，大致涵蓋了物業管理的方方面面，但是，任何一家物業都不會是十全十美，而每個業主看重的地方也不一樣。

因此，在判別物業優劣時，主要選擇自己最關注的幾點進行考察，以上七項中，有5項可以達到優秀的話，該物業可以評為“好的物業”，若僅三項以下，那隻能算是不合格的物業，購房時需要考慮考慮了。

那麼，購房時，小區物業是否可以成為購房標準呢？很顯然，答案是肯定的！

小區物業，作為滲透每個人日常方方面面的服務機構，是人們生活幸福感的指標，也是小區業主之間互動交流的紐帶。

華人對鄰里之間的關係是最看重的，好的物業，可以提升整個小區的團結和凝聚力，減少鄰里糾紛，經常搞鄰里活動，甚至互幫互助，真正形成一個和諧的社群。

【小區物業是否真的會成為購房標準？以下幾個方面就能說明問題：】

1、人們停留在家的時間越來越長，對物業的要求會越來越高，物業價值越來越大

不說別的，在今年開初的疫情期間，物業幾乎已經是所有人的大管家了，各項服務工作都衝在第一線，不僅辛苦，還很危險。

而人們因為疫情，不敢出門，居家辦公、居家上學成為主流，即便疫情已基本結束，但是，未來隨著網路的進一步發達，居家上班會漸漸增多，直至形成主流。

在這樣的情勢下，購買房子，以後真的會把物業放在一個很重要的位置，為了更舒適的生活，更安全的居家，更方便的交流，好的物業會成為優質樓盤的標配。

未來，小區物業會進一步升級，服務的內容也會不斷的擴充套件，相信會有更多更專業的人會投入到這個行業裡去。

2、頭部房企開始轉型，物業是首選

綠城的物業是做得最早，也是最出色，早年很多買綠城房子的業主，除了綠城房子品質好以外，最看重的還是綠城自己組建的物業，發展至今，綠城物業已經拓展到了方方面面，滲透到了很多行業及單位，物業在集團的比重也是逐年增高。

兩年前，萬科鬱亮正式接過權力棒後，做出改革的第一件事，就是轉型，為萬科未來作謀劃，他深知一手房的開發總是有盡頭的，轉型的第一個方向就是做物業管理，未來物管的比重會佔到萬科的30%以上，可見，物業對未來房產購買會是多麼重要。

不僅僅是綠城和萬科，如今TOP30的頭部房企，至少一半以上都或早或晚開始加大物業方面的投入和建設。

也許，在未來的某個時候，你聽到的萬科、碧桂園、綠城等名字的時候，腦子裡想起來的，是一家專業的物業服務公司呢！

3、物聯網的深化發展，社群是主單元

萬物互聯的時代已經來到，目前電商是整個物聯的發動器，已經帶動了一波又一波的團購，而社群是團購的最佳、最小單元，如今幾乎全國都在不斷孵化社群。

而物業是社群服務最基礎、也是最重要的機構，有物業自己組建的社群，有業主組建但需要物業支援和服務的社群，一切都離不開物業這個大管家。

事實上，社群團購是未來物聯網的雛形，隨著網路功能的不斷升級換代，隨著人們越來越宅，社群功能也會不斷深化，物業的重要性也會不斷被提升。

結論：小區物業會成為未來購房的重要配置，甚至會升級到，要購房首先選物業！畢竟，人是愛享受的動物，優質優越的生活都離不開物業的服務，哪怕物業費會水漲船高！

小結

如今購房者在購買房子時，越來越重視物業的服務水平，如何判斷物業的好壞，應該分為新房和二手房來分別判定。

A

新房可以透過“望聞問切”四個字來進行診斷，包括看其品牌、形象，聽其各網路上的口碑，詢問內部各路知曉內情人士，以及自己親自去其正在服務的小區實地考察。

這樣一圈下來，正如中醫診治一樣，基本可以把新房的物業公司瞭解得比較透了。

B

優秀的物業，老業主會把你當成親人一樣，不僅愛護你，還尊敬你，是業主最為依賴的管家，相反，小區就會不斷鬧事。

C

物業在未來的重要性會越來越大，很多頭部房企都紛紛開始轉型發展物業。

隨著人們居家時間的不斷增多，對物業的依賴也會越來越重，同時，在萬物互聯的時代下，社群迅速崛起，到時，物業的功能和專業性會再上一個臺階。

小區物業，在未來必然會成為購房標準！

如何判定小區物業的好壞（如果是新房我們可以看該物業管理的已交付小區）?

從小區大門我們可以看：

門崗的年齡：優秀的物業保安崗肯定都是年輕人，這樣才能更好的為業主服務和提供安全保障！

服務態度：是禮貌待人還是居高臨下！

門禁：是形同虛設還是真正在使用，對外來訪客有沒有登記！

進入小區以後我們可以看：

衛生：除了路面的衛生，我們更要看路邊草地上、垃圾桶、入戶大堂玻璃這幾個點更能反映真實情況！

綠化：是否完整，有沒有修剪、補種！

公共器材：是否都能使用！

停車：地面有沒有亂停車，電瓶車有沒有亂放無人管理！

樓房外立面：是否有破損無人維修！

進入住宅樓以後我們可以看樓道內的衛生、有無亂堆雜物無人清理的情況以及入戶門上有沒有小廣告！

最後在小區可以諮詢一下已入住業主對物業的評價！ 透過這些方式就可以很清晰的判斷出一個物業是否合格及優秀！

好的物業會讓房子升值，這又是哪一位專家的在吹啊，所謂好的物業公司，不在於收費標準高，而是服務好，在服務過程中，不斷完善不斷提高，公平公正優質透明，始終把服務放在第一位，現在這樣的物業幾乎沒有，說句心裡話，有物業公司存在的小區，房價只有貶值的。

從開發商角度出發，很多地方本土開發企業在專案開發階段對物業服務關注度幾乎在零，很少有卓越眼光的地產老闆和團隊會關注房屋後期的客戶體驗和業主心聲的。所以地產給於你的所謂物業服務都是冠冕堂皇的。所以你從這裡看不到物業後期品質。

其次，從購房者角度出發，目前大多數購房者在選購商品房時一般考慮的是地段，學區，開發企業實力及承受價格。並不熱心物業，所以市場資訊不匹配。同時，往往在選房和購買時專案自身由於週期開發的限制，物業進駐的服務能力是你在售樓部無法直接感官的，基本是美麗生動的語言和莫須有的廣告詞彙給你呈現的所謂的優質物業服務承諾。所以如何在選房時考究物業服務能力和水平就需要認真挖掘了：

一是可以透過詢問售樓部置業顧問關於後期物業的問題，例如物業服務包含哪些？服務費的定價依據是什麼？看他們是否思路清晰，對答如流，這可以體現出開發企業對物業的重視程度，從另一方面也可以看出地產公司已經關注到了購房者對小區後期服務體驗的眾多問題；

二、物業服務費的定價區間是否在合理的市場行情裡出於中上游，為什麼怎麼問？因為價格低往往代表企業只關注開發建設及銷售，建設交付一完畢就會打包給私營物業或自建，從而失去地產扶持優勢，變為物業服務能力持續下降。價格太高說明地產受多方面因素牽制拖累，也不考慮客戶和物業服務質價相符的本質，沒有打算為業主謀好優質住宅的戰略想法。

物業服務本身的價值取決於受服務客戶的有償服務意識的提高。購房時作為一項必要了解的內容和條件必不可少。我建議您關注與地產，銷售，建築單位等有直接業務關聯的人員進行詢問，考究地產公司的服務潛力和承諾兌現能力，關注售樓中心的物業保潔和保安，詢問他們的工資待遇是否在同行出於優勢，能否按時發放。工作是否順心等等，這些都能側面反饋今後專案的物業運營能力和服務水準。

要想知道一種事物的具體情況，只有親身去接觸體驗，深入瞭解！

購房者買房子後，就一定少不了要和物業打交道，物業公司的好壞，直接關係到入住以後的諸多方面問題！

觀察小區外觀看，小區環境優美，門崗用語規範、衣冠整潔、秩序井然，就給人一個良好的印象！進入小區，要去看看人們不常去的路上、牆角，看衛生是不是也和其它地方一樣！瞭解物業工作細節把握的尺度。

巡視四周，小區公共區域設施整體擺放、功能是不是齊全？垃圾分類、車輛停放、樹木景觀等，日常是不是達到了規範作業！

更為細節的問題，可以詢問居住居民，他們的表述是最真實的，可以做到對物業公司的服務態度、服務意識、服務質量的細量參考！

一個好的物業服務，不僅能讓業主居住舒適幸福、還可以讓小區物業提升品質、價格升值！使小區房產成為人們爭先恐後的購買物件！

疫情期間，是展現各小區硬核防疫的時候了。

我看到兩則新聞又心疼又好笑。《重慶一小區因“養豬場”式消毒法爆紅，物業自制6米長人員消毒通道，靈感來自防控非洲豬瘟消毒方式》 《廣州某小區業主成功更換物業，氣氛堪比過年》

小區業主和物業之間的關係，有人把它比作“婆媳關係”，既密不可分，又矛盾重重。但也有人說應該把它們比作“主僕關係”，業主才是小區的主人，是物業的上帝，物業應該服務業主們。不管雙方的關係如何，雙方都應該按照合同要求來履行。

以前在選房子的時候，很多人都不會將房子所在的小區物業放在心上，但只有真正入住進了小區，購房者才會清楚小區的物業有多重要。你想想自己是否也曾被管理差的小區勸退？未來將是存量房比拼的時代，物業的好壞對業主的生活品質影響非常的大，對於房屋的保值甚至是升值也起決定性的作用。

物業同樣具有“品牌效應”

物業就是提供服務的，一些品牌物業經營嚴謹、服務完善、經驗豐富、重視信譽，為業主提供高效的服務。一個好的物業，不僅會對自身的物業公司產生良好的品牌效應，而且對所在小區也會產生良好的影響。比如在廣州，我們提到萬科、中海、星河灣、保利等開發商，他們的物業管理就非常加分。

而像是康景物業，便是著名的“口碑差”了，很多業主也是有苦說不出。同樣是差不多年代建成的大型社群，你看駿景花園的保養就比光大花園的差很多。

什麼是好的物業標準？

早在2018年8月，廣州市人民政府官網釋出了《廣州市物業管理條例（徵詢意見稿）》，正式法案有望在今年頒佈實施。其中提出的專項整治標準是：

✎工作人員著裝統一，持證上崗,掛牌服務,文明禮貌;

✎ 公開收費專案、收費標準、辦事制度;

✎工作人員全天候值班，報修及時(水電小修不過夜);

✎ 有高效的投訴、回訪處理機制(有記錄可查);

✎ 保安服務到位，有安全防範制度,小區主出入口有門衛值勤,有門衛值班登記、外來人員登記等記錄;

✎ 保潔服務到位，小區內主要道路、廣場、停車場、綠地、樓道等無滯留垃圾,無衛生死角;屋簷、雨棚、露天平臺等無積存垃圾;

✎綠化服務到位,草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護,綠地無雜草、雜物,綠籬無毀損現象;

✎ 設施維護到位,路燈、樓道燈、信報箱、公共座椅、及小區戶外休閒、健身等共用設施、裝置完好,損壞後維修及時;

✎ 小區管理有序,車輛無亂停在人行道、綠地現象,消防通道暢通,無佔用堵塞現象;

✎ 支援配合社群組建志願服務工作站,開展志願服務活動;

✎ 支援配合社群開展核心價值觀和“講文明、樹新風”公益廣告宣傳;

✎ 支援配合社群開展生活垃圾分類工作。

大家可以藉此對照一下，這是一個好的小區物業要做到最基本的工作。

業主可自行管理物業，不聘請物業管理公司

廣州近幾年有不少小區實踐了業主自行管理物業，有成功經驗，也有發生糾紛的教訓，亟待規範。為解決該問題，意見稿明確，自行管理方案需經業主大會同意。業委會制定的業主自行管理方案應當對自行管理物業的主要事項作出約定，且方案應當經業主大會依法表決同意。

同時，如果實施自行管理，業主大會、業主委員會承擔安全責任，應當接受街（鎮）和相關行政管理部門的監督，承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任。自行管理方案和保安、設施裝置維護合同需報街（鎮）備案。

其他一些關鍵疑問：

1、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

2、物業費以什麼面積收取？沒入住要收嗎？

答：物業費的收取分兩種情況，房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以後，以實測後的建築面積收取物業管理費。

物業費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

所以，到了上面提到的時間節點，物業就要開始計費了，即使不入住也是要收費的哦。

3、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支援的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

4、物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎？

答：不能。對於業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

5、物業費拖欠多久會被起訴？

答：法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，比如3月份的物業費應該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業公司履行了催告程式也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。但是一般物業為了和業主保持良好的關係，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業主表示要支付，物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要麼是業主接了房就沒交過物業費，要麼就是物業公司撤場也就是換物業公司，原物業公司才會起訴。

6、要怎麼懲治不守公德的業主？

答：物業公司可以透過與業主簽訂物業服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業公司就能要求業主支付違約金，以此作為處罰的手段。

同理，業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約，以此規範業主的行為。