二手房一般不介意購買，因為加上各種稅收，總家跟新房其實沒有什麼區別，還不如買個新的，更何況還是商住兩用的房子

二手房最大優勢就是地段。比方說某小區位於地鐵站對面。那麼周邊的小區，欠缺這個優勢。這個小區的優勢就是能夠節省上班時間。時間是無價的。

小區最重要的就是人氣，二手房的話，你就知道這個小區，出租的話租金多少？這個小區周邊的配套怎麼樣？買下精裝修的二手房立馬就能收回租金。

那麼二手房有哪些缺點呢？

一般情況二手房交易其實並不一定比新房便宜，除了中介費、評估費還有雜七雜八的各種費用。整個交易流程也比新房複雜，還有如果評估價低於賣價那麼首付比例會更高。二手房的最大優勢就是現房，大部分已經裝修，還有就是單價，如果同一小區二手房在總價上（包括產生的所有費用）有很大優勢的話就選擇二手房。 如果二手房的從成交總價低於新房，那還是完全建議買二手房。

一手房的話，對於戶型可以有更多的選擇。比如說邊套、東南兩面採光。

商住兩用房，既可以居住，又可以註冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善。

優點：

商住兩用房的優勢是:可以註冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。

缺點：

目前存在的劣勢是:不能戶口落戶，沒有學區派位，首付較高50%。物業費相對普通住宅也會高一些。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

買商住兩用應注意什麼

1、商住兩用房，既可以居住，又可以註冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。

2、商住兩用房的優勢是：可以註冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付50％。

3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業開發，也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業，部分做住宅。

4、開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那麼該棟樓的部分（多為底下一層或數層）是作為商業用途，其餘部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。

買商住兩用房注意事項

1、商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，《物權法》並沒有做出相應規定。

2、商住兩用的房屋可以註冊公司但是不能落戶。

3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅徵收評估價的3%，個稅徵收差額的2%，營業稅徵收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。

注：差額=房屋成交價-房屋上手價

5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

是這麼個情況。16年我和老公帶著一歲的娃回鄉創業，當時選在這個地方租店面(當時是房東剛拿房，周圍還有很多門面還沒有賣出去)，兩間門面，租金2萬一年(小城市)，當時跟房東籤合同三年。直到今年，7月份交的租金，看著生意慢慢有好轉(你們知道那種白手起家的感覺吧！啥都沒有，孃家人借錢給租門面做生意)卻在前幾天，接到房東電話，說想把門面賣掉，問我們有沒有意向買我的心一下涼了。錢都投在工地，身上哪裡有錢買房子，另外，今年生意剛起色，還真沒有啥存款買房子。但是，對這裡又太多感情。從毛坯裝好，我們一家三口就住在樓上，樓下做生意，覺得這樣方便些(有時候晚上我要通宵畫圖，孩子睡覺需要哄睡。只有農村有房子，所以相信你們也懂)。我是很想買的，這樣樓下做生意，上面住我們一家三口挺好。但是現在要考慮很多……第一個就是錢的問題，很苦惱第二個就是，我老公想買單元房，而我不想住單元房。他覺得買這個房子的話，首付太多了，後面還貸款壓力也大，每個月4千左右……但是，我覺得，生活沒有壓力就沒有動力，不能懶散，人得勤快些，才有好收貨……唉，不買吧，又捨不得這裡，女人都怕挪窩，對一個地方有感情了，就不想搬來搬去。而男人覺得，在哪裡都一樣……最主要的原因呢，鄉下的房子到城裡路程半個小時，逢年過節都要回鄉下，我覺得沒必要先在城裡買單元房，畢竟是到城裡來做生意的，租金才是要解決的。如果有店面又能解決住的問題，那就是合適的。反正這段時間我一直在煩心這個事，吃不下睡不好。也不知道咋辦才好……希望懂我的人給些實質性的建議和意見，真是太感激！指路人！

商住兩用房不適合所有群體，優劣明顯

1、商住兩用房，既可以居住，又可以註冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。

2、商住兩用房的優勢是：可以註冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付50％。

3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業開發，也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業，部分做住宅。

4、開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那麼該棟樓的部分（多為底下一層或數層）是作為商業用途，其餘部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。

買商住兩用房注意事項

1、商住兩用的房屋產權是40年，至於產權到期之後房子如何處理，《物權法》並沒有做出相應規定。

2、商住兩用的房屋可以註冊公司但是不能落戶。

3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。

4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅徵收評估價的3%，個稅徵收差額的2%，營業稅徵收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。

注：差額=房屋成交價-房屋上手價

5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

1、商住房優點：

(1)不限購。商住兩用房較大優勢就是不限購，無論是北京限購還是通州最嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!

(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。

(3)可商可居。商住兩用樓盤可以由於其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經商，也非常適合辦公成本要求較低的企業。

(4)靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區域位置，基本處於金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對於業主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。

2、商住房缺點：

(1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業主生活、學習上的不便。

(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準，遠高於住宅專案，各種稅費等也要高於普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

(3)商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業主論壇上，許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業時間結束太晚等

(4)商住兩用房產權短。商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

(5)商住兩用房稅費高，出手成本高。“商住兩用”專案目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高於首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

注意事項：

1.明確未來使用費的繳納依據

購房者應該在選購時問清水、電、暖是否採取商用價格，一些開發商會採取相應補救措施，有些費用可按民用價格繳納。

2.所選專案是否有配建

非住宅專案一般不會被強制配套幼兒園，學校、醫療機構以及相應的養老服務等。

3.優選商住分割槽

現在很多商住專案在設計初期就考慮到了商與住之間的矛盾，所以在一個小區中分別設計出了商用區和居住區兩個區域。

你指的是40～50年產權的吧，主要看你個人，如果你考慮自己住的可以，如果你是考慮投資的個人認為還是買一手的好

在樓市火熱的時候，大家不再侷限於購買純住宅投資，越來越多的人開始購買新建商住房和二手商住房。商住房雖然不能落戶，但租住靈活，還能作為商業辦公用地。 選擇商住房要注意不少，畢竟“商”和“住”的需求是不同的。 商住房的主要優點： 1、商住房通常面積偏小，總價更低。 2、可以居住，也可註冊公司。 3、購買商住房不會受限購政策影響。

商住房的主要缺點： 1、產權通常是40年，部分綜合用地立項的是50年； 2、居住使用成本較高，水、電等費用是商業標準，且沒有燃氣。 3、只能選擇商貸，通常首付在五成，貸款年限最長是10年。

上面是一些基礎的優缺點，關於商住房當前出現了一些新變化，以北京為例，當前商住房出現了一些新變化，在早前，商住房通常在五環裡，商住房的投資價值尚可，但現在北京的新盤配建的商住房離市中心很遠，配套也比較少，這樣的商住房是否具有投資價值仍是個問號。

在當前寬鬆行情下，商住房不限購的優勢正在衰減，如果購房者有意選擇商住房作為過渡用房，則需注意了，商住房貸款利率通常是高於基準利率的，二次換房時稅費支出也高出普通住宅。 另外，購買商住房無法提取公積金還貸，確實需要提取公積金，只能使用其他的名義。 關於公攤方面，商住房普遍較大，實際得房率一般都低於80%； 交易稅費方面，商住房增值稅是30%，高於普通二手房稅率10個百分點。 最後一點，商住房專案免不了有公司存在，商住混用後，可能會出現人流量過大，噪音干擾等問題，居住舒適度難以保證。

綜上所描述的，您就可以很直觀的看出二手商住兩用值得不值得購買了。

首先商住是我們根據用途既可以住也可以商用而說的一個概念，並不是產權，一個單元房一般只有住宅或者商業辦公，不會是商住，所以叫商住的房子產權基本就是商業辦公。

第二點，商業辦公的性質還有區分，一般在產權和合同裡面會附帶一個說明。1、純商業辦公，不可用於居住，2、商業辦公，可用於居住，3、商業辦公（沒有說明是否可用於居住）。

一般買的商住房就是後兩種，第一種如果開發商按商住宣傳就是違規了，買到的客戶就瘋了，不是讓不讓你住的問題，是很可能整層只有一個公共衛生間，想住都住不了，第二種就基本沒問題，第三種要看政策，也可能隨時被限制。

至於值不值得買要看個人考慮，但是建議不要買，簡單描述一下理由：

1、產權只有40-50年，不同於住宅的70年（不過這個影響倒不大，到期可延續）。

2、不能落戶，不能讀書。這點是最致命的，也就是這個房子只有一個居住功能，以後需要落戶或者學區都得再換房。

3、升值慢，因為限制多，所以比同區域的住宅升值要慢很多。

4、水電物業費都高，居家生活成本高。

5、商業辦公的物業模式，進出管理不嚴格。

6、梯戶比太小，一般一層一二十戶才兩個電梯。

7、同一層可能有十戶辦公十戶居住，比較嘈雜。

8、首付比例高，統一50%首付，貸款利率高。

9、大部份商住不會通透，且有暗房和暗衛，居住不舒服。

除了劣勢外，也有一些優勢：

1、價格低，贈送多，一般是5米挑高，可以使用到兩層，相同總價買到的使用面積大。

2、購買不佔名額，貸款不算房款，相當於買車貸款，不影響下一次買房的貸款比例。