一般公寓分為3種

①70年產權的公寓，有的是樓裡面全是辦公的；有的是和住宅一樣，全是居住的只不過立項是公寓而已。70年產權辦公的公寓，租金高，售價低，一般租售比能在4%-6%。尋求穩定收益的可以考慮，但以後自身的出售價格增長空間也有限。70年產權居住用公寓，參考標準和住宅一樣，看地段，看小區品質，看物業。

②50年產權公寓，這種房子立項一般都會加上辦公兩個字，比如公寓式辦公。可居住，可辦公。這種型別的房子之前是不限購的，隨便買，在2011年-2017年3月，這種房子還是很熱銷的。自打317政策出臺以後，北京對這種房子管控比較嚴格，不僅限購，而且基本會被各大二手房資訊釋出平臺封殺，小區名字都不會存在。價格也是一路下跌，相比2017年基本腰斬。但租金還是可觀的，租售比也能在4%以上。未來也具有一定的未知性，一旦對這種型別的房子解禁了，好位置的價格定會回升。而且現在買，不會佔用以後再次購買住宅的名額。如果不解禁，那就租著吧，升值空間有限。

現在在北京個人購買40-50年產權房子限購政策是：

公寓的命門：產權時間短，一般都是40年或50年產權不能落戶也沒有學位，影響落戶和孩子上學稅費超高，轉手要承擔高額稅費，沒有稅費優惠政策，一般為總價的15%-20%貸款時間短，住宅可貸款30年，而商住類房產最長只能貸款10年，貸款比例最高50%。公寓的誘惑：多數購買公寓不需要資質，即不限購限貸（北京除外）、戶型小，經常三四十平米的小戶型，還是上下loft式的，買一層送一層，宣稱得房率100%，總價比同區域商品房更低。地段好，一般都會在地鐵和商業廣場上蓋或附近，生活便利性高公寓的投資和居住價值如何？公寓設計並非按居住設計，基本上都是兩梯十幾戶甚至是二十幾戶，擠電梯就像擠地鐵生活成本高，商水商電，無天然氣，房間無窗戶是常態，通風基本靠新風。無小區居住體驗，公寓設計基本為獨棟，兒童活動區、小區花園、游泳池、網球場統統都沒有鄰居經常有小驚喜，你的鄰居也許是個美甲店，也許是個理髮店，也許是個轟趴館，可能樓下還是個24小時ktv，吃喝玩樂一應俱全。附加價值低，公寓最被人詬病的是沒有戶口和學位，失去了房產最重要的附加價值，所謂的居住功能，不過也就是比租房更好一點，更確定一點的“高階床位”而已。

所以，您還買公寓嗎？

公寓住宅還是很值得購買的一種房產型別，尤其適合投資。公寓住宅的優點是購房成本低，不限購，舒適度高，區位地段好，投資回報率高。

　　公寓式住宅戶型私密性強，空間變化豐富，通透流動，採光通風好。得房率高，功能區間豐富合理。具有立體的空間層次感，動靜分割槽明顯，屬於比較個性的房子。使用面積大，得房率高。購房成本低，面積比較小，價格低。區位地段好。通常位於大城市的繁華地帶，配套齊全，功能完善，且舒適度高，一般為精裝修，可以拎包入住。同時提供優質的物業管理服務，所以很受精英商務人士的喜愛。

公寓“不限購不限貸隨便買、單價便宜價效比高、無需搖號隨時可買”的賣點總是更撩人。

不能否認的是，公寓確實常常佔據交通便利、商業發達地段優勢，而且價格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕鬆即可上車。

但，公寓真有這麼好嗎？

這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、價效比、投資回報和稅費四個方面警醒大家，真的不能買。

公寓，真的“商住兩用”嗎？

從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。

但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。

首先，這種鑽空子催生的產品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水裡扔點石頭，也就散開了。

2017年廣州出臺“330”政策 ，“限制個人購買商辦物業”，一年後，成交同比暴跌71%；2017年北京出臺“3·26”商住房新政，“商業、辦公類專案，未經批准不得擅自改變為居住等用途”，一年後，成交同比暴跌94.6%

很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支援的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。

我們都知道，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。

那麼，迴歸居住屬性，公寓表現如何呢？

幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶，平面圖一般是這樣的：

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長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間，但至少有一面是向陽的，像下圖這種塔式結構就更差了：

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居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。

日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。

而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。

除了室內的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什麼“驚喜”。

而且公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。

比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。

這樣以後，由於室內本就Sunny不到、通風不暢，你可能需要空調+抽風機+烘乾機三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費就用掉一臺iphone X。

那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。

雜亂的進出人員，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，再受限於套內三四十平的空間，又能租出什麼好價位呢。

綜上，既沒有落戶和學位加持，也沒有居住品質和辦公價值，就相當於花上幾十上百萬買一個“床位”，還要每年花一臺iphone X的錢養它，你還真不如直接租房。

公寓，真的便宜嗎？

可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

也對，總價低可能是公寓唯一的優點了，但不意味著這筆買賣划算。

你知道嗎？

首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。

舉個例子，假設公寓單價和住宅都是1萬/㎡，你有30萬的上車成本。

從獲得空間看，選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家。

從貸款壓力看，因為公寓貸款上浮利率高、貸款年限僅為10年，月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。

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而，從持有年限看，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權為70年；

住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。

從後期收益看，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，後期的升值速度會遙遙甩開公寓。

綜上，同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到空間更小、持有年限更短、增值更慢的產品，真的不便宜。

公寓，真能賺錢嗎？

看到這可能還是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閒錢投資增值。

首先，肯定一下，投資房產的思路沒問題，但不是所有的房產都是潛力股。

我們先梳理一下，房產的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。

首先，租金回報是比較顯而易見的，彷彿買了公寓就像擁有一臺印鈔機，每個月源源不斷湧出“現錢”。

但是每個月能印多少錢呢？

下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況

我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。

如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態投資週期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，房產的投資價值並不大。

你可能會說，租金總會漲的，我長線持有必定可以博贏。

那我們可以再看下，廣州2017年1月至2018年7月全市監測點租金走勢（元/㎡/月）

在最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間，而且無論是樓梯還是電梯住宅租金水平整體保持平穩，至少三年內不會出現明顯的增長。

我們在61與44之間取箇中間值，假設以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元。

這意味著，如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。

這裡我還要揭穿一個深坑，市面上廣受投資客喜愛的LOFT公寓，一般層高4.5米（有規定總層高不得超過4.5米），面積小，打著“買一層送一層”的名號，含有大量贈送：如陽臺半贈送，客廳餐廳不納入報建面積，全贈送。

可能很多人會認為自己撿了便宜，很抱歉，這也不是真相。

我們曾在東莞水鄉調研時看的一個經典的LOFT公寓戶型，這個公寓建面82㎡，複式，做到了四房一廳兩衛，在實景樣板間中，還有拓展空間。

透過各種贈送，實用面積懟到了80㎡以上，“低總價、高贈送”，完全符合了投資客撿便宜心理，所以去化也非常快。

看似實用率高，實際上羊毛出在羊身上，有些價格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價格幾乎趕上住宅了。但在實際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。

比如市面的大單間30㎡租2500元，而一室一廳的LOFT公寓，最多隻能租到3000元，幾乎不可能上到3750元，畢竟在出租時並不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應相當明顯，看似實惠，實則是深坑，你以為的租金並沒有與購房投入一樣同步回饋你。

租金收益頂多抵月供，而且不會受“買一層送一層”而成倍增長，那賺錢就只能靠自身增值了。

或者你選擇的是託管型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增”，這種協議通常是和第三方簽訂，把開發商摘得一乾二淨。

你連衝個理髮年卡都會擔心髮廊倒閉，憑什麼相信這個第三方公司能持續盈利十年八年，並且永不翻臉？

更多的可能是，頂多在最初兩三年能實現預期收益，往後就聽天由命了。

公寓，稅費到底多高？

你只知道公寓稅費高，但可能不知道到底有多高。

同樣以廣州為例：

契稅:房子總價的5%（買方付）營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）房屋交易手續費:房子總價的1 .9%（買賣方各承擔一半）、房產產權登記費:550元

交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。

我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。

而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。

“低進高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上並不適用。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

公寓房與一般的住宅相比，管理費、水電費都會更貴。要考慮一下整體的成本，不能只看公寓房價格上一時的便宜。

公寓房能買，但是購買者應該綜合各方面的因素，考慮自己適不適合買公寓房。公寓房雖然在很多地方，不受限購的限制，但是也有很多其它方面要考慮的因素。

那就要看公寓買在哪個位置，如果在一線城市的繁華地段還可以考慮，最好要選5～6米樓層的，這樣隔成兩層後租出去價格就高了，這樣收租就划算

不划算，除非大規模有規劃性經營的投資適合買公寓，個人投資或者自助是不划算的，首先公寓不能接通燃氣，而且物業費水電費好，後期交易更名過戶費用高，對購買者來說首付高，貸款年限短。本人建議除了十分喜歡公寓產品，可以購買品質開發商得公寓產品。

現在住宅價格居高不下，相比之下公寓優勢還是比較多的。

1、小而溫馨

公寓面積雖小，跟大戶型相比，反而有一種時尚感，輕易營造出溫馨的二人世界。而且較小的戶型，在平時打掃時也會輕鬆很多，因此非常適合年輕的新婚夫婦。只要花點心思裝點下，立馬就能擁有一套浪漫的愛情公寓。

2、五臟俱全

雖然公寓的使用面積受限，但是居住功能齊全，比如：廳臥合一、廚衛間等，既緊湊又靈活，對於剛步入社會的8090後人群來說，用低價購買一套功能齊備的房子是很划算的。

3、周邊環境好

公寓往往緊跟著城市綜合體，在周邊具有良好的環境和配套。家門口上班，不用起早擠公交，節省了大量的時間。家門口生活，購物、餐飲以及娛樂等一應俱全，方便快捷。在此，生活、工作兩不誤。

4、個性化的物業管理

此外，公寓的物業管理通常都很正規，而且配套設施比一般住宅好。比如：智慧化24h保安服務和全封閉安全處理，以及高效的家政維修服務，這都是一般住宅無法對比的。

5、宜租

也正是因為有如此之多的好處，因此越來越多的年輕人更傾向於小戶型公寓。因此，公寓的出租率高，跟大戶型相比，不僅價廉、配套完整，而且商業環境良好，讓租住公寓更具有價效比。

6、省錢便宜投入小

隨著房價越來越高，並不是所有人都買得起大戶型房子的，有的時候即使你買得起，房子也可能是遠離繁華商業中心。公寓雖單價較高，但總價肯定比大戶型要便宜，對於年輕人來說負擔會小得多。

公寓還是有一定優勢的，至於划算與否還得從地段，回報率等方面去考量；

第一、公寓按照目前的說法叫做“小面積住宅”；因為目前都已經實行不動產登記，公寓和住宅都屬於不動產，產權年限到期後續交土地出讓金就可以繼續使用，所以本質上已經沒有任何區別；

第二、公寓地段比較好；公寓一般都屬於40年的商業產權，那麼商業用地的地段都是非常好的，所以公寓一般都位於城市的CBD中心，商場周邊，地鐵站等交通設施附近，所以地段好是毋庸置疑的優勢；

第三、面積小，不限購不限貸；公寓的面積比較小，而且不限購不限貸，比較適合白領一族，而且對購房者的工作生活的壓力也比較小；

第四、功能性齊全；公寓可以用於自住的同時還可以註冊公司或者開個人的工作室，可以從事商業活動，所以功能性還是比較強的；

所以綜上所述，公寓還是有其獨特的優勢所在的，划算與否還是得根據當地的情況來看；

可以買，你得考慮自己因素在裡面。首先明確一下，買公寓的目的是什麼？因為公寓和住宅產權年限不一樣，有的人比較在意，我無所謂。大部分公寓沒有學區的，水電費用，契稅都要比住宅貴的。還得留意幾部電梯，一層多少戶，上班時間電梯運力怎麼樣？

要是投資，準備出租的話，還得選好點地段，注意周圍人群，租金怎麼樣，多長時間可以回本？以租養貸也挺不錯的。

買個60多平米左右就可以了，到時候出手也好出手，經濟壓力不大，年輕人也好收拾。

購買公寓會有很多的弊端，這個在購買前是需要了解的：

首先：公寓的產權一般是40年，到期後房子有可能就不是你的了。

其次：公寓的交易稅費會比較高，無論是辦證費用還是繳納的契稅費用，都會遠遠高於普通住宅。

最後：公寓的水電一般都是商用的，其實自己居住也不是很划算，如果是出租的話，一般也只會吸引一些短租客，如果要想持續獲利，就要不斷地尋找新客戶。

看了大家的觀點，大都是長篇累牘，大同小異，觀點不明確。我來明確我的觀點：

1.我本人2012年投資過40年產權的商業公寓，很便宜，收益可觀，我不後悔。2014年，我入手了70年產權的公寓，除了不通煤氣，跟住宅沒區別，可以落戶，有學區，民用水，民用電，房屋性質就是住宅，收益很高，投資狠成功。

2.我想說的是公寓分很多種，不能一概而論，要區別對待。有純商業公寓，就是傳統的商住樓，房屋屬性為商業，土地性質為商用，商用電價，產權40年（有的50年），這種公寓目前情況下，不建議碰。實體經濟轉型期，耐心等待。

2.第二種公寓，就是在綜合商業體一起開發的，一半是公寓，一半是商業辦公的綜合體，要問清楚土地性質是不是住宅，有沒有學區，電價和水價，並且合同中如何約定等情況，具有戶籍和學區，因為樓高，因為通管道煤氣，所以稱為公寓，這種公寓就是商品房無異，遇到心怡的，完全可以入手，自助，投資均可，靠近商業體，位置優越，租金可觀。

4.再次重申三不碰：小產權房，40年商業公寓，門面房，慎重再慎重

個人認為現在買公寓還是有一定的優勢，至於劃不划算，主要看地段，周邊配套。說說公寓的最新政策吧！！！！

公寓按照最新的政策看，現在改叫“小面積住宅”；目前所有房產都已經實行不動產登記，公寓和住宅都屬於不動產，產權年限到期後續交土地出讓金就可以繼續使用，所以本質上已經沒有任何區別了！！！

從2017年3月30日重新出臺的公寓政策“330”所說，公寓不單單可以作為辦公場所，也可以成為住宅！所以現在購買公寓，還是有一定的優勢！

購買公寓一定要選擇地段好的，公寓是40年或者50年的的商業產權，屬於商業性質，所以公寓一般都位於城市的CBD中心，商場周邊，地鐵站等交通設施附近，所以地段好是毋庸置疑的優勢；

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

房產要看地段，同一地段，公寓比住宅的價格便宜百分之30～40，投資回報率比住宅高，購房限制條件低，但是要注意轉手問題

當今投資市場，許多投資眼光都集中在公寓上，買公寓房划算嗎？這個答案對於投資者非常有影響，畢竟讓下公寓投資變得炙手可熱，早一步瞭解清楚早一步走上正軌。買公寓房划算嗎？主要是就是需要了解公寓的優勢，公寓大概來講的優勢就是價格便宜、地段好、不限購併且具有很大投資價值。買公寓房划算嗎？具象化的回答就像是萬正公寓的八大優勢，萬正公寓吸引投資者目光的就是其八大優勢，分別是匠心大作、學府為鄰、品質精裝、交通便捷、財智中心、智選投資和現房發售。

買公寓房划算嗎？現在公寓市場發展火熱，投資公寓回報率較高，因為公寓的建造選址一般都是在經濟繁華和交通便捷的地段。按照“地段即王者”的理論來說，公寓的升值空間大，與回報收益有著直接關係。一般進行公寓投資的用途就是拿來租賃，在經濟較為發達的區域中，租金也會相對較高，那麼收益回報相對較快。就拿萬正公寓來說，選址周圍就是政府、企業和銀行金融機構等，是經濟、政治和文化教育中心，容易租出去，而租金還比較高，因為面向的都是高階商業族人士，他們更能結構公寓式租房。

買公寓房划算嗎？需要關注的除了公寓本身和收益等，還需要注意公寓環境設施和物業安保方面。如今，人們的生活水平得到了不斷的提升，對於家居環境要求越來越高，優質的物業服務和安全的居住保護是人們選擇公寓式住宅居住的關鍵因素。例如萬正公寓，本身就處於萬正廣場商圈內，不管是日常購物、娛樂還是辦公都能夠得到很好的服務，對這樣公寓進行投資就是正確的選擇。

投資者，在瞭解了公寓以及明確選購公寓的注意事項之後，應該能夠得出“買公寓房划算嗎”這一問題的答案了。投資者在選購公寓的時候，可以選擇萬正公寓進行投資，亦或是將萬正公寓作為直接參考物件，畢竟萬正公寓符合了投資的標準，具備八大投資優勢，值得投資者信賴。如今，購買萬正公寓還能享受8萬抵扣10萬的優惠，如果是開盤全款購房便可享受4%的優惠。買公寓房划算嗎？只能說選對公寓，投資就是好！

不能一概而論。買公寓不比住宅，地段和人氣很重要，有地段，又有人氣，利用率高的公寓，可以買。當然，手裡有閒錢的可以買。