市場逐漸穩定，未來房企會越來越向頭部集中，強者恆強，資源越來越多，服務和質量越來越高階，中小企業資金量不足，服務提升不上去，陷入惡迴圈，業績冰火兩重天是肯定得。

2019年1--4月，碧桂園的銷售額高達2380億元，超過排名第十位龍湖集團的3倍還要多，說明房地產市場的頭部效應越來越明顯，強者越強，進入銷售前十的門檻越來越高了。碧桂園追求的是高週轉，快進快出的策略，專案主要集中在三四線城市，專案體量大，貨多，銷售額高也是正常的，但最近也是調低了今年的銷售預期。加之四月份政治局會議再次重申“房主不炒”的定位，發改委也解釋了放寬落戶政策並不等於“取消限購”，這說明國家對房地產的調控並沒有放鬆，但隨著落戶政策的防松，會釋放部分購房者，對房地產的銷售還是利好的。在剛剛過去的4月份，各大房企積極拿地，預示著，開發商對未來房地產業繼續看好。

2019年前四月的銷售榜單如下，碧桂園摘得銷售桂冠，銷售額達到了2380億元，萬科排名第二為2090億元，恆大排名第三，銷售額為1776億元，保利和融創分別為第四和第五，銷售額分別為1496億元和1189億元。銷售額超過千億的房企也是這五家。

這些資料看起來是很高的，但是和去年一比較的話，未必就有那麼好看了，碧桂園同比去年是在下滑的，銷售額萎縮將近200億元，中國恆大更是萎縮了350億元，萬科是實現了100億的增長。保利是個意外，實現了300億的增長，融創實現了100億的增長。前五大房企的銷售總額和去年同期相比是持平的。也 就是說前五大房企的銷售總額是和去年持平的。

但是另一方面，房企的集中度在進一步上升，針對2019年的目標，去年的時候各大房企紛紛下調了目標，並且把回款放到了首要的位置，一方面頭部房企在經過去槓桿和提效的發展後，經營更加穩健，但是中小房企的虧損比例卻在加大。

宏觀調控以來，不僅對購買端增加了利率上調，首付上調等措施，對房企同樣加強了融資的控制，所以，房企紛紛尋求海外融資，海外融資佔比達到房企融資總額的25.6%，成為融資的第一來源，融資成本在8%左右。頭部房企在品牌、運營和融資方面具有太多的優勢，在當下這種調控的環境下，中小房企的生存難度要大得多，比如海航。

經過去槓桿後，頭部的房企負債率都有了大幅的下降，未來會更加安全，中小房企洗牌加劇。有機構預測2019年中國整個房地產市場的銷售額會下降10%，達到14萬億左右的規模，而2018年是15萬億的規模。

4月一過，2019年1-4月的地產銷售榜單就新鮮出爐了。碧桂園以2380億元摘得銷售桂冠，，萬科2090億元排第二，宇宙房企恆大排名第三1776億元。

整體排名比較穩定，但是在均價比2018年高的情況下，2019年成交額前三甲均出現回落，前十總和微漲。體現市場整體穩定，房住不炒的方針有明顯效用。

另一方面，前10強基本沒啥變化，強者恆強的時代，頭部效應明顯。碧桂園恆大都是高週轉、大兵團的代表，萬科保利以品牌產品營銷力制霸江湖，融創以一連串的併購和運作強力彎道超車。品牌合作、聯合操盤越來越多，中小地產洗牌會愈演愈烈。

3月份樓市出現的區域性“小陽春”，終究只是曇花一現。據克而瑞釋出的資料顯示，4月份，重點城市整體成交2344萬平方米，同比、環比均微降2%，房地產市場成交量有高位回落態勢。

市場分化格局下，百強房企規模增速出現明顯分層，龍頭房企碧桂園首破2000億，這跟年初碧桂園戰略調整是密不可分的。面對房企市場的冰火兩重天，尊重市場是房企發展的良策。

2019年1-4月份，碧桂園、萬科銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達2380億元；恆大、保利、融創三家房企銷售額超1000億位列第二陣營。從銷售面積來看，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、綠地、融創分列其後。從2019年1-4月，房企銷售業績再上臺階，但整體趨向於保守，普遍下調了銷售目標增速，強調穩健發展。27年來，碧桂園實力得到市場的廣泛認可，世界500強、中國地產三強，成為全國知名的地產品牌之一。碧桂園以“希望社會因我們的存在而變得更加美好”為企業使命，矢志耕耘於房地產業，開創出頗具特色競爭力的碧桂園開發模式。碧桂園深思業主生活需求傾心打造理想的溫暖愛家，為業主打造恰到好處的人居體驗。碧桂園的綠化也不僅僅是樹＋草，它是除了樹木、花草之外，還包含石材、雕塑、疊水、景牆等，以多重形式巧妙構造而成的立體園林。伴隨著中國高速城市化的程序，碧桂園抓住了機遇。碧桂園在地產開發主業之外，也積極探索全產業鏈垂直整合，構建起以地產､農業､機器人為基本業態的多元化業務佈局。

我認為在國內幾家龍頭房企中，碧桂園的創新動作一直是在持續的，自我調整的意識以及對市場敏感的觀察、對行業走向的預判是要相對來說高一個層次的。這也從策略上證明了為什麼碧桂園銷售額長期佔據排行。這麼長時間的領跑，和產品本身是肯定分不開的，試想沒有好產品的支撐，優秀的戶型，強大的配套，這麼多銷售額也不會憑空而來。另外在地產開發主業之外，也積極探索全產業鏈垂直整合，多元化業務佈局的動態也不停地在行業中重新整理。個人還是很看好碧桂園的未來前景。

首先，銷售額跟流量金額還是有點差距的，2018年前四個月，碧桂園銷售金額為2575.2億，恆大為2122.6億，萬科為1961.5億，從這個資料能夠看出，萬碧恆三家在地產行業的龍頭地位，一如既往的穩固，相較於萬科的穩步提升，恆大和和碧桂園業績均有所下滑，個人覺得恆大的銷售額下降的主要原因應該是今年恆大的價格政策的調整，全面打折造成的；碧桂園的原因則與其年初進行戰略調整有一些關係。

其次，透過這個資料對比，事實證明目前房地產市場的唱衰調子是不切實際的，恆大和碧桂園作為去年的前兩名業績有所下滑，但是前十的整體資料是呈現上升趨勢，關於房地產市場的大趨勢，推薦大家看一看任澤平寫的《中國城市發展潛力排名：2019》。

最後，個人覺得房子這個東西，買還是很有必要的，尤其是未來發展可以預期的地區，在這些地方買房子，無論是投資升值、保值還是自住絕對划得來，在當前這種大環境下，買大開發商的房子，相對而言是更能保障自身利益的事，畢竟大開發商有大開發商的優勢，從配套設施到院區的後期服務。

這裡面這麼多買不起房子的噴子在噴碧桂園，，足以可見底層窮人的眼光還真不是一般的低。試問沒有內涵何來2000多億的銷售額?怎麼做到國內第一的？同一個城市你去碧桂園小區再去當地小開發商小區實地感受一下。