由於資金等原因，很多房地產企業經常以開發的商品房抵償建築施工企業的工程款，一方面緩解了地產企業的銷售壓力，減少了資金佔用，另一方面建築施工企業取得抵賬房，降低了工程款回收的風險。那麼這種以房抵債，房地產企業如何操作呢？
一、以房抵債業務實質分析
以房抵債，是指房地產開發企業與建築施工企業簽訂《房屋抵債協議》，約定抵賬房源、面積、價格、交付等事項，並確定房源的落戶人，房地產企業與建築施工企業所指定的房源落戶人簽定《商品房銷售合同》，完成抵賬房源的最終銷售。
從業務實質上看，以房抵債對雙方均可分為兩筆業務：一是作為債務方的地產企業銷售房地產，以銷售所得償還所欠建築施工企業債務；二是作為債權方的建築施工企業以工程款所得購買房地產。
二、房地產企業以房抵債涉及的主要稅種
1、增值稅
根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：
(一)將貨物交付其他單位或者個人代銷;
(二)銷售代銷貨物;
(三)設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外;
(四)將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅專案;
(五)將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費;
(六)將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶;
(七)將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者;
(八)將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。
因此，房地產企業以房抵賬，視同銷售，正常繳納增值稅。這裡需要關注的是以房抵債的價格是否公允，是否得到主管稅務機關的認可。
2、企業所得稅
國稅發[2009]31號文第七條規定：企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
3、土地增值稅
國稅發[2006]187號檔案規定：房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
房地產企業以房抵債，視同銷售，土地增值稅清算收入按上述方法確定，如果以房抵債價格低於本企業同期同類房地產的平均價格，會被稅務機關重新評估核定。
三、房地產企業以房抵債涉及的會計處理
（1）借：應付賬款---應付工程款
貸：預收賬款
（2）借：預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅費---應交增值稅（銷項稅）
四、房地產企業以房抵債業務操作的著重關注點
1、資金流問題：
正常情況下，以房抵債的房產如果落戶到該建築施工企業，以房抵債的房款沖銷應付建築施工企業工程款即可。
但在很多情況下，為了減少二次交易環節及產生的有關稅費，房產是最終落戶到建築施工企業指定的落戶人頭上，房地產企業是將房產銷售給最終落戶方。那麼資金流是由落戶方將房款支付給房地產企業，房地產企業再將工程款支付給建築施工企業。
在實務中，如果房地產公司以房抵債的金額與房地產公司與建築施工企業指定的落戶人簽訂的《商品房銷售合同》上的銷售金額一致的情況下，也可由三方簽訂抵債協議，將債權債務關係歸究於房地產和最終落戶人兩方身上，資金流直接由最終落戶人支付給房地產公司即可。
2、價格問題：
在房地產公司以房抵債業務中，價格問題是大家處理的難點，這裡需要注意，以房抵債的金額必須與房地產公司和指定落戶人簽定的房屋銷售價格保持一致。如果三方抵債協議金額不一致時，那麼不論是對於房地產公司還是最終落戶人，房屋銷售價格的確定都存在無法解決的問題。
以房抵債，站在房地產公司角度，抵債的金額就是房屋的銷售價格。其他高於或低於以房抵債的金額，由建築施工企業和指定的落戶人雙方自行協商解決，不影響房地產公司抵債的銷售價格是這裡的關鍵。在實務處理過程中務必謹慎，避免給自己帶來不必要的麻煩和涉稅風險。
由於資金等原因，很多房地產企業經常以開發的商品房抵償建築施工企業的工程款，一方面緩解了地產企業的銷售壓力，減少了資金佔用，另一方面建築施工企業取得抵賬房，降低了工程款回收的風險。那麼這種以房抵債，房地產企業如何操作呢？
一、以房抵債業務實質分析
以房抵債，是指房地產開發企業與建築施工企業簽訂《房屋抵債協議》，約定抵賬房源、面積、價格、交付等事項，並確定房源的落戶人，房地產企業與建築施工企業所指定的房源落戶人簽定《商品房銷售合同》，完成抵賬房源的最終銷售。
從業務實質上看，以房抵債對雙方均可分為兩筆業務：一是作為債務方的地產企業銷售房地產，以銷售所得償還所欠建築施工企業債務；二是作為債權方的建築施工企業以工程款所得購買房地產。
二、房地產企業以房抵債涉及的主要稅種
1、增值稅
根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：
(一)將貨物交付其他單位或者個人代銷;
(二)銷售代銷貨物;
(三)設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣(市)的除外;
(四)將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅專案;
(五)將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費;
(六)將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶;
(七)將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者;
(八)將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。
因此，房地產企業以房抵賬，視同銷售，正常繳納增值稅。這裡需要關注的是以房抵債的價格是否公允，是否得到主管稅務機關的認可。
2、企業所得稅
國稅發[2009]31號文第七條規定：企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
3、土地增值稅
國稅發[2006]187號檔案規定：房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
房地產企業以房抵債，視同銷售，土地增值稅清算收入按上述方法確定，如果以房抵債價格低於本企業同期同類房地產的平均價格，會被稅務機關重新評估核定。
三、房地產企業以房抵債涉及的會計處理
（1）借：應付賬款---應付工程款
貸：預收賬款
（2）借：預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅費---應交增值稅（銷項稅）
四、房地產企業以房抵債業務操作的著重關注點
1、資金流問題：
正常情況下，以房抵債的房產如果落戶到該建築施工企業，以房抵債的房款沖銷應付建築施工企業工程款即可。
但在很多情況下，為了減少二次交易環節及產生的有關稅費，房產是最終落戶到建築施工企業指定的落戶人頭上，房地產企業是將房產銷售給最終落戶方。那麼資金流是由落戶方將房款支付給房地產企業，房地產企業再將工程款支付給建築施工企業。
在實務中，如果房地產公司以房抵債的金額與房地產公司與建築施工企業指定的落戶人簽訂的《商品房銷售合同》上的銷售金額一致的情況下，也可由三方簽訂抵債協議，將債權債務關係歸究於房地產和最終落戶人兩方身上，資金流直接由最終落戶人支付給房地產公司即可。
2、價格問題：
在房地產公司以房抵債業務中，價格問題是大家處理的難點，這裡需要注意，以房抵債的金額必須與房地產公司和指定落戶人簽定的房屋銷售價格保持一致。如果三方抵債協議金額不一致時，那麼不論是對於房地產公司還是最終落戶人，房屋銷售價格的確定都存在無法解決的問題。
以房抵債，站在房地產公司角度，抵債的金額就是房屋的銷售價格。其他高於或低於以房抵債的金額，由建築施工企業和指定的落戶人雙方自行協商解決，不影響房地產公司抵債的銷售價格是這裡的關鍵。在實務處理過程中務必謹慎，避免給自己帶來不必要的麻煩和涉稅風險。