Bim在建築領域的應用，包括了規劃選址、場地分析、建築施工、維護和改造全過程，透過此BIM軟體製作出來 的模型圖，如，舉凡施工圖、竣工圖、SOP、型錄、保養手冊，所有資料都會隨時序的演進而不斷累積，便於管理者一目瞭然，隨時掌握各項設施的最新資訊。 智慧建築的重大意涵，是透過匯入資通訊系統，使空間具備主動感知之智慧化功能，以實現安全健康、便利舒適、節能永續等目的;但大家在追逐智慧機能之餘，亦需有所體悟，若無紮實的設施維護機制作為後盾，難保這些功能不會出亂子。

　　很多人也許沒有意識到，環顧智慧建築，物業管理或設施管理肯定是重要環節;只因不論智慧化功能如何犀利，倘若其中任一元件因故失靈，又沒能即時修復的話，整套機制便可能趨於停擺。

　　有業者說得好，要把智慧建築做得成功，先決條件即是運用“同一套”劇本解釋所有真相!(即BIM模型)為何特別強調為同一套?主因在於，建築物從出生到滅亡的生命週期，不管是規劃設計、營建施工，直到完工之後的日常使用、更新修繕，整條價值鏈十分冗長，如果源頭的規劃設計者、營建施工者，都習慣採用自己的劇本或語言，而未能將龐雜資訊有效傳承給業主及物業管理單位，即等同於“真相不明”，必然會讓後續的設施管理，陷入進退失據的窘局。

　　一盞燈都修不好 何來智慧?

　　某飯店為了增加住房率，早在多年前大手筆引進諸多資通訊裝置，現今無論在大廳、餐廳、客房、會議廳或宴會廳，隨處可見貼心便利之智慧化功能，也如願贏得顧客好評。

　　只不過，有一天其會議廳出借予某研討會，就在會議過程中，位於舞臺上方的水晶燈因不明緣故爆裂，只見瞬間大量碎片落下，所幸僅出現在場聽眾陣陣驚呼，並無造成人員受傷;該座水晶燈美崙美奐、氣勢恢宏，堪稱鎮廳之寶，因此總務主管務必儘速將之修復，否則定將嚴重影響日後場地租借業務，致令飯店蒙受可觀損失。

　　然而此座水晶燈架設迄今已有多年光景，在這幾年內，相關總務人員早已換過不計其數，原始資料也未經過有效彙整，只見總務主管焦急地翻遍堆積如山的書面資料、單據或手冊，花了足足一個禮拜時間，也沒能找出水晶燈的履歷資訊(含維護廠商聯絡資料、維修記錄、燈具型錄…等等)，惹得頂頭上司大發雷霆，於是下達最後通牒，直言這盞燈再過3天若未回覆正常運作，總務主管就會面臨降職、減薪之嚴厲處分。

　　話說回來，這名總務主管真有嚴重疏失?也許有，只因他與前一手交接並不確實，但追根究底，該飯店只顧著運用資通訊系統，為其增添智慧化表象，卻疏於從根本做起，藉由單一系統涵蓋建築物從誕生到維運的種種真相，這才是癥結所在。

　　藉由6D視野 透析建築物生命週期履歷

　　那麼，應當如何化解上述僵局?足以橫跨長度、寬度、高度、時間、成本、設施等6D維度，並以建築物生命週期履歷資訊為運作主軸的“建築資訊模型(Building Information Modeling;bim)”，顯然才是釜底抽薪的解法。6sl

bim是什麼?說穿了，就是將建築結構、機電、空調、環控…等大大小小的元件通通加以整合，所呈現出來的最終介面，透過此一介面，舉凡施工圖、竣工圖、SOP、型錄、保養手冊，所有資料都會隨時序的演進而不斷累積，便於管理者一目瞭然，隨時掌握各項設施的最新資訊。

　　沿用上例，當總務主任發現B2第二會議廳的水晶燈發生故障，不論人在何處，只要拿出手持裝置、開啟BIM模型資料，即可透過飯店建築物的3D幾何模型逐層鑽取，最終定位到該會議廳內的水晶燈，朝著水晶燈的圖示按下右鍵，即可鉅細靡遺地呈現出該組燈具的型號、內部零件、維修記錄、維護廠商聯絡資訊，旋即在第一時間妥善處理;在此前提下，不論前任總務主管究竟有沒有針對該水晶燈的細部資料予以交接，只要透過BIM模型的代代傳承，一切都會在當下負責人的掌握之中。

　　不可諱言，建築物內部裝置絕對不僅止於照明裝置，其餘不管是空氣調節、通風裝置、火警自動報警系統、門禁裝置、影像錄影裝置、防盜保全、對講、廣播……等種種設施，也同樣都與智慧建築主體緊緊繫結，任一專案只要發生故障，均將對整個智慧佈局構成莫大影響，當然全都需要利用最短時間使之恢復正常;此時只要一BIM在手，管理者也就不致茫無頭緒了。

BIM在運維的應用，通常可以理解為運用BIM技術與運營維護管理系統相結合，對建築的空間、裝置資產等進行科學管理，對可能發生的災害進行預防，降低運營維護成本。具體實施中常將物聯網、雲計算技術等將BIM模型、運維繫統與移動終端等結合起來應用，最終實現如裝置執行管理、能源管理、安保系統、租戶管理等。

空間管理

空間管理主要應用在照明、消防等各系統和裝置空間定位。獲取各系統和裝置空間位置資訊，把原來編號或文字表示變成三維圖形位置，直觀形象且方便查詢。如透過RFID獲取大樓安保人員位置；消防報警時，在BIM模型上快速定位所在位置，並檢視周邊疏散通道和重要裝置等。此外，應用於內部空間設施視覺化。傳統建築業資訊都存在於二維圖紙和各種機電裝置操作手冊上，需要使用時由專業人員去查詢、理解資訊，然後據此決策對建築物進行一個恰當動作。利用BIM技術將建立一個視覺化三維模型，所有資料和資訊可以從模型中獲取和呼叫。如裝修時可快速獲取不能拆除的管線、承重牆等建築構件的相關屬性。

設施管理

設施管理主要包括設施裝修、空間規劃和維護操作。美國國家標準與技術協會（NIST）於2004年進行了一次研究，業主和運營商在持續設施運營和維護方面耗費的成本幾乎佔總成本的三分之二，這次統計反映了設施管理人員的日常工作繁瑣費時。而BIM技術能夠提供關於建築專案協調一致、可計算的資訊，因此該資訊非常值得共享和重複使用，且業主和運營商便可降低由於缺乏互操作性而導致的成本損失。此外還可對重要裝置進行遠端控制。把原來商業地產中獨立執行的各裝置透過RFID等技術彙總到統一平臺進行管理和控制。透過遠端控制，可充分了解裝置的執行狀況，為業主更好地進行運維管理提供良好條件。設施管理在地鐵運營維護中起到了重要作用，在一些現代化程度較高、需要大量高新技術的建築，如大型醫院、機場、廠房等，也會得到廣泛應用。

隱蔽工程管理

建築設計時可能會對一些隱蔽管線資訊不能充分重視，特別是隨著建築物使用年限的增加，這些資料的丟失可能會為日後的安全工作埋下很大的安全隱患。基於BIM技術的運維可以管理複雜的地下管網，如汙水管、排水管、網線、電線及相關管井，並可在圖上直接獲得相對位置關係。當改建或二次裝修時可避開現有管網位置，便於管網維修、更換裝置和定位。內部相關人員可共享這些電子資訊，有變化可隨時調整，保證資訊的完整性和準確性。

應急管理

基於BIM技術的管理杜絕盲區的出現。公共、大型和高層建築等作為人流聚集區域，突發事件的響應能力非常重要。傳統突發事件處理僅僅關注響應和救援，而透過BIM技術的運維管理對突發事件管理包括預防、警報和處理。如遇消防事件，該管理系統可透過噴淋感應器感應著火資訊，在BIM資訊模型介面中就會自動觸發火警警報，著火區域的三維位置立即進行定位顯示，控制中心可及時查詢相應周圍環境和裝置情況，為及時疏散人群和處理災情提供重要資訊。

節能減排管理

透過BIM結合物聯網技術，使得日常能源管理監控變得更加方便。透過安裝具有感測功能的電錶、水錶、煤氣表，可實現建築能耗資料的實時採集、傳輸、初步分析、定時定點上傳等基本功能，並具有較強的擴充套件性。系統還可以實現室內溫溼度的遠端監測，分析房間內的實時溫溼度變化，配合節能執行管理。在管理系統中可及時收集所有能源資訊，並透過開發的能源管理功能模組對能源消耗情況進行自動統計分析，並對異常能源使用情況進行警告或標識。

BIM運維的實現方式

方式一：分步走。第一步先建立BIM模型或資料庫，第二步做BIM運維。可能第一步與第二步並不銜接，先得到一個具有相關資料介面和達到相關深度的BIM模型，積累基礎資料，等到成熟的時候再實施第二步。

方式二：一步到位。這一類專案必須要有明確的運維目標和可實現途徑。這一思路的侷限性在於其適用範圍，並不是所有專案都需要做BIM運維。

鑑於BIM技術的重要性，中國從“十五”科技攻關計劃中已經開始了對BIM技術相關研究的支援。經過多年發展，在設計和施工階段已經被廣泛應用，而在設施維護中的應用案例並不多，尚未被廣泛應用。但相關專家一致認為，在運維階段，BIM技術需求非常大，尤其是對於商業地產的運維將創造巨大的價值。

隨著物聯網技術的高速發展，BIM技術在運維管理階段的應用也迎來一個新的發展階段。物聯網被稱為繼計算機、網際網路之後世界資訊產業的第三次浪潮。業內專家認為，物聯網一方面可以提高經濟效益，節約成本；另一方面可以為全球經濟的復甦提供技術動力。目前，美國、歐盟、日本、南韓等都在投入巨資深入研究探索物聯網。中國也高度關注、重視物聯網的研究，工業和資訊化部會同有關部門，在新一代資訊科技方面開展研究，已形成支援新一代資訊科技發展的政策措施及相關標準。我們相信將物聯網技術和BIM技術相融合，並引入到建築全生命週期的運維管理階段，將帶來巨大的經濟效益。真正實現BIM運維，腳下的路還很長。