物業公司應不應該存在，一直是大家爭論的問題，不作為，亂收費一直讓業主很反感，公共設施裝置壞了不能迅速修復，業主投訴的問題不及時處理，治安混亂沒有有效的方法去改進，收取停車費、物業費非常積極，多數人認為物業公司就是專門收費的公司。如果住戶不按時激納物業費，馬上給你停水停電。如果取消物業，改成選舉小區住戶管理，是倒是一個不錯的辦法。不過存在的弊端很多。小區住戶少，取消物業改用小區住戶管理完全可以，現在的水電費都直接上交自來水公司和電網公司，業主只需要出衛生費、安保費、維修費三種費用，而停車費完全可以免除，實際上每戶出的管理費不到物業公司收取的1/3，現在的老舊小區基本沒有物業，不是照在運轉嗎?

小區住戶多的，沒有專業物業公司是不行的，小區裡的衛生倒好解決，大小區公共設施裝置多，沒有專業的維修人員全天待候不行，各個進出小區大門口沒有門衛不行，收取衛生費、安保費和維修費相當難，沒有物業就沒有約束力。物業公司不作為、亂收費的確業主反感，缺了物業公司，大小區將會越來越亂套，管理跟不上更讓業主怨聲載道。

物業和業主的矛盾，充斥著社會的各個角落，目前演變成了社會性難題。

業主放棄開發商指定物業公司，改為業主承包物業，其實性質還是沒有變，只是由開發商指定的物業變成了業主指定的物業，只是經營物業的人是其中的一個業主而已。

如今是物業管理改革的分水嶺，2018年3月8日，《物業服務企業資質管理辦法》全面廢止。物業管理條例也進行了全面修訂，未開物業管理將改變以往的以物業為主導地位，改為以業委會為核心，在當地街道辦事處組織的領導下，進行全部或者部分物業外包服務，強化業主自我管理能力。所以無論誰做物業服務，作為業主方都應該按照法定程式組建業委會，由業委會監督與管理物業服務水平。做得好就繼續做，做不好就外包更好的物業。但是我覺得如果有業委會前提下還是外聘專業的企業做企業服務比較好，另外業主一般不會干涉些事情，只要物業服務水平到家，對於業主來說誰幹都一樣。所以關鍵是業主自己管理，水平怎麼樣，如果水平差，還不如原先物業，那麼業主肯定不願意的

如果真的是這樣的話，環境只會越來越差，設施裝置只會越來越爛，不是所有，甚至佔的比例很大。

我們在成立第一屆業委會時，我們就曾經有明文要求，禁止物業聘請本小區業主家屬在本小區工作，因為我們但是就發現了很多問題。

因為，小區內的環境衛生樓層清潔，很多時候是在晚上進行，而本小區內職工會出現不按時到位，甚至對自己樓層做乾淨，其他地方馬虎了事，而物業和業主，礙於情面，很難過分指責。有些人員，甚至以業主自居，物業說不得，放不得，這樣的員工，你是物業，你會怎麼處理？

特別是晚上值班保安，會因為家在小區，隨時脫崗，經常回家，而監控室，關係到整個小區安危，豈可脫崗？

我們小區也曾經想過業主自治，事實上，比請物業還難，沒有工資沒人願意做，工資低了不行，高了，太多的老頭老婆婆都要來，敢要誰？敢不要誰？

物業屬於第三方服務公司，不滿不高興，可以投訴可以吵鬧，最終有人評理，而物業出於服務性質，專業角度不同，也形成一個平衡，如果業主自己搞物業，你就可想而知了，因為人心，但是自私自利的。

人應該換位思考，罵物業的，你站在物業的位置，不一定有人家做得好，罵業委會的，你不一定能夠勝任業委會職責，在網上過過口癮做噴子的，在現實中，不一定都是強人。看問題一分為二，換位思考是最好的處世之道。

小區開發商推出住戶選舉物業公司當然可行了，開發商只是建設方，主要目的是為了銷售房源，通常也會有自己的前期物管公司，俗稱開發商物管，座位售後服務。第二開發商如果沒有自己的前期物管公司，也會和其他物管公司簽定合同，來作為前期物業服務業主！

小區屬於全體業主的，包括選舉業委會，選舉物業公司，以及自治管理，都是小區業主的權利。那麼我們要取消物業公司，自治管理該怎麼辦呢？

一、成立業委會，1、入住率達到50％以上的：2、首批物業交付滿2年,並且入住率超過30％的；3、首批物業交付滿3年的。可以選舉成立業委會。

二、協調社群，召開業主大會，透過徵求業主意見，是否同意取消物業公司合同採取自治管理。

三、完善相關手續，業主自治管理！

一個好的物管公司能夠給小區帶來收益，服務於全體業主，使小區增值、保質。一個差的物管公司會榨乾業主的錢然後拍拍屁股走人！所業委會的職責也很重要！

1.這是一個偽命題。投票選舉成立小區業委會都是一個難題，就先別提選舉小區住戶來做物業了。目前全國各地有6成左右的小區都沒有成立業委會。

2.無利不起早。有些小區成立業委會，實行自治管理，有業委會來統籌規劃與管理相關第三方供應商，或聘請一個專業的物業經理來主持工作，真正做到執行良好、客戶滿意度高、服務令人滿意的小區少得可憐。小區業委會違規操作，趕走物業或接入與自己有相關利益的物業公司等案例倒還有。不管是業委會成員還是小區住戶，來介入物業，歸根結底還是要解決或監督好兩字：利益。

3.物業公司資質取消後，對於成立物業公司以及進入市場的要求也就容易了。業主選舉物業，更要規範化、要合法程式、要專業化。

4.小區業主要高度團結一致。相互之間的爭鬥、各種流言蜚語、各類不利於小區管理的個人違規行為、業委會不專業有私慾......這些問題都會給小區帶來傷害。只有真正團結，出工出力，不管物業公司是誰在做，都可以做好監督管理，真正做到主動權掌握在廣大業主自己手裡。謝謝。歡迎關注，留言交流！

這個問題有點意思，雖然出題人的用語不準，但也能猜個大概。

先回答有人要嗎？回答：有人要！只要是免費的一定有人要。

我們拿極難自管的高層住宅為例，來設想下小區自管的場景，大家要有一個概念，業主義務自管全部是退休無所事事的老人才會幹，年輕人一個也沒有。

首先，各位業主員工的BI形象不要講究了，各崗位人員服裝五花八門，站沒站像、坐沒坐像，每個人發個紅或黃袖箍，幹活的時候叼根菸為常態，大家要習慣。

保潔：各單元住戶輪流攤派做本單元衛生，沒意見，也能做到八九成滿意度，也許比物業公司做的還好，自家門口一定乾淨，單元門前的道路也包乾，責任到單元。

業主的自覺性提高了，小區住戶不敢亂丟垃圾了，誰在路上丟垃圾，馬上有人上來罵：你眼瞎？不會把紙團丟垃圾桶？我才掃乾淨的路不是白掃了？輪你掃道路的時候，我也來丟！！！ 不信你試試！！

保安：各單元排班抽兩名老人，到各門口值班，三班倒，8小時一班，一週換一批。值班期間早來晚走一點、中途回家燒個飯，接個孩子放學，大家擔待點，忍了，誰家沒個事呢。

小區停車管理有序？大家都不要再想了！ 我兒子的車什麼時候進來，你門口就要讓他進來！ 你老李不放，你女兒的車以後在我看門的值班時候也不會讓進，你敢不放！

現象：小區亂停車，誰也管不了。什麼你家沒車？反治不了你？你家總有人進小區吧，每天攔到你，讓家裡人來接你我才放！噁心你!誰叫你攔我兒的車？ 說我刁難你? 錯! 我是執行小區門衛規定，攔住陌生人保障小區安全！ 什麼？每天都進出為啥記不住人？

你這小子，我老漢今年七十二、記性不好，記不住誰是誰。義務為大家獻愛心、工作負責有錯麼？

工程維修： 這個人員不好定，技術工種，小區候選人員少，但總能抽個10個人吧，也是輪流做，但是週期很短，不像保安要一個月中有一週上班，工程維修員平均一個月工作三週，相當於未退休的狀態。

裝置管理有計劃維修保養及每日巡查就放棄吧 每日巡查電梯機房？每3小時巡查消防泵房、配電房？有必要嗎？ 查了三個月也沒多少事啊，我65歲犯個心臟病你們誰負責？

你們幾個老傢伙每天就坐在門口聊天抽菸，我們哥幾個跑上跑下摸電門扳管閘，你好意思說我們偷懶？？你們幾個來換著幹！！我們幾個工程老哥看大門，你們去搞工程維修！！！

閉嘴，你大爺的，懂個啥工程維修？

品質管理：沒有人幹。 腦子抽風了？ 小區裡抽一個人去檢查各崗位工作質量？你說輕了，王大爺、李大嬸就坡下驢、不幹了；說重了，把人氣進了醫院，你家在13幢607室？

信不信 我們一家人坐滿13幢的樓梯？？

業委會主任（小區經理）：每天找人準時上班、中途溜號就是一個難事！

王老漢晚5分鐘接門崗正常，李老頭準時下門崗，你說我什麼？義務奉獻8小時準時下崗有錯？？晚來接班的人沒有錯？

中午回家做個飯不行？ 你管午餐麼？？還有我家老頭（老婆子）餓壞了你負責？

你們都回家做飯了？就留我老錢一個人看守大門？我有高血壓不舒服回家躺會兒你有意見？

小區大門日常無人看守大家要習慣！！

結論： 小區住戶承擔小區物業管理工作，人員自由散漫為常態，義務奉獻式的老人不能說只能勸，內部人員矛盾相互說小話拉幫成團伙，三個月找各種理由退出，沒人幹了！

義務勞動不可行，那麼試試補貼行不行?

由於有補貼，蚊子再小也是肉，對退休在家的老人有吸引力，排著隊報名也是有可能的。制訂了考核制度，員工紀律有轉變，遲到一次扣10塊，中途溜號扣30塊。看起來規範操作。

好不容易有了品質管理人員，主任欣慰了。各崗位人員都有人在幹，員工的工作態度好轉很多！

主任、副主任為難了。每天面對提交上來的處罰單： 老王遲到5分鐘接崗（10塊）、張嬸在5幢少拖了半個單元的地（10塊）、老錢身體不適早退了1小時（20塊）等等。

扣錢還是不扣錢？？

不扣？其它人看著呢！下次你還能扣誰的錢？遲到5分鐘不扣，我遲到6分鐘憑什麼扣？ 人家早退了1小時你主任不扣，我提前走只有50分鐘你敢扣？？

扣錢？好！ 老人家年紀大多上兩次廁所，怎麼了？怎麼能算我無故脫崗呢？主任你別走，哎，晚上我和兒子到你家再談一談！

【秘語1】老錢，說個事，想辦法多罰那老劉幾次，把他搞走，這傢伙不上道，我和老李哥幾個早看他不順眼了。8幢的老崔不錯，我們哥幾個談得來，晚上一塊喝酒哈。

【秘語2】 哎，老哥能不能想想辦法把我對門的張姨搞到保潔組，家裡挺困難的，想找點活幹、補貼家用，人滿了?想辦法嘛，在16幢做保潔的張姐家裡有錢，兒子開大奔，家裡不缺錢！沒辦法？什麼叫沒辦法，等我下班就有辦法了，隨便在地上丟點垃圾，你不就有辦法了？ 那4幢的劉媽年紀也大了手腳慢，那換她總行了吧。

結論：有了利益，就有了團體，拉幫成夥，鉤心鬥角成常態，有人的地方就是江湖。

一個小小的業委會，面對十多個幫派團夥的互鬥能平衡麼，有委員摻和進團伙呢？？

誰給？？一個兩個三個呢？ 每個人50萬不多吧 ，小區每家均攤麼？？

一家有人不給，會不會更多的人不給？？本來自管就是為了省錢，結果為了一個老X病亡，比以前有物業的時候出了更多的錢！！

誰想的自管這個餿主意、誰出這筆錢！！ 讓我出這錢沒門！我又不認得這老X！要錢沒有！ 要命一條！！告我去吧！

滾！

常言說：沒有規矩，不成方圓。只要有小區，就會有事情要做。但是隻要做事情，就會有人說三道四，特別是一些只說不練的人，大有人在。不要說小區，就是在一個家庭裡，況且是如今家庭人口越來越少的情況下，因為家中那小小的一點家務事，很多家庭都會爭吵、打鬧，甚至大打出手的。這方面的例子不是沒有。自己指手劃腳要這樣要那樣卻毫無動手之力的人並不少，這就是為什麼如今離婚率高的原因，相信其中很多的一部分就是因為家中的家務事分配不公，做的不公的原因而導致的。

再說到小區取消物業外承包，由自己來做，這個也要實事求量，根據實際情況來看。它主要涉及到小區的規模、結構、小區居民人員組成等等。比如微型小區，沒有重要的電梯、二次加壓供水、消防設施、柴油發電機等，小區居民組成又不太複雜的，如果業委會組織得力，也不是沒有可能的。但是，如果設施結構複雜、居民組成複雜，小區規模不小，那是幾乎不可能的。但是，不管怎麼說，如果沒有小區業主委員會組織制定出比較詳細的各種規章制度，並且要有人檢查、督促、落實，那是不可能的。最難的一點還在於，如果有人不做，你能把他怎麼樣？

在單位、在公司，還可以扣獎金、扣效益工資等等，那小區居民不做這些事情，或者做不好的情況下，又能怎麼辦呢？

取消物業外承包，開發商和物業公司不會放這把水，狂想。有利的，人人爭著幹。,如果由小區住房做物業管理，我第一個報名，我還承諾每月公佈物業費收支情況，我還承諾只收錢不管事請罰款。

這個問題問得很好。我想答案裡肯定會有業主同意吧。但是我想說的是，會有人要，是一方面，但是能不能做好又是另外一方面。如果小區管理改為小區住戶自己來做，很容易出現很多方面的問題，這些問題如果不解決那麼會對這個小區帶來很多的問題。我就從簡單的幾方面說一下由業主自己管理物業將會面對的問題和挑戰，大家感覺一下業主能做好嗎？

業主自己管理小區首先就要解決小區服務裡各部門各崗位需要的專業人才問題。

物業公司很多人可能看著感覺很簡單，其實一個物業公司沒有大家想象那麼簡單，很容易就能做好。首先物業公司在小區配備職業人才方面就有很多要求。簡單的說小區的水電維修和專人保養、綠化機具的專業維修和保養、大型各個專業機器的看護保養和搶修、小區衛生的消殺和清理、公用體育設施疲憊的更換和維護、小區秩序和安全防範的措施等等很多專業人才不是說有幾個萬能工就能做的。

第二、各部門人員的執行力問題

物業公司對企業員工有著嚴格的管理和考核制度。員工的凝聚力和執行力都很突出。這個問題在業主管理下將會非常突出。

大家面對的員工都是小區熟人，相互認識，關係複雜。面對小區管理規定很難有效執行，都是熟人很容易就會特殊照顧一下，這樣的情況小區的規定怎麼能有效執行下去？慢慢小區小區很可能會進去混亂管理的狀態。沒有規則沒有秩序，這樣的小區大家還會喜歡嗎？第三、小區的管理問題

物業公司有著嚴格的管理制度，獎罰分明。上下級關係明確，公司指令下達快速準確。但是小區業主管理小區會是如何的場景呢？大家都是老朋友，不能深說也不好管理。員工上上班沒準就回家睡覺和聊天或者處理家務去了。保安回家意味著安全不設防，保潔回家意味著衛生不及時，工程部回家有可能造成工程維修不能及時處理，客服就更別說了，都是熟人你跟誰急眼都不樂意，說不定甩膀子就回家不伺候了。

第四、小區秩序紀律問題

如上所說，紀律不好管理，如果一個團隊連最起碼的紀律都管理不好就更不要提其他的服務、質量跟效率了。

那麼最後面對的問題很可能回是，小區衛生髒亂差，秩序胡亂無人過問，業主都是自由之神唯我獨尊，問題的解決方法就是個人解決，厲害的為所欲為，老實的委曲求全。事每天都有，活沒有人幹，特權人人擁有，馬路擁堵，樓層滿是異味各種佔用，各種施工各種裝修，，小車亂停亂放，各種搶修需要處理，停電、跑水、擾民總之會亂。

綜合以上幾點，我覺得小區管理有業主來做這件事情得慎重，小的小區還可以但是如果小區規模較大的話還是不要業主來管理比較好。專業事還是需要專業的人來做比較好。

現在很多業主吵著小區要自治，要自管，其實這是個不太靠譜的行為，雖然有個別的小區有過成功的經歷，那畢竟是萬里挑一，並不能代表著就可行的。

現在的物業小區不是解放初期的老舊小區，一個門房大爺，一個收垃圾的大媽，幾個紅袖章的阿姨，或者敲著梆子的報更老爺子那麼簡單。物業公司是一個專業化的，服務與管理並存的企業，擁有完整的管理體系的公司，雖然現在物業公司的許多做法越位了，服務不到位等許多問題，但是不可能隨便找幾個人就可以管理好小區了。

現在的物業公司，包含著這麼一些服務的板塊。保安部，清潔綠化部，小區維修保養部，水電服務部，前臺服務，收銀服務。這些服務可以由物業公司自己組建人員進行，也可以外聘公司進行的。這其中的許多工作都是需要專業的知識和技能，並不是什麼人都可以勝任的。

如果小區想自己組織人馬管理小區，那麼要做好一系列的準備工作。

1，成立小區的業主委員會。小區就是成千上萬的個體，沒有業委會，就沒有任何的辦法代表民意和小區。

a，首先問一下自己，能成立業委會不？

b，成立業委會後，能否拿到小區的全部資料和圖紙，並且趕走物業公司？

c，小區的售後維修和部分服務，承接開發商的服務，如保修政策，質量問題等。

d，小區的各種收費，各種明裡暗裡的資產，誰接在手裡，大筆的維修基金，自己評估，自己出資，自己使用，能否可行？

2，業主委員會不是一個企業，沒有法人資格，沒有辦法進行招聘，報稅，法律方面工作，不能與工商與街道，住建等各方面接觸，以什麼身份出現，以管理者身份證還是監督者身份。

3，業主委員會的人員不是專業的技術人員，沒有辦法做到專業，職業化，也沒有任何的約束機制。一旦遇到突發事件，沒有人能出頭承擔責任。後面的爛攤子只能業主自己收拾。

4，業委會代表著小區業主利益，對物業服務和管理起著監督指導作用。業委會管理小區，就會形成既是監督者，又是服務管理者，又是執行者，自己服務自己，自己管理自己，自己監督自己，這套機制就是不可為的。

雖然，有個別的小區有業主自管或者自治的成功個例，但是沒有共性和代表性，無法起到借鑑作用！

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