高週轉意味著高利潤。這本來就是企業所追求的。其次n個調控政策下來加上最關鍵的銀行按揭政策調整。二手房房價已開始鬆動。早賣風險低。

我能說啥，我們剛由縣撤區，一堆的拆遷戶，在兩年不到時間裡，直接把房價抬高了兩千多，然而幾個樓盤還沒開始挖地基就都開盤了，還不給公積金貸款

綠城多次如履薄冰，被嚇怕了。稍微有點風吹草動就戰戰兢兢。碧桂園是大量專案集中在三四線，而且還是繃著資金鍊，抗風險確實有點弱。

瞎說嘛，我們縣城還剛被碧桂園拿了塊地規模小了還能徐徐圖之，沒了現金流立馬撲街換我我也這麼選啊，英雄所見略同

老王，老李，商量定價賣5千吧，中介說一萬二！沒人要直接二萬好算賬，現在十二萬！老王老李說你們玩，人老了心臟受不了

1、房地產競爭無比激烈，稍不留神就被趕超了，現在想要獲得融資，沒有達到一定的銷售額和市場規模，很難生存下去。很多開發商以狂奔急躁的速度，下死命令壓縮開發週期，四天蓋一層，儘快把房子賣出去。

2、為了趕工期加快建房子，很多購房者都擔心這種的做法，使得房子的質量很難有保證。 而碧桂園就是採取高週轉的銷售模式，棚改下碧桂園全面深耕三四線，房子賣得那是一枝獨秀，2018上半年以4124億的銷售額，獲得房企榜單冠軍。高週轉搶跑一直都是戰無不勝的法寶。

可以說碧桂園的快速爆發式增長，離不開它採取的高週轉策略，房子不僅賣到三四五線城市，就連一些籍籍無名的小縣城都不放過，當然還有棚改貨幣化安置的拉動。

3、碧桂園一直以來都是重倉三四線市場的，房地產調控如此密集加碼，它怎麼可不不嗅到危機呢。伴隨著城市去庫存接近尾聲，棚改貨幣化也逐漸收緊了。三四線的樓市不能狂歡多久了，那種大舉深耕縣城的策略該改變了，現在是快速收回現金流的時候，而不是積極的擴張市場。

4、棚改貨幣化的收緊，以及去庫存的完成，也就意味著大家購買力的下降了。三四線的行情能維持多久可想而知，如果一味的大舉拿地，這種的快節奏只不過是在薅羊毛。市場再這麼“全覆蓋”，會掉坑裡出不來。樓市熄火價格還能漲幅多大呢？

#改變自己拒當接盤俠#

雖然我們無法阻止炒房團的攻城略地，唯一能改變的是我們自己的態度，強烈推薦大家買二手房的態度是隻和滿五唯一的賣家交易，寧願提高些中介費或者價錢給賣家，也拒絕當炒房團的接盤俠！讓他們的二手房變成廉租房！

三四線城市的發展是國家支援的，不能整天在一線城市發展吧，地少，還貴，利潤不高，來縣城發展經濟，遵循國家政策，拉動經濟，肯定是支援的

一線城市有錢的人早就買房了，沒錢的人永遠買不起，還不如來我們縣城發展，拉動一下我們當地的經濟，提供更多就業機會

尼瑪的這訊息是哪裡得來的啊？不靠譜的啊?這個怎麼可能,喊停了三四線明顯就是別人的戰略發展，房價跌一跌也好啊,個人覺得發展真的不用這麼著急，一定要一步步來.

碧桂園和綠城的兩個訊息，我在近日已經關注，對於兩個房地產公司的最新行動，我的專業分析和答案是：

一，綠城和碧桂園的訊號。

兩家公司的最新行動，傳遞的訊號就是，房地產開發商正在加快專案的開發，為了快速回流現金，說明房地產公司的資金壓力開始增大。同時，也反映綠城和碧桂園開始擔心房地產的銷售難度加大，希望加快銷售，完成專案的銷售回款，避免專案的滯銷。

二，房地產融資難度加大。

近期，很多銀行給房地產開發商的貸款範圍，已經從房地產全國50強縮減到20強，雖然綠城和碧桂園是20強裡面的開發商，但是也說明房地產融資難度很大。另外，房地產公司發行債券的難度，也在加大，一些房地產公司無法透過債券進行融資。同時，在A股市場排隊上市的房地產公司，依然沒有新的進展，包括萬達商業地產和富力地產，說明資本市場也不支援房地產公司。

三，中小地產商的危機出現。

碧桂園和綠城作為全國的知名地產商，也是全國的前十地產商，開始感覺到銷售壓力和融資壓力，那麼，全國的中小地產商必然將面臨危機。一方面是銷售壓力，另外一方面是融資難度，必然使得很多中小地產商將出現倒閉的風險。

開發商可能有些頂不住了。

其實從去年開始，開發商的資金鍊條就很緊張，因為開發商的融資渠道正一條條地被堵死。

以前開發商連買地都要找銀行融資，但是從2016年國慶那波調控起，各個地方都嚴格規定，開發商只能用自有資金拿地。所以從那時候起，我們就很少聽到地王的訊息了——如果是拿著從銀行借的錢，不心疼，隨便出高價，現在要全部自己出錢，太肉疼，開發商不會做這樣的虧本買賣。

發債渠道被無限收窄。據統計，截至今年6月上旬，房地產企業中止發行債券累計金額接近500億元，涉及的企業包括合生創展、富力地產、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實業、福晟集團等。（下圖為房地產企業發債情況，資料來源於長城證券，可以看出2017年和2018年明顯收縮）

由於境內融資受到嚴厲管控，房地產企業只好往境外跑。但這樣的渠道也在逐步被冠上，比如發改委上週就發文，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產專案、補充運營資金等，境外募集的資金主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。

最後一根稻草，來自央行。據報道，棚改貨幣化補償政策面臨重大調整，減低貨幣化補償比例、提高實物補償比例已經板上釘釘。而從2015以來，僅僅是國開行發行的棚改貸款（國開行的資金又來自央行發放的補充抵押貸款PSL），就超過2萬億元，成為三四五線城市房價暴漲的主要推手。一旦這個推手不在了，那麼三四五線城市的房地產暴漲也就宣告結束了。這也是為什麼主攻三四五線城市的碧桂園，要加快資金回籠的主要背景。

所以，開發商現在的資金鍊，是非常緊張的。除了碧桂園，中國很多大型開發商的負債都非常沉重，比如融創中國淨負債率高達257%，恆大大約是180%。

如果將整個房地產行業考慮進來，一些中小型開發商的淨負債率就更誇張了，比如泰禾集團淨負債率高達476%，華髮股份超過300%。

很明顯，高層對於房地產調控的力度不會放鬆，去槓桿的決心也不會動搖，開發商們只不過是看到了這樣局勢，在大旱的時候多儲存水分以度過饑荒。

碧桂園要求加快專案開發和回籠資金力度，綠城要求加快資金回籠，萬科投資文化專案，萬達走輕資產之路，種種跡象表明，開發商開始調整策略，清理思路，完善方法，轉變觀念了。這種變化，顯然是房地產市場變局的一種訊號。雖然不意味著市場會出現根本性的變化，但是，以房價為導向的格局可能已經很難再維持了。

事實也是，半年前，開發商還在等待著政策鬆動，或者說還在利用一切手段推動房價上漲，試圖達到再次獲得暴利的目的。現在看來，他們已經感到，這樣的企圖已經沒有指望了。俗話說，別人不變，只能自己改變。既然政策上已經沒有改變的可能，也就只能開發商自己做出策略調整了。

值得注意的是，近日，住建部等七部門發出通知，決定從7月初到12月底，在全國開展打擊炒房等行為的專項整治行動，也就預示著，炒房鄧將受到嚴厲打擊，指望炒房者來哄抬房價，擾亂市場秩序等行為也將得到有效遏制。那麼，房價只會平穩有序，而不會大起大落了，房住不炒也將成為常態。如果不實事求是，控制好房價與成本的關係，加快回籠資金，很有可能會出現資金鍊斷裂風險。

這，就是現狀，一個令開發商做出改變的現狀。

之所以提高三四線城市的去化節奏有兩個原因，一是目前開發商的資金的確緊張，加快去化節奏的確能緩解資金壓力；二是因為現在三四線城市房價上漲的動力即將消失，開發商也要賺最後一筆。

開發資金緊張這一點表現的十分明顯，畢竟現在各大銀行都收緊了對開發商的貸款，而且其他的社會融資渠道也收緊了，在這樣的背景下揹負著高負債的開發商的確需要加快銷售速度來緩解自己的壓力，所以這也是為什麼佈局三四線城市的開發商交款三四線城市的去化節奏的原因。

另外一方面，前幾天國開行釋出檔案稱要收緊三四線城市棚改資金的審批，而目前三四線城市房價之所以能上漲，能給開發商帶來利潤的原因就是因為棚改帶來的貨幣化按照，如果棚改資金收緊，那麼三四線城市的房價就會出現下跌，開發商的利潤空間也會被壓縮，在這樣的背景下開發商能不著急早點賣掉三四線城市的房子嗎？

按照現在的樓市行情來看，三四線城市房價上漲的動力即將消失，而且因為三四線城市的去看基本上已經迴歸到正常水平，在這樣的環境下那些依舊重點佈局三四線城市的開發商很有可能會迎來新一輪的虧損。

2015年開始，國家“去庫存”策略正式拉開序幕，降首付降利率，本質意思是去一下三四線城市多餘的房地產庫存，結果這一節群眾不行，三四線庫存一點動靜沒有，一二線房價起飛了。這可怎麼好？沒辦法，在三四線城市展開了轟轟烈烈的“貨幣化棚改”活動，就是把房子拆遷了，不給拆遷戶房子，給他們錢，讓他們到市場上買房子，這樣庫存去了一部分，另一部分是，市場上湧來大量拆遷戶，需求增加，房價上升，普通百姓怕房子越來越貴買不起，跟風買房，這就是“漲價去庫存”的由來。

如今，一方面，國家大方向要“去槓桿”，另一方面，三四線城市的庫存去得差不多了，相關政策也該變一變了。去年開始，國家收緊對於房地產公司的貸款政策，房地產公司很難從銀行貸到款，“資管新規”對於通道業務加以限制，房地產開發企業國內融資很難，利率不斷提升，房地產又是資產負債率很高的行業，融資限制讓公司很不好過。

最近，國開行出臺政策，收回棚改審批許可權，由貨幣化安置逐步轉向實物安置為主，三四線房地產也將熄火。融資困難了，市場也面臨轉向，房地產公司自然要趁這段時間的空窗期加緊銷售，儘快回款，緩解資金流的壓力。綠城、碧桂園出臺“早銷多銷快銷”的政策，也就不意外了。

房地產的玩法變了，開發商當然要與時俱進。

雖然一二線樓市趨於冷靜，但部分三四線成了炒作重點。部分距離城市群核心較近，且交通便利，受益於棚改的區域，房價都經歷了大幅炒作。

近期，隨著棚改融資收緊的訊息流出，棚改從過去的貨幣化改回到實物安置，已經是大勢所趨，這相當於關了房價上漲的水龍頭。三四線，作為棚改的主陣地，房價無異於釜底抽薪，炒作空間大為收窄。

三四線房價扛不住！北京通州臨近廊坊一樓盤開盤四萬現在兩萬，引發退房。以主打環京的華夏幸福，財務狀況頻臨風險。碧桂園雖然規模更大，但與華夏幸福有些相似，專案多在城鄉結合部，或者三四線城市。而且，碧桂園擅長做三四線營銷。

鎮江句容，安徽滁州的房子，以南京為賣點。

中牟的房子，以鄭州為賣點。

張家口的房子，以北京為賣點。

萊州的房子，以青島為賣點。

惠州的房子，以深圳為賣點。

遷安的房子，以唐山為賣點。

這幾年碧桂園成為三四線房價暴漲的受益者。然而，花無百日好。對於這些缺乏經濟基礎，缺少人口流入的區域，未來前景不容樂觀。因此，碧桂園此前三四五線城市專案”全覆蓋”戰略無疑成了個大坑。碧桂園的策略必然改變，必然選擇收縮。

當前貨幣環境已經發生鉅變。外儲增長乏力，流動性急轉直下，5月，社會融資規模大幅低於預期，環比幾近腰斬，同比大降3022億元。4月和5月，銀行住戶存款減少了一萬多億元。 與此同時，銀行不良貸款反彈，5月末，商業銀行不良貸款逼近2萬億，不良貸款率由一季度末的1.75%升至1.9%。

江水冷暖鴨先知。從銀行，到股市債市，開發商的融資渠道不斷收緊。在此背景下，加快銷售速度爭奪現金流成為所有企業經營的重點。留得青山在，不怕沒柴燒。為了搶奪現金流，大型房企均停止了擴張步伐。碧桂園甚至提出，不惜犧牲規模甚至利潤。可見，流動性競爭慘烈！

碧桂園，綠城尚如此，中小地產商基本處在生死邊緣了。寒冬真的來了！

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1每個人投資策略不同。有的人，喜歡快進快出。早點看到錢，可以投資下一個專案。

2或許這也是營銷手段，不管如何，作為我們這種買家，如果遇到喜歡的地段，好的硬裝，好的物業，好的社群環境，再遇到現在好的價格，肯定會購買的。不會買的，都是學區房鐵粉。

3每個行業的水很深，只有深入了，才知道具體的真實情況。普通老百姓不需要知道太多，努力賺錢，努力還貸。

碧桂園，屁股爛，拆毀長城的王八蛋，歷史將會把你審判，鄉下人到城裡買房取媳婦，手裡就那一二十萬，你鬼孫到那房價翻幾翻，這個徹底成了光棍蛋，全國到處都有你的盤，這幾千萬光棍定和你沒完，，，，，

還能怎麼看，本來就過剩，又炒這麼高的價，有錢的不敢買了，沒錢的《像我這樣的》買不起了，房價股又跌那麼厲害，國家調控動真格的了，容不到資，哪有錢繼續呢？在不拋，一夜回到解放前，留的青山在，不怕沒材燒！！！

其實我想說的是：馬雲說八年後房價如蔥馬上就要應驗了，不管是剛需還是炒房客，沒買的就在等幾年，買了多的趕緊出手吧，別回頭真砸手裡了，哭都來不及，早出手早解放，還能為房價暴跌來一次助力