這樣的描述不能反映該專案的真實性，更像是用收益來誘惑投資者的宣傳語。

如果是一個私募基金產品，那麼首先要看其是否為合規產品，是否通過了基金業協會的備案；

其次要考察該專案的地理位置及運營管理團隊能力；

再次是評估其保底12%和16%的商業邏輯是否經得起推敲；

最後是本金退出的方式是否明確。

如果不是私募基金，而是商業專案。

首先要考慮的是你的錢以什麼方式進入該專案，是借款？入股？還是買公寓產權？

其次12%保底和16%的年化收益率透過什麼方式的商業運作獲得？如何確權？

再次要確認該投資的真實用途，如何監管？

最後確認專案退出時間、責任主體、違約措施及專案採取的各種徵信措施是否有效。

不要被華麗的外表所迷惑了，更不要只聽他說了什麼，要想想他沒說什麼！首先每年保底12%的東西存在嗎？有風險嗎？如果是無風險的收益能達到每年12%，那就是騙子，不用懷疑！如果是有風險的投資達到每年12%，那麼你要考慮的是你能不能承受的起這個風險損失！

公寓專案一般指的是商業用地的住房吧，簡稱商住房，這個東西一旦入手了是很難脫手的！不斷租金回報率不高，並且升值的空間小，最可怕的是很難出手！因為對於商住房的打壓目前還未放鬆，在我們上海這裡甚至許多地方已經禁止民售商住房，所以未來商住房一定不是一個大趨勢！

其次你的年化16%，保底12%看似挺誘人，但是和公寓專案配套起來就顯得有寫風險係數較大了！怎麼可能收益率比商鋪的租金還好，這個年化16%的利潤點在哪裡？？不知道是你提供的資訊少，還是我理解錯誤了，就目前你所說的這些來看，我認為是坑的機率更大些！記住世界上大於8%以上的年收益投資專案，就是有風險的，一定要看清楚和考慮清楚再做決斷！！

年化收益12%還保底？哪有這麼好的專案，全國土豪正趕來的路上！但是本金虧損由你負責！

根據你問題的描述，看到保底12%估計很多懂行的人都笑了，要知道目前正在能保本保息的投資產品只有銀行存款，其他理財產品沒有人敢給你保底，因為風險無處不在，特別是12%的收益，不要說保底，到時你能拿回本金就已經很不錯了。

我推斷你這個投資應該是房地產公司的私募債或者公司內部集資。目前房地產開發商都很缺錢，而且2019年到2020年很多房地產公司都有大量的債務到期，現在房地產企業除了全國30強勉強可以從銀行拿到貸款之後，很多中小開發商都很難從銀行拿到錢，所以只能透過其他渠道融資，其中最常見的就是債券融資。

但是即便是債券融資大點的開發商也給不到12%的年化收益，更不要說15%，比如今天富力地產剛發行了新一期的債券，規模70.2億元，最終票面利率7%。

當然不排除有部分房企缺錢急眼了能給到12%以上的收益，比如2018年10月恆大發行了18億美元的高息債券，債券分3 種，分別是利率為11%的2 年期債券、利率為13%的4 年期債券（前2年不可贖回）、利率為13.75%的5 年期債券（前3 年不可贖回）。

但是這種高收益的債券風險是很大的，13.75%的利率指引是2018年亞洲垃圾級債券發行人中最高的。

連恆大這種大集團的債券都用風險，更不要說哪些中小開發商了。所以你說的12%保底收益公寓專案就是扯談，這個肯定是開發商太缺錢了，以保底為誘餌吸引大家去投錢。如果大家真的把錢投進去了風險就很大，到最後有可能12%的收益拿不到，連本金都得賠進去。

這種事情最近兩年在房地產行情不好的情況下經常發生， 比如過去兩年就有不少房地產信託專案暴雷。

總之記住一句話，年化收益在5%以內算是安全的，年化收益在5%-8%之間要考慮損失收益，年化收益在8%-10%之間的要做好損失部分本金，年化收益在10%以上的要做好隨時損失全部本金的準備。