不能一概而論，房價迴歸理性，一城一策，該漲的是那些品質好，地段好的。該降的自然反之。富人住好房，窮人撿舊房。

還有整整2個月就是大年三十，除夕了。老話說，年關年關，家家缺錢。

如果你現在有錢，恭喜恭喜啊，你才是真正的有錢人。這個時候，凡是想賣房子的，都是著急用錢的；不管是開發商，還是房主。所以，你可以儘量的壓價，反正他們著急賣房子，而你又是可買可不買。

補充一下：每年這時候，總有些房產，要麼是手續問題，要麼是房子問題，打著優惠的名義清倉出貨，碰到這樣的房子，別成了“接盤俠”。

我目前所在的城市是北京，從業房產行業近10年，簡單聊下我的看法：自2017年3月17日政策出臺以來，北京的房價行情一直是穩中有降，可以說量價齊跌。2018年和2019年的3月、4月份迎來成交的小高峰，不過也並不是真正意義的回暖。目前市場行情依然穩定，且穩中有降，介於近幾年北京市場 金3月銀4月的成交特點，成交量高 價格會止跌甚至上漲，且好房源成交快。另外根據需求 剛需的建議春節前可以出手買房，至於投資的客戶可以再綜合分析，以上為個人觀點 僅供參考。

2019年11月，馬上就春節了。這個時間點買房子要分地方。

一線城市和強二線城市目前來說房價已經到頂，交易量急劇萎縮，同時也沒有大規模的城市基建，已經後續無力。加上國家調控，主要調控區域就是一線和幾個強二線，所以此時在一線和強二線買房要慎重！

但是弱二線和強三線城市卻截然相反，房企五十強扎堆進駐，土拍樓王頻出，城市後續有很多大規模基建。而且今年在如此多強調控的旋律上，弱二線和強三線整體房價還是穩定上漲。

未來國家要打造100個可以容納300萬城市人口的弱二線和三線城市，所以在一線城市和強二線涼涼的今天。如果你的家鄉是弱二線和強三線城市同時有很多大的基建專案，今年年底買房是個不錯選擇！

設想一下房價平穩但不是下跌，而我們手中的鈔票就像日本和南韓一樣動輒以千萬、億計算，央行一直開動印鈔機手中的鈔票肯定是在貶值的，手裡的鈔票多了房價不跌也視同下跌，所以目前這個階段自住房用於享受的度假房有能力該買還是要買，實在沒能力就租房子也別焦慮，房價漲的差不多了，炒房的現在絕對不適宜

有房住無所謂買不買，沒房子買的起的話什麼時候買都是對的，房價再高也可能還會漲，再低也可能還會往下掉，反正就是不會別人送

這要看你所處的城市，一二線城市的話，該出手就出手，這種城市人口量大，沒你想象的崩盤。三四線以下的城市就慢慢挑吧！

我認為目前儘量別出手，觀望為佳！

2019年國內的樓市，走勢撲朔迷離，一方面國家繼續嚴厲調控，另一方面有的城市小動作不斷，出臺這樣那樣的政策，變相放鬆限購。具體到城市來說，呈現兩極分化局面：北上廣深等一線城市啞火，房價處於高位盤整階段，其中，北京和廣州的部分二手房跌幅不小；另一方面，三四五線城市和廣大縣城，房價繼續延續上漲姿勢。

所以，目前的國內樓市讓人看不懂。在這樣情況下，我覺得保持觀望為佳，畢竟房子是大件資產，變現不容易，一旦買錯了，可能要一生為這個房子買單了！

據不完全統計，目前中國的房子足夠40億人住，而中國只有14億左右人口，房子多，人少，所以房子的空置率就逐漸走高。目前中國房子的空置率達21.5%，僅次於西班牙和義大利，在國際上名列前茅。有些城市，房子的空置率更是高的驚人，遠遠超過了國際警戒線。

房子雖然嚴重過剩，中國的新出生人口，卻呈斷崖式下跌局面。2016年全國新出生人口1786萬，2017年新出生人口1723萬，2018年新出生人口1523萬，而2019年截至到11月17日，新出生人口只有1016萬，剩下一個多月時間，估算2019年全年出生人口在1100萬左右，相比2018年，足足少了400萬，這個資料是很驚人的。展望將來，出生人口會繼續呈現下滑趨勢，如下圖：

此長彼消，你覺得房子繼續漲價還有底氣嗎？房子建造出來，畢竟是給人住的，不是擊鼓傳花的虛擬投資品。

所以，我認為樓市已經“變天”，上漲的預期被打破，入冬了，但是最冷的時候還沒有到，目前可能只是個下跌的開始，建議觀望為佳，以免買在高點上。

剛需的話，耐心等待入手機會，至於投資的話，就大可不必，以後房子做為投資品的屬性，會越來越弱化了，最終會迴歸它的居住功能。

2019年11月以後，房產新紀元的開始

向來不願針對房地產市場做任何預測，今天要破例一次了。先做個基本預測：從2019年11月以後開始，無論是購房者還是開發商，都將面對一個不一樣的房地產市場。

一件有可能在他人看來“稀鬆平常”或者是“效果有限”的政策，在攸克君看來，卻可能給房地產帶來翻天覆地的變化。還是那句話，每當歷史劇變即將到來的時候，絕大部分人是不以為然的。

引發攸克君感觸的，是8月28日國土資源部、住建部公佈的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》）。如果說，近兩個月以來，各種有關住房租賃的“新政”讓你眼花繚亂，但直到8月28日的方案公佈，才是一扇門真正開啟。走過這扇門，那邊是一個關於房地產的新世界。

先來分享兩點資訊：

1.《方案》的細節，是經國土資源部、住建部兩個部門反覆斟酌，多次修改調整之後，才於8月28日出臺。這份《方案》，被更高的層面，寄予了很大期望。

2.北京的共有產權住房、上海的專案全持有，都是在更高層對房地產提出“新思路”之後，在供給層面進行的政策和制度創新。在“擁護中央權威”的政治背景下，你應該能想象，執行和落地的力度會有多大。

所以，8月28日的《方案》，放開試點城市由農村集體建設用地建設租賃住房，就要和上面兩點資訊結合起來，綜合理解其背景，才能讀出其中蘊含的重大變革深意。請不要再用舊有的思維方式，來懷疑這些創新是否能落地。否則，拒絕改變，遭受損失的只能是自己。

為了理解這個變化，攸克君還有以下兩點認識跟諸位分享：

1.透過北京、上海在租賃住房、共有產權住房方面做出的“制度創新”和嘗試，應該能夠看到，更高層面的決策層，對於現有房地產的供給體系、架構甚至定位、屬性，都存在一定程度的“不滿意”。所以，房地產供給體系的潛在變革，在更高的層面應該已經有了明確的思路，甚至有了一張路線圖。關於住房租賃，關於共有產權房，都應該是這張路線圖的一部分。

2．房地產調控的“兩階段”應該清晰起來了：第一階段是去槓桿，第二階段是供給模式改革。第一階段還在持續，第二階段已經開始，這兩者加起來，就是一度令人猜測不已的房地產長效機制。

一、8月28日《方案》中的兩個關鍵詞是“租賃”、“集體建設用地”。中國的土地制度，是二元化的，分為國有建設用地和農村集體土地，國有建設用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，農村集體土地要經過徵地變成國有建設用地才能入市交易。在此框架下，用來做房地產開發的用地，只能是國有建設用地。但國有建設用地指標金貴，所以，特大城市、大城市，土地供應偏緊，地價也一度偏高。這在一定程度上，是當前特大城市、大城市高房價的困局所在。

在當下房地產市場中，住房租賃市場比住房銷售市場小得多，在土地原本金貴稀缺的情況下，又只有買房解決住房問題這一條路，所以，特大型城市房價陷入“控漲”壓力很大的局面。

現在，這兩個方面的因素，都在發生改變，農村集體土地中的建設用地可以以租賃的形式在試點城市進入住房領域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路徑”——租，這樣，原有房地產市場結構中的關鍵結點都發生了變化。

二、認定房地產市場的巨大變化一定會發生，是基於對變數因素“量”的判斷。中國農村的集體建設用地存量不小。一項制度創新或者供給方式的調整，能在多大程度上改變市場，很大的因素就是量。更關鍵的是，隨著近年來中國的城市化程序，特大型城市、大型城市周邊有大量的農村集體建設用地。你現在看到的度假村也好，一些產業創新園區也罷，很多土地屬性都是農村集體建設用地。

所以，依據現狀，可以設想一下，這些用途在試點放開之後，還要闢出一條路徑，就是用來建設、運營可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原則），進而形成的量，未來將可能大於國有建設用地入市交易轉化而來的住房供應量，這種量的“積累”，將極大地改變房地產市場的結構。

三、在集體建設用地上興建租賃住房，8月28日的《方案》並不是首開先河。之前北京市曾試點在農村集體土地上建設公共租賃住房。但是，《方案》的最大價值在於，這次不是公租房，而是可以向市場提供運營獲取商業回報的租賃性住房。一套全新的生意模式，將極大地“促進生產”，讓農村集體經濟組織願意透過各種方式“供應”這種住房，或者透過委託，提供滿足市場需求的各類服務。這種路徑，在量上，再次具備了改變房地產市場結構的可行性。

四、這項制度創新的表現形式，是發生在供給端的；但是，這項制度的出發點，卻是“需求側”的。《方案》裡面特別提到了兩次關於公共服務的問題：

第一次：“試點專案區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範”；

第二次：承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。

這說明，在中央部委層面，這份檔案的制定者，是下了功夫的。住房租賃的一大難點，即是附加在住房上的公共服務問題。你可能會說，上述兩條寫得非常原則，但是，同樣的情況之前也出現過，住建部在《住房租賃和銷售管理條例》徵求意見稿中，幾經權衡，只寫出了“公共服務”這一原則性的表述，但是，在地方政府制定政策時，教育、醫療等，都納入了進來。這次，地方一樣要制訂試點方案，不出意外，應該會予以細化。

五、為什麼關鍵結點在2019年11月？系統內的朋友告訴攸克君，試點方案上報的截止時間點，是2017年11月，而在2019年11月試點全部結束。屆時，根據試點情況，如果成熟，這項制度創新將在全國推開。這自然是中國房地產供應體系巨大變革的開啟之門。

門的那一邊，是不一樣的世界。現在，距離大門正式開啟的那一刻，還有兩年多的時間。

現在買房正當時，一年到底了，一些較長時間沒賣掉的房子，這個時候會下調價格，有一部分抄底房源在市面上，這個時候出手，很多都是買的實在價。年後3-4月份，趕上常規的金三銀四，加上小孩子上學報名，很多人趕在這個點買學區房。房價自然高些，而且房源還相對緊缺。做房產銷售10年，實戰經驗所談。勿噴，謝謝