這個問題是我一直在思考的問題，而一直沒有人提問，所以自己提出來，拋轉引玉，希望有研究的朋友多多指教，共同思考。

三是老破小往往集中在中心城區，而每個城市現在都在推動新城區的發展，這對老破小是一個不利的因素，同時新城區的生活配套也在改善，這對一部分年輕人構成了吸引力。新城和老城之間存在一種必然的替代關係。

四是想留一個問題，就是在未來隨著房子的“老齡化”，我們該如何處理或者徵遷老破小呢？

感謝邀請：

從這一輪去庫存過後，身邊關注房地產的朋友越來越多，似乎都怕錯過下一輪房價上漲，也怕自己手裡的房子會下跌導致虧損。

而大部分朋友手裡的房子型別也不盡相同，有的朋友買的是新房，有的朋友買的是次新房，也有的朋友買的是老房子。

那麼，我們究竟應該如何看待，大城市的老破小呢？

今天我們就一起來聊一聊，什麼是大城市？大城市擁有哪些優勢？大城市的老破小又有哪些優點和缺點，我們應該如何正確看待呢？

一，什麼是大城市？大城市擁有哪些優勢？

我們常常聽到身邊的朋友說大城市，也聽到他們說我要去大城市裡賺錢，我要去大城市裡發展等等。

實際上，很多朋友還是對大城市的概念不是特別的了解，城市的大小是按照常駐人口來劃分的。

隨著城市的不斷髮展，隨著大城市人口不斷的聚焦，我們現在已經預設，城市人口常住+外來務工人員，達到1000萬以上的為大城市。

的確如此，大城市的人口由本地的常住居民，以及外來務工人員，外來發展的人員組成，人口非常的龐大，人口非常的密集。

那麼，擁有如此大人口密度的大城市，又有哪些優勢呢？

第1個優勢，城市規模更大，經濟結構更好，城市發展更快。

大城市可以說是中國所有城市的標杆，也是很多小城市模仿的發展物件。

比如中國的一線城市，強二線城市，二線城市，新一線城市，省會城市，國家中心城市，城市群。

這些大城市無論是經濟規模，還是經濟增長的速度，以及增經濟發展的效率，都是特別快速的。

換句話說，這些城市的經濟結構特別的強勢，這些城市的經濟結構也特別的好。

這些城市創下的年生產總值，也是中國最多的，這些城市的GDP表現也是最好的，這些城市的人均收入也是最好的。

第2個優勢，個人發展空間更好。

大城市擁有更多的好企業，擁有更多的好工作單位，商業的環境也更為成熟。

無論是個人找工作，還是個人創業，在大城市都擁有更好的個人發展空間，擁有更好的平臺可以施展自己的才華。

第3個優勢，教育資源更好，教育環境更優。

中國排名較好的高等學校，基本上都集中在中國的大城市裡面。

比如我們常常聽說的北京大學，清華大學，人民大學，復旦大學等等。

這些大學都是集中在中國的一線城市，當然還有其它特別優質的高等教學，以及其它優質的中小學。

很多年輕的父母，很多朋友在大城市發展，都是為了給自己的子女提供一個更好的教育資源，讓他擁有一個更好的教育環境。

讓他擁有一個培養高認知，培養開闊視野，塑造高格局的機會，讓他擁有一個人生較好的起跑線。

……

是的，大城市擁有特別多的優勢，而且不僅限於以上三個。

比如大城市有更好的醫療資源，大城市有更好的交通資源，大城市有超前的商業氛圍等等。

城市越大發展越快，城市越大經濟結構越好，城市越大，人口越集中，人才也就越多。

二，大城市的老破小，有哪些優點和缺點？

在第一大點，我們簡單的介紹了一下，什麼是大城市，大城市具備的一些良好優勢。

非常明確，無論是對個人的發展來說，還是對子女的教育，大城市都有著不可取代的地位。

隨著這一輪去庫存過後，各個城市的房價漲幅都特別的大，很多朋友買房，也更傾向於去大城市。

但是，他們在買房的時候，仍然充滿著特別多的疑惑，有一點看不懂大城市的房子。

比如大城市的房子價格相對較高，他們就想買一個老破小。但是又不太明確老破小的優點和缺點，不知道如何取捨，不知道如何正確的去看待。

所以，我們先來看看老破小具備哪些優點和缺點，讓在大城市購買老破小的朋友有一個正確的取捨。

同地段的老破小，一般比新房，比次新房的單價略低，有的地方甚至低很多。

這樣的話在面積小的基礎上，它的總價就相對比較便宜。對於購買人群來說，買房就相對比較容易了，誰的錢都不是大風颳來的。

第2個優點，地段好。

大城市的發展，先後順序是特別明確的，市中心核心板塊一般是最先發展的地方，這裡的老破小城群，這裡的老破小也是最集中的。

而市中心和核心板塊，往往是一個城市地段最好的部分。這裡的老破小就具備地段良好的特質。

而且我們也知道，香港著名商人李嘉誠曾經說過，買房首先要看地段，其次還是看地段，最後還得看地段。

可見地段在買房這件大事上的重要性，它可以說是房子所有因素裡面，比重最大的一個。

老破小一般在地段好的地方，在市中心，在核心板塊，它周邊的軌道交通特別的成熟。

換句話說，購買老破小的朋友出行比較便利，大城市的人口居多，常常會堵車，有軌道交通就非常的方便。

而且老破小周邊的配套特別成熟，比如醫療配套，學區配套，企業配套，商業配套等等。

這些配套也是我們生活當中必不可缺的，所以老破小往往能夠給我們提供更方便的生活需求。

……

的確如此，老破小也有著自己的獨特優勢，也有著自己的獨特優點。

老破小的第一大缺點就是停車難，早年間的建築沒有修建停車庫甚至停車庫修建的特別少。

也沒有辦法把汽車停在馬路上，不允許停放不說，被別人蹭蹭劃劃也不好。

第2個缺點，建築品質差。

老破小因為建築年代成舊，那個時候的建築水平特別的落後，當然都是相對的。

就導致了它的建築品質相對較差，最常見的體現就是隔音效果不好，樓房之間容易漏水，室內也容易開裂，牆面容易脫落等等。

老破小裡面居住的人群特別複雜，大部分的人都搬走了，僅留下一些老人還在那裡長住，其他控制的房子都租給了租戶。

而租戶也是特別複雜的，有社會小青年，當然也有一些剛出社會工作的小白領，也有一些地痞流氓等等。

而且老破小的物業服務水平特別差，有的老破小區甚至沒有物業服務，就導致了小區內的環境，也特別的髒亂差，居住的環境特別不舒適。

第4個缺點，安保係數不好。

很多老婆小在大門處沒有設定保安亭，隨便誰都可以進進出出。送外賣的，社會上的人士，小區內的租戶，小區內的住戶，進進出出特別的複雜。

甚至有的，老破小區設定保安亭，也只是請那些年邁的老人看守，只是做做樣子，安保係數特別差。

……

是的，老婆小區的缺點特別多，也特別的直觀和明顯。

結合這些優點和缺點，大家不妨看看自己的需求到底是什麼，看看適不適合購買大城市的老破小。

三，如何正確看待大城市的老破小，到底值不值得買？

在第一大點，我們把大城市的優勢簡單的羅列了一下，在第二大點，我們也把大城市老破小的優點和缺點分別介紹了一下。

非常明確，城市是好城市，老破小房子的地段也是特別良好的，但是畢竟老破小的缺點很多。

剛需購房者大部分是剛出社會工作不久的年輕朋友，他們的工資相對較低，積蓄也相對較少，很多時候買房也要依靠家裡的父母支援。

最主要的是剛需朋友剛出社會的時候，往往工作也不太穩定，他們需要經歷很長的一段時間，才能找到自己的定位，才能讓自己的工作固定下來。

那麼, 無論是從金錢投入方面來說，還是從工作的穩定性方面來說，剛需朋友都可以優先考慮購買大城市的老破小。

①.老破小單價低，面積小，總價低，容易上車。

在第二大點我們已經說了，老破小的單價相對較低，而且有的老婆小低的很多，它的面積又小，總價相對來說就比較少了，比較便宜了。

②.出行方便。

剛需朋友，工作不穩定，可能換工作的概率較大。那麼，把房子買在遠郊區就不太合適。

如果工作變動較大，那麼出行就特別的不便利了，大部分的時間都浪費在擠公交，擠輕軌上了。

老破小周邊的軌道交通特別方便，四通八達，無論你的工作在哪個方向找，都特別的方便。

最主要的是大部分的年輕人找工作更會集中在市中心，因為市中心的企業更齊全，企業更集中。

房地產市場已經發生分化，剛需朋友已經錯過了黃金樓市的十年，那個時候閉著眼睛隨便買都能夠賺錢，但接下來不是了。

剛需朋友剛入社會，對房地產市場又不太了解，買房子還是首先得買好地段，地段價值往往是最高的。

即便是自己日後收入較高，條件改善之後想要置換更好的房子，也能夠快速的將自己的老破小賣出，作為自己置換房子的助力資金。

哪怕自己的能力足夠購買另外一套房，老破小不想賣，也可以用於出租，市中心有更集中的人口，有更多的租房需求。

第二，改善購房者回避購買老破小。

改善購房者就不太建議購買老破小了，而且一定要回避購買老破小。改善不僅僅要提高自己的購房面積，而且要提高自己的購房環境，提高房子的品質。

改善購房者就適合去買一些洋房啊，大平層啊，別墅啊等等。

只有在房屋型別上得到有力的改善，它的居住環境才會得到提升，它的居住體驗感才會更強，這才是真正的改善。

無論從哪個方面來說，老破小都不具備改善的功能，所以改善購房者一定要回避購買老破小孩。

第三，投資購房者，有取捨的購買老破小。

投資購房者買房的目的主要是為了賺錢，自己可能根本就不會去住。

那麼目的就很明確了，無論是持有期間出租換取收益，還是等到漲價之後賣出換取增值收益，目的只有一個，就是賺錢。

所以對於投資購房者來說，他們往往是想要通過增值之後賣出，來獲取更多的收益。那麼，對於投資購房者，如果要購買老破小，請收下以下三條建議。

①.購買折扣力度較大的老破小。

老破小的優點不多，但是缺點卻特別的明顯。而人們對住房的居住環境每年都在提升，每年都在升級。

要不是自己手裡的資金不多，我想是沒有誰願意去購買，老破小來居住的都願意去購買更好居住環境的次新房新房。

所以大部分居住朋友購買老破小，其實就是看到它便宜，購房門檻較低，容易上車，能夠快速解決自己的居住需求，這一點我們必須明白。

因為老破小在未來的增值空間特別有限，想要順利的賣出一定要有特別好的優惠力度才行。

如果自己沒有買到特別便宜的老破相，你賣出的時候要給對方打折，就沒有多少利潤空間了，哪怕在樓市的上漲期。

②.購買競爭力較大的老破小。

未來的房地產市場會發生分化，只有競爭力強的房子，在未來才有更好的流動性，才有更好的變現能力。

老破小集缺點於一身，購買它就更需要重視這個問題，甚至超過購買其它房子的重視程度。

這樣才能用更多的優點來取代小破小擁有的缺點，並且在價格相對較便宜的基礎上才更容易賣出，更容易變現。

身邊有很多的投資購房者買老破小，就是在等待拆遷，因為拆遷的賠償金額特別大。

但是需要重點提醒這類朋友，沒有內部訊息，沒有準確的訊息，千萬不要不拆遷，你博不起，你更輸不起，小心被套牢。

一方面，因為棚改政策已經由原來的拆遷發錢改為實物分房，很多城市拆遷只是在分一套房子給你，而這套房子的地段往往很偏遠，市場競爭力很弱。

而是改為刷刷外牆，翻新小區。加裝電梯，讓大家出行便利。聘請好物業，維護小區環境，提升居住體驗等等。

因此，博拆遷為主，投資老婆小的朋友一定要引以重視，沒有確切的訊息，千萬不要碰老破小。

可以取代老破小的產品很多，沒有必要非得購買它。

……

是的，面對大城市的老破小，既有優點又有缺點。

我們應該在購買的時候，結合自己的實際情況，就重避輕做出最明智的取捨。

我們更應該正確看待中國未來的房地產市場，房地產市場已經發生分化，再也不是閉著眼睛隨便買都能夠賺錢的年代了。

隨著棚改政策的改革，隨著舊城改造的大力推行，未來的拆遷暴富夢可能會破滅，拆二代也越來越少，大家一定要理性看待。

感謝邀請！

老破小的城中村，是城市中最具有煙火氣的地方，最適合生活的地方。無論多麼繁華的商圈，寫字樓，一到夜晚，給人的感覺都不如房齡多年的社群更具人情味和家的味道。這份獨特的記憶，對於很多人來說，都是難得可貴的。但現在，老破小又有了另一重意義，無價與落後並存。從北京天價學區房到南京天價老破小都一次次刷屏網路。2017年，南京山陰路小區也曾成交一套37.61㎡學區房，成交總價378萬，成交單價達到100506元/㎡。近期，南京一套屬於29中的學區房，由於面積小，總價低，買房人現場報價已經超過了15萬/㎡。

而普通的新房市場，南京當下的房價不到3萬元/㎡。

產生如此價值差的原因，無外乎是因為老社群的資源。老破小往往與學區房掛鉤，像北京的老破小，價值上百萬的案例，不計其數，多少人擠破腦袋想要為孩子爭取一套這樣的老破小。如此看來，大城市的老破小才是真正的富豪區，不僅有著與學區房掛鉤的潛在價值，而且一旦拆遷，拆遷款和房子就足以讓眾多外來買房者羨慕土著的機遇。對於投資，有優質資源配套的老破小，成了手握鉅額資金而無處釋放的人的首選。但對於居住來說，花費鉅額代價，換取這麼一套住宅，很多人都不樂意，也不太理解所謂的中國式陪讀父母們到底是怎麼想的，一套優質的學區房，真的值得附上高昂的代價，真的能決定孩子的未來嗎？值得深思。而它的落後又表現在，與城市打造大都市的號召相違背，文明與進步的思想在老破小根深蒂固的髒亂差之間的矛盾日漸尖銳，治安與秩序的維護靠法制已經變得很困難，一種基於傳統道德之上的思想包袱與處事風格在這裡盛行，但為人所津津樂道的是這裡的低生活成本與外界高昂房價之間的短暫調和。

老破小的優勢與缺點並存，造成了很多人對老破小的愛恨糾纏。

透過現象看本質，老破小代表的是都市人對資源和紅利爭分奪秒的把握，也代表著城市文明變革中的進步與淘汰制。從老破小生活成本低，到天價學區房，這樣的偽裝，讓人不敢小覷老破小的價值。隨著棚改的推進，老破小會越來越少，也意味著與老破小掛鉤的戶籍，教育等資源越來越稀缺，昂貴，同樣也說明，當下的房產不僅僅是居住價值，而是與很多社會內容掛鉤。對於城市的進步來說，老破小代表了當初城市的輝煌，現在則由於種種因素，成了城區的雞肋，對於老破小來說，保留城市發展的印跡很重要，推動城市文明改革同樣重要。對於戀舊的人來說，老破小代表的是一個城市曾經的輝煌與歷史。對於打拼的人來說，老破小是曾經的自己一無所有時的寄身之所，心靈的歸屬地。對於城市來說，它是前進步伐中一個不合時宜的存在。鄭州市區三環內據說已無城中村，而那些所剩無幾的老破小，或許在不久的將來也會高樓大廈所取代，但它的價值一定會滾滾洪流中得到最大限度的發揮，包括為打拼中的青年人提供託身之所，包括成就一大批天價資產，包括誕生新的城市地標。再見了，城中村，老破小，你的光輝歲月，永遠有一大批人將銘記心中，你對城市文明進步的意義，將難以磨滅。再次感謝邀請！歡迎點贊和轉發，如果有好的建議，也請留言和評論。您的支援，是我們前進的動力！

“老破小”的優點：

一，交通便利，市區老房子大多離地鐵和公交不遠，步行就可以到出行，非常方便，節省上班時間，節省交通費用。

二，配套好，容積率低，無論是學校，公園，圖書館等等散散步就能到非常愜意。

三，物業費低，只是電梯房的零頭保持好，一般市中心的房子抗跌力比較好，即使漲價緩慢但少很少有跌的情況，並且出租的話價格相對較高，出租收益高。

“老破小”的缺點：

一，居住環境戶型等比較差，老房子一般物業不太規範，戶型設計上也不太合理，加上面積小，整體居住體驗不如新房和次新房。

二，貸款年限受限制，銀行貸款要考慮房齡房齡太老的房子，在貸款年限上要相對短一些，因此購買老房子需要的首付就高一些。

三，升值速度慢，老房子不是學區房的話，一般升值速度是比不上郊區的新房子，畢竟郊區新房子配套不斷完善，房屋價值也是隨著上漲很快的一套配套已經完善了，升值能力就相對較弱，你還會選擇市中心的老破小嗎？

現在很多商品房都成了老破小，房齡在20年之上，你如何看待老破小的投資價值？

”老破小“也分城區的老破小還是郊區的老破小，這兩者不能一概而論，大城市中城區的老破小還是值得購買的。

其實在2000年前後建造的房子基本上還是可以的，雖然有些小區只有6層，沒有電梯，這些房子老人住起來確實不太方便，但相比於70.80年代的老房子還是有一定優勢的。

在北京，70.80年代的老房子並不少見，基本上都是一些老舊公房，設施陳舊，房齡老，而且由於當年的一些建築設計師理念比較陳舊，同時也為了滿足多子女的特殊背景，在房子的戶型上總有一些奇葩的設計，比如一平米的衛生間，四五十平米的兩居室；

那麼這樣的房子還有購買價值嗎？如果單純從房子以及居住的角度來講，這類房子價值很低，在房子主要的居住體驗上是非常差的，而且由於位於城區，通常價格也不便宜，相同的價格完全可以在郊區買上一套更好的房子。但對於一些有特殊要求的家庭要講還是有其購買的理由的。其一：周邊配套齊全雖然房子確實不怎麼樣，但通常周邊配套設施非常齊全，由於處於城市的中心，無論商業和還是醫療條件都是郊區不能比擬的，生活的便利度上要高於郊區。而且最重要的，這些房子往往在配有”名校“，房子本身不值錢，但這”名校“的價值就值錢的。6月10日，江蘇南京。一套面積13㎡、總價168萬的雙學區房在朋友圈中刷屏。雖然最終證明是一出”鬧劇“，但這也反應出了學區創造的價值。地處學區範圍內，這已經超出了房子本身的價值。其二：房子本身會持續產生價值雖然老破小居住條件不佳，但自己完全可以出租出去。地處中心地段，租金一定非常貴，基本上不會出現租不出去的情況，也就會持 續的產生價值。

當趕上拆遷的時候，往往可以創造更高的價值。

綜上，老破小雖然居住條件上已經趕不上現在的潮流，但李嘉誠說過 一句話，買房最重要的就是地段、地段、地段，而地段也正是老破小的最大價值，正是由於具備上述特點，其房產的流動性也固然不差，無論出租還是出售並不愁接盤俠，但郊區的老破小就不一定了，由於地理位置不佳，配套和城區無法相提並論，其價值也是縮水嚴重，並不值得擁有。

如何看待大城市“老破小”？

首先，我講講“老破小”的優點，房齡20年以上了，交通便利，周邊配套一定是很完善的，買在這兒居民生活很方便。

什麼情況下的城市“老破小”可購買呢？

老破小正好是名校學區房，買來專為孩子上學用，或者有人買城市“老破小”是為了博拆遷，看中它有拆遷希望。