可以買，但是要看在什麼城市，地段，周邊的配套，同個產品的價格比較，還有就是後期的租金等相關問題，再結合自己的實際情況決定。

40年產權和70年產權沒有太大區別。都是年限到期要重新繳納土地出讓金。

如果投資購買40年小公寓，建議選擇在地鐵沿線或者雙地鐵交匯處，或者金融辦公區，重點學區內，大型商超邊都可以，因為人流量大，出租回報率高，交易出手率高。所以我們專業做房產的人，一般會把投資區域分成蛋黃區和蛋白區。

這個問題可以說是雙面性的:

一，可不可以買？

公寓房屬於商業型別的地產，在中國各地有越來越多的公寓房在出售，尤其是一二線城市最多，有一部分的人是買來自己住的，有一部分人是買來投資的。房子是人類居住必不可缺的商品，人人都需要。

二，投資怎麼樣？

首先公寓房和住宅都可以居住，但是兩種房子各有各的優勢;雖然現在有不動產證的出現，但是房子產權年限並沒有改變，只不過使用到一定的年限自動續費就可以了。

住宅70年產權，可以落戶，小孩子上什麼樣的學校都可以，沒限制要求，而且地段和交通沒有特別的要求，最主要南北通透，帶陽臺，屬於保值最佳型的。

公寓40年產權，有一些50年產權的，70年的少之又少，公寓的投資價值有:商住兩用性質、總價低，回報率比較高，拆遷房屋有三倍賠償，商品房只有一倍等，但是買公寓房主要看交通和周圍配套等，所以賣房子一定要專業

上海去年就開始清理商住兩用房，新售公寓一律不得用於居住，挑高後搭建的二層全部要求拆除。由此可見，買酒店公寓是有風險的。一個是供大於求，增值空間有限。比如上海一些黃金地段的酒店公寓，周邊商品房單價已經達到7、8萬，酒店公寓才2萬多也沒人要。二是配套差，商品房多為一梯2到4戶，公寓一梯可以有十幾戶到二十幾戶，不能報戶口，沒有煤氣，水電按照商業使用者標準收取，也沒有學區。因此，買公寓比較適合出租，或者是買不起商品房臨時過渡，不適合長期居住和投資。

我個人任為公寓房增值的空間不是很大。如果買的時候就得問清楚他的水費，電費是不是工業使用者。工業用電水都要比民用貴很多。

公寓就是所謂的商住兩用房，增值空間幾乎忽略不計，生活成本高，水電都是按照商業計算，管理費是普通住宅好幾倍，現在大部分沒有通天然氣，導致做飯都是用電。最最關鍵後續賣出去的稅費很高，綜合稅費差不多增值部分50%，比如買進100萬，賣出去200萬，增值的100萬部分要交差不多50萬稅。

最後總結，商住兩用房不好賣，自住生活成本高，增值空間基本沒有。

1.看準市場（一線，準一線城市）

2.看區域（核心區，準核心區）

3.配套（現有配套，規劃配套）

4.周邊人口（企業多，異地人流多）

5.交通（是否有地鐵直通市中心）

6.看產品（單價，租金，戶型）

7.看酒店（周邊也能用規劃或者現有高階酒店）

滿足以上4項可以入手

近幾年樓市非常火爆，特別是2016、2017年房價一路狂飆，很多人失去了購買普通商品房的資格，由於公寓不限購不限貸，沒有任何門檻。相對住宅來說總價低，而且公寓一般都是精裝修，交房後就可以直接入住，非常的方便，很多人就轉而購買公寓。題主問40年產權的公寓房是否能買，有沒有增值空間。在這裡我先說結論：40年產權的公寓房能買，但要買核心地段的稀缺公寓。

大部分投資者都只注意到中介說公寓房的優點而忽視了公寓房的缺點，如果你認真想想，公寓真的有開發商或者中介說的那麼好的話，為什麼市場上主流還是買普通商品房。造成公寓少人買的原因有幾點。

首先是水電費、物業管理費收取標準高。商品房水電費是按照普通住宅標準的，但公寓房的水電費是按照商業水電的收費標準收取，同時公寓的物業管理費要比普通住宅小區高出少，因此算下來，公寓房每年需要支出總費用相對住宅來說會比較高。

房貸首付比例、利率高貸款年限短。40年產權的公寓，雖然不限購不限貸，但是政策要求房貸首付需要5成，最長按揭年限只有10年，而且不能申請公積金貸款。而且像公寓這樣的商業性質的貸款利率一般比較高，比起住宅來說，公寓的利息支出就高了不少，同時首付比例也是比較高的。

無法使用天然氣。根據相關規範要求，“燃氣灶應安裝在有自然通風和自然採光的廚房內。利用臥室的套間(廳)或利用與臥室連線的走廊作廚房時，廚房應設門並與臥室隔開。”明顯很多公寓無法到達廚房應設門並與臥室隔開的這個要求因此，絕大多數公寓是沒有天然氣，所以只能使用電磁爐、微波爐做飯，像我這種一直喜歡吃有鑊氣飯菜的人來說，我就無法忍受電磁爐做出來的飯菜了（哈哈哈）。

大多無法落戶。公寓屬於商業性質的房子，不能入戶，只能作為辦公場所註冊備案，但不能遷入戶口，也就是說如果你買了公寓，你的子女是沒有入讀公寓所在區域學校的資格，即使公寓旁邊有重點名校，你的小孩也無法入學。

交易稅費高。交易稅費包括買賣雙方需要交納的稅費，各類稅費包括：營業稅、個人所得稅、土地稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅等。以深圳商業公寓交易稅費計算為例，二手交易稅費佔到了總價的15~20%左右。而住宅二手交易一般是可免收土地增值稅的，交易稅費相對於公寓來說佔總房價比例非常低，如果房子滿五年且唯一，就只需要交一個契稅。

同時還有一個風險就是40年產權公寓或無法自動續期，最後會被無償回收。由於公寓一般是商業用地或工業用地，根據相關專家的分析，公寓到期後需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。目前國家層面還沒有明確出臺相關政策，但是這也是一個需要重視的風險。

所以公寓不適合買來居家用，一個面積小、水電費用高，而且稅費高，但是也不一定不能買，如果一定要買的話，建議買位於市中心繁華地帶、配套設施齊全，生活便利的稀缺公寓，這些地段的公寓地理位置優越，出租率高，租金高、升值空間大，出手交易也比較容易。因此對於手裡的錢不是特別多，又想擁有自己房產的人，階段性投資公寓還是可以的。

四十年產權的公寓房，並不建議買，且增值空間不大。

當然，你完全只是用來自住而不考慮其它，那也是可以買的，但這種情況極少極少。

接下來我說說為什麼不要買公寓。

第一個，產權年限短，你自己也說了只有四十年，而普通住宅的話，有七十年。

第二個，公寓生活成本高。因為水電費都是按商業性質算的。

第三個，公寓的公攤面積大，通常一套六十平左右的房子，使用面積才不到四十平。

第四個，公寓包含的社會福利少。絕大部分情況是，公寓並不能落戶，自然很多資源也就享受不到了，包括教育、醫療、社保等等，這樣對人生髮展和子女教育都是不利的。而正是基於這種情況，願意接盤公寓的人群非常少。

第五個，交易費用高。我記得好像是百分之三的契稅、百分之五的增值稅，還有高昂的差額稅等等。

第六個，從居住環境來看。公寓周邊的環境複雜，辦公、居住各類人群都有，相對不夠隱私，且環境嘈雜。

當然，我這裡也不是把公寓房貶低到一文不值，它也是有很多好處的，比如總價低、不限購、出租方便、交通便利、配套完善以及可以註冊公司等等，這些都是普通住宅不可比擬的優勢。

最後，再來給大家說下什麼情況可以買公寓。第一，沒有購房資格。第二，資金不足。第三，急需住房的。第四，拿來投資的。第五，公寓區位好的。具備以上多個因素，可以考慮。否則對於普通剛需族來說，還是建議等一等，值得入手住宅最好。

40年的公寓，之所以產權只有40年，是因為土地性質決定的，開發商拿不到70年的大產權住宅用地，拿到的只是商業用地，所以土地性質決定的房子的性質

那麼問題就來了

1.大多數公寓的水電費用都是商業用水商業用電，比起民水民電的住宅要高出很多，物業費也更高，等同於居住成本很高

2.二手公寓出售需要交納的稅費會相對比較高。

3.由於土地性質導致公寓不可以落戶

圖片上是一些公寓和住宅的差別對比，你可以自己看看

關於公寓投資問題，公寓並沒有很高的升值空間。很多人選擇公寓投資，也僅僅是用於出租或者託管出租，亦或購買大開發商的公寓直接帶託管公司合同的，這樣才會見到部分收益。

當然，公寓的好處是，不限購不限貸。如果你手上有多餘的閒錢，又想去外地買房，剛好你想去的城市限購了，你無法購買住宅，那麼公寓無疑是很好的選擇。託管收取資金，每年有一小筆穩定的收入。如果剛好是個可度假的城市，你又剛好喜歡外出旅遊，在異地又個屬於自己的空間，也未嘗不是一件好事

權衡利弊，終究還是自己來決定

對了很多人糾結產權年限，不管是70年還是40年，到期都會自動續期的，至於費用，估計肯定得收，還得看到期的時候的政策