現在市面有很多公寓產品，小區如果從設計的時候就是住宅的形式設計開發的，居住性質就要強一些，一般市中心的好多都是商業辦公的比較公寓

在解決你的問題之前，我們需要了解房屋的產權屬性問題，和有哪些區別。

目前國家對土地使用年限的劃分一般分為：

據在土地管理條件中已明確指出中

居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地70年，

混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地50年，

酒店型公寓的用地類別歸屬為商業用地40年。

這也就意味著70年產權公寓，儘管名為公寓，其用地性質依舊為住宅類產品，而非商業用地，而40年產權公寓，則屬於商業用地性質，也就是我們常說的酒店式公寓。

在區分這三種公寓的時候，居住型公寓和酒店類公寓很好區分，一看就明白。主要是要注意混合型公寓，也就是綜合用地。

什麼是綜合用地：綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對於第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續;對於第二種情況，由於不同用途界限清楚，可分別屬於不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

在碰到綜合用地的公寓夠買客戶來說，如果底商以上層為居民住宅樓，那就說明他的產權性質是住宅用地，稅費是按住宅用地來計算，但是產權年限是50年。

先從「公寓」這個詞說起。你知道的，「公寓」在國外，幾乎所有高層住宅，都可以叫「公寓」。但中國不一樣，現在，中國是按土地性質（而不是按真實使用功能）來定義房屋型別的：住宅、辦公樓和商業用房等。

只要你的土地性質不是住宅，哪怕你蓋出來的房子是居住功能，那也不能叫「住宅」。只能用其他替代詞，比如「公寓」「酒店式公寓」「單身公寓」「商住樓」等等——它們只是約定俗成的替代詞，不是法律意義上的用詞。

實際上，現在市場上存在部分商品房，原本是辦公性質，卻以公寓知名在市場售賣，很多買公寓的購房者無法分辨清楚，也不注意合同上的房屋性質和屬性，結果被忽悠。

公寓和辦公到底有什麼區別？我總結了一下，對買房人影響比較大的主要有以下三點：

1、公寓可住，可通水電氣，但辦公不可住。公寓和辦公，在設計時會有所側重。辦公樓沒有獨立的下水管道和排煙管道，而且，你見過哪個上班族用的寫字樓通了燃氣的？公寓可住，公寓有一定的居住屬性，水電可申請民用，也能接入燃氣。

2、商業辦公類非住宅類建築不得按單元式或住宅套型設計，一般應採取公共走廊、公共衛生間式佈局。同時，除食堂外，不得設定廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設定。辦公、工業、科技研發等建築需設定帶獨立衛生間的套間，此類套間面積不得超過本層建築面積的20%，且不得分割銷售。

3、辦公樓公攤面積更大。由於規劃不同，公寓與辦公結構設計上也有著差別，辦公樓的回字形走道設計，導致辦公公攤更大。

明明是商用性質的土地，為何要蓋「公寓」？一句話：寫字樓過剩，賣不起價，蓋成「公寓」才有錢賺。

為什麼寫字樓會過剩？改革開放以來，我們國家在用地觀念上逐漸形成了「重商抑住」的慣性。重視工商業用地，抑制住宅用地。從 GDP 考核的角度來看，多弄一些商辦用地和工業用地，理論上可以貢獻更多的服務業產值和製造業產值；住宅不一樣，交付以後幾乎就對 GDP 沒貢獻了。

況且，如果把住宅用地的比例弄太高，是一種政治不正確，要揹負罵名：你們這個城市的經濟太依賴房地產（指住宅開發）了。

首先正常情況下，一般的公寓基本上都是商用性質住房，不過每個地方會有不同，你可以到當地的房管局進行諮詢，這個是最保險的方法，售樓處的這種回答基本不可信，所以可以忽略，另外你可以加一些該小區的群，在這個群裡，一些資訊都是可信的！

另外你買公寓需要注意一些事情，商用公寓和住宅性的公寓有些區別，需要留心一下，可能有些囉嗦，但也是真心相告，

第一點，他們的出讓年限不一樣，商用公寓一般只有40或者50年，時間到了怎麼處理，現在眾說紛紜，有人說可以自動續期，這個是之前的總理說的，個人也同意這個觀點，不過這個主要說的是70年產權的，40年的沒說，另外一種可能被無償收回哦！70年的肯定是自動續期，這個基本沒什麼爭議的！

第二點，首付的比例不一樣，購買商用性質的公寓，首付一般不得低於50%，但是住宅性質的住宅一般只需要30%，還有的城市需要20就行%，同時住宅性質的住宅可以使用公積金，但是商用性質的公寓則不行！

第三點，貸款的年限和對應的利息也不一樣的，商用公寓的一般貸款只能商貸，貸款年限一般只有10年，貸款利率的上浮最多可以達到50%，普通住宅也可以帶30年，首套房利率一般最多上浮20%，這樣每個月的還款還是普通住房會好點！

第四點，落戶區別，商用公寓一般不可以直接落戶，如果有的公寓宣傳說可以落戶，那麼就預設他是住宅性質的，否則都是扯蛋的，不用考慮了，但是住宅性質的公寓完全和普通住宅一致！

看用地性質，從哪看？

看開發商提供的：建設規劃許可證、預售許可證，上面都有。

只有“住宅”兩字的，才是住宅；其它都是商辦。

這個可以看房子的產權年限：

1.居住用地70年

2.工業用地50年

3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年

4.商業、旅遊、娛樂用地40年

5.綜合用地或者其他用地50年

公寓大致可以分為3類：

1.普通公寓：用地性質住宅，產權性質公寓70年

2.商務公寓：用地性質商業用地，產權性質商務公寓40年

3.酒店式公寓：用地性質商業用地，產權性質商務公寓或公寓40年

雖然是70年的還可以考慮，如果不是，基本上不建議投資入手，

其實，公寓類大部分都是奇葩，

除了，黃金地段，70年公寓，或者，

特殊產業聚集地，比如，杭州的網紅聚集地，一房難求，（但是，風口期過了就不好說了），

另外，自己可以去實地看看，你願意住這樣的公寓嗎？

願意在這裡面辦公嗎？

一般都是比較亂的，

北京的酒店式公寓好像是暫停了交易，具體各個城市規定又不一樣，

有好的投資，何必去碰呢？

公寓一般分為住宅公寓和商住公寓，住宅很簡單的公寓理解就是，住宅性質的，大產權70年，只不過蓋的是小平米的而已，商住公寓也很簡單，就是指的商業用地蓋的公寓，產權只有40年或者50年，怎麼來區別這些公寓，其實特別特別簡單，簡單到什麼程度呢？

第一，直接問問售樓處就知道了，一般售樓處不會拿這種事情去糊弄使用者，問清楚，是商業用地，還是住宅用地，產權是多少年的，這幾個簡單的問題，一問售樓員，立馬就清楚了，在這一方面，售樓處是不會糊弄人的，也不會瞎說，你直接問，或者是看一下他們的五證，土地使用證上面就會有這些資訊，你簡單的看一下就可以了，明白了。

第二，直接去查一下房管局的網站，這些地塊在房管局網站上應該都是掛牌的，是什麼樣的產權，有沒有預售資格證，這些都能查的到，土地的性質，轉讓還是劃撥，商業用地還是住宅用地，轉讓年限是多少，這些在房管局網站上都一覽無餘，一查就明白了，這是非常簡單的一種方式。

第三，也可以從旁敲側擊的問一下，怎麼按揭，可以按揭多少年，首付是多少，一般情況下，商業用地的公寓，只能按揭50%，年限最多20年，住宅用地的公寓，可以直接按揭70%，年限最多30年，從這些資訊上也可以判斷出，是什麼公寓？

自始至終，從來沒有一種物業形態，叫公寓！也從來沒有一種產權性質叫公寓。公寓，是為了商辦去庫存，不得已為之的營銷手段。