物業保安部各崗位管理規定 一、保安員崗位管理規定： 1、 加強提高各方面素質。 2、 熟悉小區治安崗位職責、任務、工作要求，掌握小區內的保安工作規律及特點，加強重點崗位的安全防範。 3、 服從領導，聽從指揮，做到令行禁止、遇事彙報。 4、 遵守國家的法令、法規，做到依法辦事。 5、 熟悉本崗位的職責和工作程式，圓滿完成工作任務。 6、 堅守崗位保持高度警惕，注意發現可疑的人、事、物，預防治安案件的發生。 7、 積極配合衛生、綠化、維修等其它服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的問題向值班室或管理科報告。 8、 廉潔奉公，堅守原則，是非分明，敢於同違法犯罪行為做鬥爭。 9、 不得在住宅小區內介紹或從事任何商業活動，不得接受業主贈與的財物。 10、 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發現可疑人員要選擇適當的位置加以監視並及時報告。 11、 驅趕物業範圍內踐踏草地、亂散發廣告、撿垃圾等違章人員。 12、 要按點、按時、按線路認真仔細的巡邏，加強治安管理工作，訪客進入小區應出示證件，保安人員要做好來訪記錄。小區內實行24小時警戒，保安員要著裝整齊統一，舉止大方，文明禮貌，並嚴格執行交接班制度。 二、保安崗位交接班管理規定： 1、按時交接班，接班保安員應提前到達崗位，如接班人員未到，當班人員不得離開工作崗位。 2、接班時要詳細瞭解上一班的值勤情況和當班應注意的事項。 3、向下一班移交值班記錄本，交接人員應在值班記錄本上簽字。 4、接班人員應將上一班交下的值班裝備查點清楚，並在值班記錄本上註明交接情況。 三、巡邏員崗位管理規定： 1、治安巡邏員必須加強責任心，堅守崗位，嚴格執行崗位責任制，按責任區域分工，認真負責地履行職責。 2、治安巡邏員因責任心不強，翫忽職守，撤離工作崗位或不按規定巡邏而造成的被盜案件、破壞事故、火災事故等各種隱患，按損失價值包賠一定的經濟損失，情節嚴重者，解除勞動合同。 3、治安巡邏員發現盜竊、破壞及各種事故隱患不抓獲，不上報，不排除而貽誤時機造成損失的，除包賠經濟損失外，還要解除勞動合同。 4、治安巡邏員如有內外勾結監守自盜者按其盜竊價值的雙倍罰款，解除勞動合同，交公安bu門處理。 5、治安巡邏員在巡邏執勤時發現犯罪分子並將其抓獲或排除大的事故隱患及時上報者，給公司或廣大業主避免造成較大損失的，公司給予一定的獎勵。 物業保安責任解析 今年來隨著物業管理行業的逐漸發展，在居住物業管理區域住宅樓內發生惡性事件，被害人或其家屬憤而向物業公司索賠的民事訴訟已發生多起，引起了全社會的極大關注。在這些民事訴訟案件中，由於相關法律的缺乏，案件事實情況的不同，審理法官對案件理解的差異，其審理結果也大相徑庭。究其本質而言，對類似案件的審理過程，其實就是法官對物業保安責任分析、認定的過程，因此，物業公司對保安義務的履行直接決定了將來物業公司的責任承擔。 一、保安責任的產生 為明確雙方的權利義務，保護自己的合法權益，物業公司及業主之間通常會就物業管理的相關事項訂立物業管理合同，約定諸如住宅共用部位、共用裝置的使用管理、維修和更新以及保潔服務、保安服務等條款。 根據《居住物業保安管理辦法》以下簡稱《管理辦法》第十八條："業主或者業主委員會應當委託一個物業管理企業管理物業。物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業管理服務合同"和第十九條："物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項:(五)保安服務"的規定，我們不難看出物業公司與業主之間形成的是合同法律關係，而保安服務則是合同的一部分。 實際上，在業主支付的物業管理費中一般均已包括了保安費用。因此，從合同法角度講，雙方間的合同關係業已成立並生效。由此，對於物業公司來講，採取必要的保安措施就是其不可推卸的義務，如果義務履行不完全，物業公司就應當承擔相應的合同責任。 二、保安責任的範圍 保安服務的範圍應從以下幾方面進行認定: 首先是法律法規對物業公司保安服務方面的強制性規定，如《管理辦法》第十五條規定的物業保安人員應當履行的六項職責。 其次，由於物業公司和業主之間存在的是合同關係，當事人完全可以在合同中具體約定保安的內容，確定保安服務的範圍，以排除法規的任意性規範。 當然需要明確指出的是，根據《管理辦法》第三條"居住物業保安服務是指物業管理單位根據物業管理服務合同，為維護物業管理區域內的公共秩序而實施的防範性安全保衛活動"的規定，物業公司的保安義務僅僅侷限於防範性的安全保衛，保安不能等同於治安或保鏢，物業公司不負有保障住宅小區內每個居住人人身、財產安全的義務，不能要求物業公司提供的保安服務達到完全杜絕治安事件的發生。 三、物業公司未盡保安義務的後果 鑑於物業公司與業主之間存在的合同關係，一旦物業公司不履行或不完全履行自己的保安義務，物業公司就應當對業主承擔違約責任，而且這種責任的承擔並不以給業主造成的實際損失為前提。 通常，在物業公司雖然違約但未給業主造成實際損失的情況下，物業公司承擔違約責任的形式和條件比較簡單。業主可根據物業公司違約程度的不同，要求其繼續履行、採取補救措施或減少收取物業管理費。然而一旦業主因受到實際損害，轉而要求物業公司承擔賠償責任的，情況就會變得相對複雜。此時，衡量物業公司是否承擔賠償責任的標準就是以下四大要件:一、物業公司主觀上是否有過錯。二、物業公司是否有違約行為(違約是前提條件，無違約的話，物業公司即無責任)。三、有損害結果。四、違約行為與損害結果之間存在因果關係。 在這四大要件中，物業公司的違約行為及業主的損害結果是顯而易見的，責任認定的關鍵在於對物業公司主觀過錯及因果關係 的認定。 首先是過錯認定。基於物業公司與業主間的合同關係，物業公司對業主負有善良管理人的注意義務，應採取合理有效的行為履行該種義務。如果物業公司因故意或過失沒有采取相應的保安措施，而導致犯罪分子有機可乘，給業主造成損失的，就可認定物業公司存在過錯。其次是因果關係。有觀點認為，既然物業公司與業主形成了合同法律關係，那麼在業主人身、財產受到侵害的過程中，因物業公司未按合同約定提供相應的保安服務，為犯罪分子實施犯罪行為創造條件或者提供便利，物業公司對此就負有責任。然而問題是，就連公安bu門都不能防止犯罪或者侵權的發生，那麼又怎麼能指望僅是提供防範性安全保衛服務的物業公司，能做到連國家權利機關都做不到的事情呢?更何況，物業公司的保安服務僅限於事先預防及事後協助。實際上，不論物業公司採取怎樣的保安措施，如果致害人真的要採取侵害行為，物業公司對此也是無能為力的。當然，物業公司在收取物業管理費的同時卻不履行義務，客觀上也確實為致害人的侵害行為提供了便利，增加了損害發生的可能性。因此，本律師認為，判斷有無因果關係的關鍵在於所發生的損害賠償事件中，物業公司有無盡到善良注意義務。盡到善良注意義務的，就無因果關係；未盡善良注意義務的，就應認定存在因果關係。 四、損害賠償責任的承擔 一旦物業公司的，行為具備了損害賠償構成的四要件，業主就有權要求損害賠償。至於物業公司在業主損害賠償中是全部由物業公司進行賠償，還是由物業公司賠償部分損失，現有兩種觀點： 第一種觀點認為，由物業公司賠償業主部分損失較為合理。理由是，雖然物業公司存在違約行為，且應進行違約損害賠償，但主要責任者應是犯罪分子，次要責任是物業公司，故責任應由物業公司與犯罪分子共同承擔，如業主的全部損失均要物業管理公司賠償，屬擴大物業公司責任範圍，有失公正。對於賠償的數額，在目前法律尚無明文規定的情況下，應分清責任的主次，酌情作出處理。本律師認為，由於受害業主明顯處於弱者地位，在許多情況下，一旦受到損害，將對整個家庭造成致命打擊，如果致害人無力對其造成的損害結果進行賠償的話，那麼對受害業主的權益的保護只能說是水中花、鏡中月。 第二種觀點認為，物業公司的賠償責任與致害人的賠償責任之間是一種不真正連帶責任關係。理由是，為避免致害人無力向受害業主作出賠償，物業公司所承擔的賠償責任又顯著輕微的情況發生，出於公平原則的要求，在物業公司違反保安責任致使業主在小區內受到損害時，所產生的損害賠償責任理應由物業公司與致害人承擔不真正連帶責任。當然，在物業公司承擔損害賠償責任後，物業公司有權向致害人追償。因為，雖然物業公司存在違約行為，但損害結果的發生是由犯罪分子直接造成的，故最終的賠償責任應由真正的致害人承擔，物業公司享有追償權。本律師認為，第二種觀點明顯擴大了物業公司的責任範圍，導致權利義務不對等，不利於物業公司的生存和發展。從根本上講，也有可能會間接損害到業主的利益。 綜上所述，物業公司承擔責任的前提條件均是其未盡善良注意義務。換句話說，只要物業公司盡到了善良注意義務，物業公司就不需要承擔賠償責任。由此可見，決定物業公司命運的不是別人正是物業公司自己。基於物業公司的保安責任涉及多個法律問題，本文所論述的僅是一些比較淺層次的東西。為幫助讀者對以上所述有更深刻的認識，本律師將在下期文章中結合實際發生的案例，進行具體分析。
物業保安部各崗位管理規定 一、保安員崗位管理規定： 1、 加強提高各方面素質。 2、 熟悉小區治安崗位職責、任務、工作要求，掌握小區內的保安工作規律及特點，加強重點崗位的安全防範。 3、 服從領導，聽從指揮，做到令行禁止、遇事彙報。 4、 遵守國家的法令、法規，做到依法辦事。 5、 熟悉本崗位的職責和工作程式，圓滿完成工作任務。 6、 堅守崗位保持高度警惕，注意發現可疑的人、事、物，預防治安案件的發生。 7、 積極配合衛生、綠化、維修等其它服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的問題向值班室或管理科報告。 8、 廉潔奉公，堅守原則，是非分明，敢於同違法犯罪行為做鬥爭。 9、 不得在住宅小區內介紹或從事任何商業活動，不得接受業主贈與的財物。 10、 注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發現可疑人員要選擇適當的位置加以監視並及時報告。 11、 驅趕物業範圍內踐踏草地、亂散發廣告、撿垃圾等違章人員。 12、 要按點、按時、按線路認真仔細的巡邏，加強治安管理工作，訪客進入小區應出示證件，保安人員要做好來訪記錄。小區內實行24小時警戒，保安員要著裝整齊統一，舉止大方，文明禮貌，並嚴格執行交接班制度。 二、保安崗位交接班管理規定： 1、按時交接班，接班保安員應提前到達崗位，如接班人員未到，當班人員不得離開工作崗位。 2、接班時要詳細瞭解上一班的值勤情況和當班應注意的事項。 3、向下一班移交值班記錄本，交接人員應在值班記錄本上簽字。 4、接班人員應將上一班交下的值班裝備查點清楚，並在值班記錄本上註明交接情況。 三、巡邏員崗位管理規定： 1、治安巡邏員必須加強責任心，堅守崗位，嚴格執行崗位責任制，按責任區域分工，認真負責地履行職責。 2、治安巡邏員因責任心不強，翫忽職守，撤離工作崗位或不按規定巡邏而造成的被盜案件、破壞事故、火災事故等各種隱患，按損失價值包賠一定的經濟損失，情節嚴重者，解除勞動合同。 3、治安巡邏員發現盜竊、破壞及各種事故隱患不抓獲，不上報，不排除而貽誤時機造成損失的，除包賠經濟損失外，還要解除勞動合同。 4、治安巡邏員如有內外勾結監守自盜者按其盜竊價值的雙倍罰款，解除勞動合同，交公安bu門處理。 5、治安巡邏員在巡邏執勤時發現犯罪分子並將其抓獲或排除大的事故隱患及時上報者，給公司或廣大業主避免造成較大損失的，公司給予一定的獎勵。 物業保安責任解析 今年來隨著物業管理行業的逐漸發展，在居住物業管理區域住宅樓內發生惡性事件，被害人或其家屬憤而向物業公司索賠的民事訴訟已發生多起，引起了全社會的極大關注。在這些民事訴訟案件中，由於相關法律的缺乏，案件事實情況的不同，審理法官對案件理解的差異，其審理結果也大相徑庭。究其本質而言，對類似案件的審理過程，其實就是法官對物業保安責任分析、認定的過程，因此，物業公司對保安義務的履行直接決定了將來物業公司的責任承擔。 一、保安責任的產生 為明確雙方的權利義務，保護自己的合法權益，物業公司及業主之間通常會就物業管理的相關事項訂立物業管理合同，約定諸如住宅共用部位、共用裝置的使用管理、維修和更新以及保潔服務、保安服務等條款。 根據《居住物業保安管理辦法》以下簡稱《管理辦法》第十八條："業主或者業主委員會應當委託一個物業管理企業管理物業。物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業管理服務合同"和第十九條："物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項:(五)保安服務"的規定，我們不難看出物業公司與業主之間形成的是合同法律關係，而保安服務則是合同的一部分。 實際上，在業主支付的物業管理費中一般均已包括了保安費用。因此，從合同法角度講，雙方間的合同關係業已成立並生效。由此，對於物業公司來講，採取必要的保安措施就是其不可推卸的義務，如果義務履行不完全，物業公司就應當承擔相應的合同責任。 二、保安責任的範圍 保安服務的範圍應從以下幾方面進行認定: 首先是法律法規對物業公司保安服務方面的強制性規定，如《管理辦法》第十五條規定的物業保安人員應當履行的六項職責。 其次，由於物業公司和業主之間存在的是合同關係，當事人完全可以在合同中具體約定保安的內容，確定保安服務的範圍，以排除法規的任意性規範。 當然需要明確指出的是，根據《管理辦法》第三條"居住物業保安服務是指物業管理單位根據物業管理服務合同，為維護物業管理區域內的公共秩序而實施的防範性安全保衛活動"的規定，物業公司的保安義務僅僅侷限於防範性的安全保衛，保安不能等同於治安或保鏢，物業公司不負有保障住宅小區內每個居住人人身、財產安全的義務，不能要求物業公司提供的保安服務達到完全杜絕治安事件的發生。 三、物業公司未盡保安義務的後果 鑑於物業公司與業主之間存在的合同關係，一旦物業公司不履行或不完全履行自己的保安義務，物業公司就應當對業主承擔違約責任，而且這種責任的承擔並不以給業主造成的實際損失為前提。 通常，在物業公司雖然違約但未給業主造成實際損失的情況下，物業公司承擔違約責任的形式和條件比較簡單。業主可根據物業公司違約程度的不同，要求其繼續履行、採取補救措施或減少收取物業管理費。然而一旦業主因受到實際損害，轉而要求物業公司承擔賠償責任的，情況就會變得相對複雜。此時，衡量物業公司是否承擔賠償責任的標準就是以下四大要件:一、物業公司主觀上是否有過錯。二、物業公司是否有違約行為(違約是前提條件，無違約的話，物業公司即無責任)。三、有損害結果。四、違約行為與損害結果之間存在因果關係。 在這四大要件中，物業公司的違約行為及業主的損害結果是顯而易見的，責任認定的關鍵在於對物業公司主觀過錯及因果關係 的認定。 首先是過錯認定。基於物業公司與業主間的合同關係，物業公司對業主負有善良管理人的注意義務，應採取合理有效的行為履行該種義務。如果物業公司因故意或過失沒有采取相應的保安措施，而導致犯罪分子有機可乘，給業主造成損失的，就可認定物業公司存在過錯。其次是因果關係。有觀點認為，既然物業公司與業主形成了合同法律關係，那麼在業主人身、財產受到侵害的過程中，因物業公司未按合同約定提供相應的保安服務，為犯罪分子實施犯罪行為創造條件或者提供便利，物業公司對此就負有責任。然而問題是，就連公安bu門都不能防止犯罪或者侵權的發生，那麼又怎麼能指望僅是提供防範性安全保衛服務的物業公司，能做到連國家權利機關都做不到的事情呢?更何況，物業公司的保安服務僅限於事先預防及事後協助。實際上，不論物業公司採取怎樣的保安措施，如果致害人真的要採取侵害行為，物業公司對此也是無能為力的。當然，物業公司在收取物業管理費的同時卻不履行義務，客觀上也確實為致害人的侵害行為提供了便利，增加了損害發生的可能性。因此，本律師認為，判斷有無因果關係的關鍵在於所發生的損害賠償事件中，物業公司有無盡到善良注意義務。盡到善良注意義務的，就無因果關係；未盡善良注意義務的，就應認定存在因果關係。 四、損害賠償責任的承擔 一旦物業公司的，行為具備了損害賠償構成的四要件，業主就有權要求損害賠償。至於物業公司在業主損害賠償中是全部由物業公司進行賠償，還是由物業公司賠償部分損失，現有兩種觀點： 第一種觀點認為，由物業公司賠償業主部分損失較為合理。理由是，雖然物業公司存在違約行為，且應進行違約損害賠償，但主要責任者應是犯罪分子，次要責任是物業公司，故責任應由物業公司與犯罪分子共同承擔，如業主的全部損失均要物業管理公司賠償，屬擴大物業公司責任範圍，有失公正。對於賠償的數額，在目前法律尚無明文規定的情況下，應分清責任的主次，酌情作出處理。本律師認為，由於受害業主明顯處於弱者地位，在許多情況下，一旦受到損害，將對整個家庭造成致命打擊，如果致害人無力對其造成的損害結果進行賠償的話，那麼對受害業主的權益的保護只能說是水中花、鏡中月。 第二種觀點認為，物業公司的賠償責任與致害人的賠償責任之間是一種不真正連帶責任關係。理由是，為避免致害人無力向受害業主作出賠償，物業公司所承擔的賠償責任又顯著輕微的情況發生，出於公平原則的要求，在物業公司違反保安責任致使業主在小區內受到損害時，所產生的損害賠償責任理應由物業公司與致害人承擔不真正連帶責任。當然，在物業公司承擔損害賠償責任後，物業公司有權向致害人追償。因為，雖然物業公司存在違約行為，但損害結果的發生是由犯罪分子直接造成的，故最終的賠償責任應由真正的致害人承擔，物業公司享有追償權。本律師認為，第二種觀點明顯擴大了物業公司的責任範圍，導致權利義務不對等，不利於物業公司的生存和發展。從根本上講，也有可能會間接損害到業主的利益。 綜上所述，物業公司承擔責任的前提條件均是其未盡善良注意義務。換句話說，只要物業公司盡到了善良注意義務，物業公司就不需要承擔賠償責任。由此可見，決定物業公司命運的不是別人正是物業公司自己。基於物業公司的保安責任涉及多個法律問題，本文所論述的僅是一些比較淺層次的東西。為幫助讀者對以上所述有更深刻的認識，本律師將在下期文章中結合實際發生的案例，進行具體分析。