很高興回答你的問題！我自己在前幾年買了兩套商鋪，一套上海，一套蘇州，而我身邊的許多小夥伴和親戚也有商鋪投資，你這種情況我其中的一個小夥伴經歷過，所以可以給你一點建議！目前來看，我們大部分持有的一些優質商鋪的回報率都是在7%以上，並且都是可以自營，可以重餐飲的沿街商鋪，但是對於你這種統一規劃和管理的商鋪要注意的是，商鋪的運營方是誰，如果是綠色，萬達等大品牌，那麼還是不錯的！但是如果是一些不知名的開發商和小型開發商你就要小心了！

因為其中的貓膩太多了，我的朋友買的是一套統一管理出租的商鋪，回報率非常低，僅為5%不到！雖然免去了自己打理的麻煩，但是回報率卻幾年了不見長，要知道大部分的商鋪每年最近遞增都在4%-6%，而統一打理的商鋪還需要抽成，甚至壓價！中間不可告人的貓膩太多！！

所以我認為如果不是大品牌還是自己親力親為吧！商鋪就是看一個租金回報率，你交給了開發商統一管理，他們才不管你的租金回報率呢，他們只管商鋪的出租率，到手的分租提成，以及一些灰色收入和外快收入！所以，我的建議是不要買，中間的貓膩太多，大部分都是過手扒層皮！

從大機率上，個人不建議你購買此類商鋪，風險相對較大，原因如下：

一是“售後返租”是開發商在商鋪銷售上經常採用的營銷方式之一，坦白講，絕大多數開發商是不願意做商業運營的（週期長、回報慢、佔壓資金），因此，市場上常見的絕大多數商鋪“售後返租”只是開發商的促銷手段，所以不要輕信所謂“統一運營、回報保障”之類的光鮮承諾。當然，也不能一棍子打死，近年來也有一些大的品牌開發企業業務有所轉型，願意掙慢錢了，資產證券化的渠道也多了起來，因此逐漸開始重視商業的持有和運營，但從當前市場上的大機率而言，個人以為至少90%以上的“售後返租”都是為了商鋪促銷，而非真正的所謂“統一運營情懷”，因此後期實際運營效果先天就有了較大的不確定性了。

二是凡是做“售後返租”活動的商業物業，你仔細看看，往往都是商業綜合體或專業市場類的商鋪，而非社群商鋪和商業街鋪。一方面這類商業物業似乎更強調整體性，適合開發商或者商業運營公司統一管理，但另一方面，其實這類商鋪往往銷售難度也最大，最需要開發商絞盡腦汁策劃促銷手段。說白了，好賣的商鋪一搶而空，哪需要搞什麼售後返租。

三是開發商銷售商鋪時直接以自己身份搞“售後返租”，早就已經被政策禁止了，目前市場上多為開發商委託的第三方商業運營公司與業主簽訂一個返租合同，統一委託經營，承諾幾年內每年固定回報多少。甚至為了讓客戶覺得划算下手購買，有的樓盤會先抬高售價，然後籤合同時一次性扣減所謂前幾年的租金回報給客戶，其實羊毛出在羊身上，划算不划算自己斟酌去。這種固定租金回報一般在前幾年基本能夠保證兌現，但三五年之後就不好說了。委託返租合同是與第三方運營公司籤的，運營公司往往是個輕資產企業，作為小房東，後期的固定租金收益保障還是有很大風險的，而且統一運營管理一旦歇菜，整個商業專案很容易做死掉，作為其中一份子的產權小業主基本上是無力迴天的。