一、什麼是拆遷評估?

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發後，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。

二、拆遷評估的作用

在拆遷過程中，拆遷評估所佔的比重較大，是拆遷過程中必不可少的一個程式，其中，拆遷評估是為爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程式，而拆遷補償談判對於拆遷雙方來說是具有挑戰性的一種雙方拉鋸過程，為了各自爭取更大的空間雙方都需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就是這樣的一個過程。

三、怎麼選擇評估機構

原則上，評估機構由被徵收人選擇，這就給予被徵收人一項重大的權利。由於拆遷機構需要具有有關部分頒發的資質，因此在選擇評估機構的時候，還是由有關部門選擇，就會導致公信力不足。允許被徵收人選擇評估機構，實際上就是在徵收方與被徵收人之間形成一種相互制約和平衡。考慮到被徵收人往往是多數，可能無法達成一致意見，在這種情況下，可以透過其他具體程式性規定來選擇評估機構，如多數決定、抽籤等。不管什麼方法決定評估機構，都應該體現尊重被徵收人的意願。

法條連結：

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條 房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

四、拆遷評估的流程

五、拆遷評估的組成部分

住宅房屋評估通常由四部分組成：一是房屋佔用範圍內的土地價格；二是建築物重置價格；三是建安費用；四是裝修裝飾部分的費用。

1.房屋佔用範圍內的土地價格一般以省、自治區、直轄市人民政府根據本地區的實際情況，制定區位基準價。

2.建築物重置價格則以評估價格為準，具體計算公式： 估價物件價格=某型別房屋的基準價格×（1+樓層修正係數）×（1+朝向修正係數）×（1+其他因素修正係數）+房屋裝修部分價格

3.建安費用應按照本市建築工程定額標準的有關規定評估。

4.房屋裝修裝飾部分的價格則與當地積極發展水平密切相關，應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規定評估。具體計算公式：房屋裝修裝飾部分評估價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。

其中，各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建築物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規範》的有關規定。

非住宅房屋評估宜採用兩種以上的估價方法，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能採用一種方法的，應當說明理由。而且，對於非住宅房屋的評估，若採用市場比較法，也應當以收集同一供需圈內的市場交易例項為原則。沒有條件採用市場比較法評估的，也可採用收益法。採用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產估價規範》的有關規定。

六、對評估結果不滿意怎麼辦？

對於評估確定的被拆遷房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。應當自收到評估報告之日起10日內向評估機構申請複核評估。對於複核結果有異議的，自收到書面複核結果之日起10日內向評估機構專家委員會申請鑑定。如果鑑定後依舊對於拆遷補償有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條的規定來處理。

法條連結：

對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。

房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十九條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估報有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十條　被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

回答：住房和城市建設部，關於印發《國有土地上房屋徵收評估辦法》的通知中第二十一條規定：原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之月起10日內對評估結果進行復核。複核後改變原評估結果的應當書面告之複核評估申請人。

拆遷人和被拆遷人均有選擇評估機構的權力，拆遷人和被拆遷人可以各自選定評估人員與評估人員；律師：拆遷方工作人員坐下來談，針對評估報告結果協商安置補償協議的相關條款

評估報告在10日內不申請複核，評估報告就會發生效力，其中未撤銷前，一直髮生法律效力，並且不受估價報告應用，有效期一年的限制

被折遷人在評估10內未生效前搞清自己所被拆遷的各項安置補償，一旦大意了損失嚴重。

沒意：評估報告作出長年有效！