按照目前的租金，十五年可收回成本就值得投資，如果你的商鋪能得到10萬的話，賣150萬是合理的價格，再根據其他因素進行考慮：比如說馬上要在周圍修地鐵啦，或者周圍要建小區了就可以貴一點，如果馬上就要到期了（一般商鋪的使用權為50年）或者你比較著急需要現金，就可以適當便宜點。

年租金十萬的商鋪，按照正常的回報率，如果達不到6%，可能就不值得投資了，從這個角度上講，這套房子的售價，應該在160萬到200萬以內，還是可以接受的，超過這個數值，就不值得投資了，200萬以內還是可以考慮的，考慮的因素，就是她未來的增值潛力，若是沒有增值潛力，實際也沒用。

計算回報率，是購買商鋪的，最重要功夫之一，因為你把商鋪買來了，如果不自己經營，那麼，租金就變成了你唯一的收入，對於個人而言，如果租金回報率過低，你想把這個出去商鋪賣，並不容易，如果租金的回報率高，出手速度才會更快，所以租金的回報率，對於個人而言，基本上相當於這個的商鋪全部，年租金十萬，按照6%的回報率，這套房子最多160萬購買，這是最佳選擇，如果這個房子超過200萬，收益率低於5%，就要放棄了，所以要看他的租售比是多少，一般情況下，商鋪的收益，15到20年，基本可以接受，如果收益率能夠做到15年以下，就能回本，那就非常值得投資。

但是現實當中，年租金十萬的商鋪，我估計，300萬以下，很難到手，因為開發商，已經把未來3到5年的生普增長，全部算進去了，另外，年租金十萬的商鋪，面積應該不小，當然了，要看在哪些城市，一般情況下，年租金十萬，平米數應該不低於200平米，200平米的房子，即使在三四線城市，平均每平米兩萬塊錢以上，很正常，明白了嗎？

由於二手商鋪過戶稅、費很不確定，賣價是淨得價還是根據國家規定各付各的稅費。如果真正想賣店面應考慮買方的購房意願，報賣價時說明過戶時根據相關規定各付各的稅、費。如果買家願意投資收益3%的回報接盤，賣價是330萬。如果買家願意投資收益4%的回報接盤，賣價是250萬。如果買家願意投資收益5%的回報接盤，賣價是200萬。如果只是淨得價報價，沒有專業人士協助，幾乎沒有成交的可能。