如果未來5年，增長有限。年租金的25倍比較合理，也就是100萬。如果周邊人流增長潛力很大，未來5年會有很大改善，年租金的30倍甚至更高都是合理的！--也要看當地流動性的情況，我說的是相對中庸的估值。

租金多少不是判斷售價的唯一標準

1、決定售價的，主要看商鋪面積、區位、戶型格局、周邊配套、交通條件之類的。瞭解下週邊商鋪出售的平均價格，再看看自己商鋪的區位、戶型、配套之類的，決定自己商鋪的售價。

2、為什麼購買商鋪要看租金收益，而出售商鋪不是主要看租金收益呢？商鋪租金收益往往跟經濟環境、市場行情是掛鉤的，有時候房東資訊不對稱，對市場行情不瞭解，急於出租，往往會低價出租；有時候租客與房東是熟人，也會低價出租。當然，也還有其他因素影響商鋪租金。所以，出售商鋪時往往都不看租金收益。

3、如租金收益很準確地反映了租金市場行情，那在參考周邊商鋪出售均價的情況下，可以根據租金收益定價。由於全國商鋪售價地區差異很大，街鋪？還是小區鋪？商場鋪？區位？配套？戶型格局？成熟社群，還是新興社群？住宅底商，還是獨立商網？這些資料都無法獲知，故無法就你的商鋪提供售價參考。

這就好比，一張車月租2000，可能是大眾Bora車，也可能是雪鐵龍，也可能是斯柯達，也可能是豐田COROLLA，也可能是福特FOCUS，還可能是吉利博越，奇瑞旗雲，你說這個車售價怎麼定？