國有土地使用權的收回方式主要有三種：一種是行政處罰性“收回”。如果土地使用權人違反法律法規禁止性強制條款的規定，那麼市縣人民政府可以依照法律法規的規定決定收回土地使用權。該方式的法律依據是：《土地管理法》第37條第1款、《城市房地產管理法》第25條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款等。一種是土地使用權使用期滿“收回”。政府在與使用權人簽訂使用權出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當使用年限期滿前使用權人沒有申請續期的，或者雖申請續期但未獲批准，政府將土地“收回”的行為。對此《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產管理法》第21條第2款、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條均有明確規定。

上述兩種方式均屬於 “無償”收回國有土地使用權的情形，一般情況下不會給予土地使用權人補償，因此本文不做過多探討。以下僅就第三種收回方式“法定事由收回”做重點說明，後文所稱國有土地使用權收回也均是指“法定事由收回”方式。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程式提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償”。那麼國有土地使用權收回到底是依何程式進行，又是依何標準補償呢。

依據《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權。因此，只有有權人民政府可以批准收回國有土地。土地管理法雖對收回土地使用權的批准許可權作了規定，但還是沒有針對收回土地使用權的法律程式諸如公告、提出收回方案和補償方案等進行規定，因此急需立法予以完善。綜合各地的通行做法筆者認為應當按照以下程式進行：擬訂收回方案、聽證、報批、下達決定書、登出登記、補償等。

國有土地使用權收回與國有土地上房屋徵收有何不同，它們二者的補償又有什麼區別呢。筆者認為兩者的本質是一樣的，補償也應當是相同的。國家在徵收國有土地上房屋過程中，真正需要的是房屋所佔用的國有土地。因此國有土地上房屋徵收的本質是對房屋所佔土地的徵收。《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定：房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。補償時只對房屋所有權進行補償，因為對應土地的價值已經被房屋所有權所包含。但是同時收回的土地並非嚴格意義上的房屋所佔土地，而是包括了房屋連帶範圍內的土地。當然該連帶範圍不能無限擴大，僅對相應容積率範圍內的土地可以一併收回。綜上，筆者認為如果一處土地容積率很低或根本沒有地上物，那麼就應當適用國有土地使用權收回的程式，反之則適用國有土地上房屋徵收的程式。至於何種情況適用房屋徵收程式何種情況適用土地收回程式應當透過立法對不同房屋的連帶土地使用權範圍做出明確界定。但是不論適用何種程式，本質上都是對土地價值進行補償，因此物權人獲得的補償應當是一致的。

拆遷補償時可以要求以不低於周邊房價進行補償。

再次購買的房屋同樣擁有土地使用權，因此未到期的土地使用權不能單獨主張補償。

全國徵地拆遷普法公開課報名中

國有土地上房屋徵收，收回土地使用權，應當給於補償，以土地用途和剩餘年限評估時點價值，因舊城區改建，是調整使用土地，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，因集約節約規劃利用土地，互換房屋，就地調換房屋，調少土地使用權的價值可以與政府協商，就地有房換應當滿足，就地不夠換的，可以異地換一部分房屋。

首先要看國有土地使用權的收回的原因，主要有三種：

1、因行政處罰性而收回。根據《土地管理法》第37條第2款、《城市房地產管理法》第25條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款的規定，如果土地使用權人違反法律法規禁止性強制條款的規定，那麼市縣人民政府可以依照法律法規的規定決定收回土地使用權。

2、因土地使用權使用期滿而收回。根據《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產管理法》第21條、第22條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的明確規定。政府在與使用權人簽訂使用權出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當使用年限期滿前使用權人沒有申請續期的，或者雖申請續期但未獲批准，政府將土地“收回”的行為。

3、因社會公眾利益的需要而收回。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條的規定可知，依照法律程式提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

上述1、2類情況沒有補償，更不存在賠償的問題。本問題主要是實踐中出現了第3類情況，在此情況下，應當給予補償。但是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》1990年5月19日開始實施，之後12年修訂的版本也並未對怎麼補償和安置的問題予以規定。實踐中通常參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償方式來處理。

其次，補償方式和標準

主要分為兩部分：

一是對於地上的建築及附屬物的補償。

當然各地有具體規定適用當地的法規、規章等規定的內容。