最近剛好有研究下房產相關的資訊，可以簡單分享我自己的看法。

商住房一般指的是商品房公寓，普遍為40年產權，是由公寓改的住房。住宅房一般指的是商品房住宅，普遍為70年產權，產權到期後自動續期。兩者主要的區別如下：

上戶問題

現在很多人買房都是想著上戶的，主要用於小孩讀書，雖然大城市有一定的上戶要求，但是住宅滿足條件後就可以上戶。現在大部分城市的商住房，也就是公寓，是不能上戶口的，這和麵積大小、價格多少無關。所以我們可能花了不少錢買的商住房，到最後是不能上戶口的。

首付和房貸利率問題

現在大部分城市的首套房住宅最低首付是3成，首套房房貸利率是最低的標準。商住房則最低需要首付5成，房貸利率也比住宅的房貸利率加點更多，以前是基準利率上浮，現在是lpr加點。當然，住宅是有限貸問題的，一般3套房及以上就不能獲取貸款了，2套房則需要首付4成或者首付6成。商住房則一般不限貸，只要有錢，想貸款買幾套就買幾套，並且都可以首付5成。

水電氣問題

住宅大部分都是通水電氣的，並且收費為民用標準。商住房則大多不通氣，只通水電，並且水電為商用收費，比民用高了不少。在生活成本上來看，商住房的生活成本是高於住宅的。

稅費問題

買新房住宅時，需要交契稅和維修基金，住宅的契稅是享受優惠政策的，首套房的契稅標準為1%或1.5%，二套房的契稅標準為1%或者2%，三套房及以上的契稅標準為3%，一般來說購房者首套房或二套房的居多。買新房公寓時，同樣需要交契稅和維修基金，契稅是不享受優惠政策的，直接交3%的契稅。所以商住房一般交的稅費都比住宅更多。

戶型問題

住宅一般為2梯4戶、1梯2戶、3梯6戶等，基本上能保證各個戶型較好的採光。商住房一般為2梯10戶、3梯20戶這種通道式的結構，一層樓有很多戶，這種情況下房屋的戶型都不怎麼好，大多以標間為主，不管是通風還是採光都不如住宅。現在開發商為了商住房更好賣，宣傳自己的商住房為類住宅，和住宅是相同的，其實大部分開發商的商住房都達不到住宅的標準。

轉手問題

並非商住房不能住或者生活成本較高，而是以後得轉手問題。很多人其實並沒有多少存款，買了商住房後，可能沒有多少存款了，以後如果再買住宅是很困難的，只能選擇賣掉商住房，就算不賺錢都行，很多人都是這樣想的。但是商住房是因為住宅限購才暢銷的，房價才漲上去的，商住房是沒有如此大的需求的。如果後期限購政策取消或者限購政策放鬆，或者再過幾年很多人有了購房資格，還有多少人願意買商住房？二手商住房能賣給誰？在不缺房的現在，大量的商住房又能租給多少人？所以商住房以後轉手可能很困難，不說保本出售，就算降價出售可能都“無人問津”。

水電暖都是商用，大概貴一倍。沒有天然氣，物業費高，有居住的有辦公的，人群複雜且亂。作為二手房不容易出售，要交非常高非常高稅。大概是增值部分的50%，不能落戶口，不在學校劃片單位，屬於調劑區域。當然這是大部分商住的缺點，少數商住的有天然氣，能落戶。但是稅都是一樣的。

1.不能落戶口

2.小區容積率高

3.多人小區雜

4.綠化率低

5.產權年限短

6.水電費貴

7.物業費貴

8.不能落戶口，無法入學，導致價格賣不上去

9.過戶成本按商業算，過戶成本超高

10.戶型通透性差基本單面採光，廁所廚房沒有明窗。