“房”與“地”分別抵押，如果兩者的抵押均符合法律規定，則都屬於有效抵押，抵押在先的享有優先受償權。

一、中國房地產抵押實行"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則。

中國《擔保法》第三十六條規定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。

《物權法》第一百八十二條和第一百八十三條進一步規定：以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。

這就是"房隨地走、地隨房走"原則的具體規定，理解起來也很簡單：以房地產抵押的，房產和土地使用權應該一併抵押，未一併抵押的，沒有抵押的財產會被視為已做一併抵押。

二、房產與土地使用權分開抵押的效力

這裡涉及的是抵押權的本質問題。

抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程式就該財產優先受償的權利。

就抵押權的本質看，抵押權是一種優先受償的權利，是價值權，價值權是可以分割的。

法律為何要求“房隨地走、地隨房走”？

因為兩者分開，會導致兩者用益上的衝突，流轉中的障礙。兩者一體，就能夠減少權益衝突、降低交易成本。

根據上面的法律規定，房產可以設定抵押權、土地也可設定抵押權，法律的目的是要保障房產所有權與土地使用權的同時轉移以及兩權歸屬的同一性。

房、地分別抵押是對房屋所有權和土地使用權的價格進行了分割，抵押權設定時導致價值分屬於不同主體，但在抵押權實現時可以避免權利分屬不同主體。

根據《物權法》第一百八十二條和第一百八十三條的規定，抵押了建築物，土地使用權視為一併抵押；以土地使用權抵押的，建築物視為一併抵押，所以，如果雙方當事人的意思表示真實，房、地分別抵押的抵押合同是有法律效力的。

在抵押合同都有效力的情況下，抵押在先的合同享有優先受償權。

這個問題我曾遇到過，是很值得探討的。

房和地分開抵押，怎麼認定？實際上有個原則，記住就好：房隨地、地隨房。

房隨地，說的是土地使用權抵押設定在前，之後在該土地上建設的建築物，要與土地一併抵押。也就是說，抵押土地上的房產，要與土地一起抵押給同一個權利人。此類情況通常是辦理在建工程抵押。

地隨房，說的是客戶得到房產權證後，再去設定抵押。這個時候，需要把房產佔用的土地使用權同時設定抵押，這樣也保證了抵押房產和土地的一致性。這類屬於正常的房地產抵押。

由於上述原則的存在，土地使用權與房產是無法分開抵押的，辦理土地抵押和房產抵押的登記部門也不會給於登記。由此，也不存在分開抵押誰有優先受償權的問題。

我是空谷寒潭，與您分享我的觀點。