房地產專案成本構成由三大部分組成：

1開發成本：土地成本、前期成本(三通一平)、建安成本、基礎設施、公共配套、開發間接費

2費用：財務費用(融資的利息要計入此項裡)、管理費用(人員工資、土地使用稅等)、銷售費用(廣告費 、宣傳推廣和銷售代理費等)

3稅費：增值稅，土增稅、所得稅、印花稅、契稅等

根據地產投資測算的基本公式會更便於理解

收入=利潤+開發成本+費用+稅費

商品房成本包括地價、建房成本合計約佔房價百分之四十，稅費約佔房價百分之三十，利潤約佔房價百分之三十。觀當前房價剛需購房只要瞭解房子的地價（地皮拍賣成交網上可查）建房成本（按當地行情估算）和稅費，利潤低於百分之三十的房子，只要喜歡就可以出手購買。

1.土地成本，開發商需要繳納土地出讓金，來獲得土地的使用權。

2.建築成本，大體包括樓盤施工的水泥、鋼筋、管道管線等硬體成本；人工成本、機械成本；社群裝置成本、綠化成本等，有些精裝樓盤還要包括室內施工成本等。

3.房地產相關稅費成本，主要涉及的稅種有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等13種，不同城市的稅費繳納比例和金額會有差別。

4.銷售管理成本，包括開發商經營成本、廣告宣傳、營銷代理等其他費用等。

5.開發商利潤，畢竟盈利才是企業的最終目的，如果專案不賺錢，那這個專案自然也就沒人做了。

我只想說我們這裡沒有大集團來炒房！三四年前只三千多！自從來了炒房的！一下子崩到六千！這中間的兩千多去誰的腰包！我想問這個問題！誰來回答！難道原來三千多就沒有利潤嗎？

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建築成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現在建築工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70後為主。還有管理人員、銷售人員工資。

據業內人士稱，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建築成本最多就是20萬左右。

第二，土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

第三，房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行裡面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的。所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信託、貸款。如果房企負債率高，那麼融資成本也很高。

第四，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區裡投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀。聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。

第五，房地產公司在扣除以上各種成本以後，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少佔房價的20至30%左右。所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老闆和網際網路企業老闆爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢。

我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。這些成本支出佔80%，而建房成本佔比10%都不到。所以，未來開發商的利潤、土地出讓金、各種稅費都還有下降空間。

據說北上廣深4地房產可以置換全美國所有資產，房地產在中國經濟Gdp佔比處於龍頭地位，在中國經濟結構中處資金池作用，所有流動性資金向房地產傾斜，房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口，房產從90年代末第一次房改到2018年己漲了20年，從長期看馬雲說的不遠的將來房產是白菜價不是夢，從個案看一套房子，70年的產權，50年的設計建設壽命，如果以後房產去金融化，一套房子也就值建築價